Die wichtigsten Rechte und Pflichten als Mieter

Das Mietrecht ist ständig in Bewegung. Das liegt auch daran, dass es regelmäßig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern kommt, die sich über ihre gegenseitigen Rechte und Pflichten uneinig sind. Diese zu kennen, kann also viel Ärger vermeiden und damit auch eine Menge Geld für Anwälte und Streitkosten sparen.
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Regelmäßige Urteile verändern das Mietrecht

Der Streit zwischen Mieter und Vermieter gehört zu den wohl häufigsten Fällen vor Gericht. Dementsprechend regelmäßig kommt es zu Urteilen und Präzedenzfällen, welche das Mietrecht oder dessen Auslegung verändern. Mehrmals pro Jahr spricht auch der Bundesgerichtshof Entscheidungen aus, welche somit Konsequenzen für viele andere Mieter oder Eigentümer haben. Die meisten Gesetze sind für ganz Deutschland gültig, jedoch gibt es auch einige Unterschiede je nach Bundesland. Fragen, welche daher viele Menschen in Leipzig beschäftigen, sind zum Beispiel:

  • Welche Rechte habe ich?
  • Welche Pflichten gelten für Mieter in Sachsen?
  • Und gab es in den vergangenen Monaten beziehungsweise Jahren wichtige Änderungen im Mietrecht, die ich kennen muss?

Die wichtigsten Neuerungen im Mietrecht

Letztere Frage lässt sich mit einem eindeutigen Ja beantworten. Denn beinahe jährlich gibt es Änderungen in den Gesetzestexten und darunter waren in den vergangenen Jahren einige Meilensteine zu finden, die in erster Linie die Position der Mieter stärken sollen. Denn angesichts aktueller Entwicklungen wie dem Wohnraummangel, werden die Mieten derzeit immer höher. Viele Familien können sich das Wohnen kaum noch leisten, müssen vielleicht in günstigere Gegenden umziehen oder geraten in eine Rolle der Unterwürfigkeit.

Auf gut Deutsch: Sie lassen sich von ihrem Vermieter (beinahe) alles gefallen, um überhaupt die Zusage für eine Wohnung zu bekommen beziehungsweise im aktuellen Mietobjekt bleiben zu dürfen. Folgende Veränderungen im Mietrecht räumen den Mietern deshalb fortan mehr Rechte gegenüber dem Vermieter ein:

Neuerung 1: Schönheitsreparaturen

Eine der wichtigsten Neuerungen der vergangenen Jahre war die deutliche Einschränkung der sogenannten Schönheitsreparaturen. Durch mehrere Urteile sowie Veränderungen wurde die Gesetzgebung an dieser Stelle deutlich mieterfreundlicher. Viele Klauseln sind seither nicht mehr wirksam – unabhängig davon, ob der Mietvertrag nach der Gesetzesänderung abgeschlossen wurde oder bereits davor bestand.

Gibt es eine solche ungültige Klausel im Mietvertrag, werden sämtliche Vereinbarungen ungültig und der Vermieter muss die Renovierung vollständig auf eigene Kosten übernehmen. Wer renoviert hat, obwohl das nicht gesetzlich verpflichtend war, kann zudem seine Auslagen vom Vermieter zurückverlangen. Was also muss beim Auszug überhaupt noch gemacht werden?

  • Tapezieren der Wände und Decken,
  • Anstreichen der Wände und Decken in neutralen Farben,
  • Verschließen von Bohrlöchern,
  • Kalken der Wände und Decken,
  • Streichen von Fensterrahmen sowie Türen,
  • Streichen der Fußböden,
  • Streichen der Heizungskörper sowie -rohre.

Diese sind die einzigen zulässigen Schönheitsreparaturen, welche vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden können. Allerdings ist das wiederum abhängig von der Mietdauer – davon also, wie lange der Mieter überhaupt in dem Objekt gewohnt hat. Wer beispielsweise nur ein Jahr geblieben ist, darf demnach nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.

Einzige Ausnahme ist eventuell das Streichen der Wände, wenn diese nicht in neutralen Farben wie Weiß oder Beige gestaltet sind. Ansonsten gelten je nach Schönheitsreparaturen Fristen von drei bis sieben Jahren. Dabei handelt es sich aber nur um eine grobe Orientierung, den starre Fristen im Mietvertrag sind wiederum nicht gültig. Nicht renoviert werden müssen zudem Wohnungen, die unrenoviert übernommen wurden.

Prinzipiell muss eine Mietwohnung also niemals besser zurückgegeben werden als sie beim Einzug war – es sei denn, es gibt eine schriftliche Vereinbarung mit anderen Regelungen. So kommt es zum Beispiel vor, dass ein Mieter drei Monate mietfrei in der Wohnung leben darf, diese dafür aber auf eigene Faust renovieren muss… oder so ähnlich. Niemand ist jedoch verpflichtet, sich auf einen solchen Vertrag einzulassen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen zudem

  • die Erneuerung von Teppichböden,
  • das Abschleifen von Holzböden,
  • das Versiegeln von Holzböden,
  • die Renovierung der Decken sowie
  • das Streichen von Fuß- oder Sockelleisten.

Doch die Schönheitsreparaturen sind nicht der einzige Streitpunkt, der immer wieder zwischen Mietern und Vermietern auftritt. Ein häufiges Problem sind auch die Mietpreise, welche von vielen Eigentümern in den vergangenen Jahren sprunghaft angehoben wurden.

Foto: Fotolia.com © MATTHIAS BUEHNER #125976387

Neuerung 2: Mieterhöhungen

Auch hier hat die Bundesrepublik versucht, die Rechte der Mieter in mehreren Schritten zu stärken. Nachdem in den Jahren 2004 bis 2014 die Mieten in Leipzig um durchschnittlich zehn Prozent angestiegen sind – in Berlin waren es sogar 45 Prozent – hat der Gesetzgeber reagiert und zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Im Jahr 2019 folgte eine weitere Verschärfung, weil die ursprünglichen Regelungen nicht die gewünschten Erfolge gebracht haben, beziehungsweise nicht in ausreichendem Ausmaß. Stattdessen wurden Gesetzeslücken ausgenutzt und viele Vermieter fanden Wege, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Damit soll nun endgültig Schluss sein. Seither gilt:

  • Bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung darf der Mietpreis nicht auf mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden.
  • Für mehr Transparenz muss der Vermieter schriftlich sowie ohne Aufforderung offenlegen, wie viel Miete der Vormieter für die Wohnung bezahlt hat.
  • Sollte er die Grenze von mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete überschreiten, muss er die Gründe dafür ebenfalls schriftlich und nachvollziehbar, sprich anhand einer gesetzlichen Ausnahmeregel, darlegen.
  • Eine solche Ausnahme stellen Neubauten dar, für die der Eigentümer die Miete frei bestimmen darf.
  • Ebenso werden Modernisierungen als eine Ausnahme gehandhabt, die unter Umständen höhere Mietpreise rechtfertigen.
  • Zuletzt ist der Vermieter nicht verpflichtet die Miete wieder zu senken, wenn sie bereits über der Preisdeckelung liegt. In diesem Fall darf bei der Wiedervermietung dieselbe Miete erneut verlangt werden.

Bricht der Vermieter die gesetzlichen Regelungen oder kommt seinen Informationspflichten nicht nach, so kann der Mieter den unzulässigen Mietpreis rügen. Das bedeutet: Er kann ein formloses Schreiben aufsetzen und dem Vermieter zukommen lassen. Ein Satz wie zum Beispiel „Hiermit rüge ich die Verletzung der Mietpreisbremse!“ ist dafür bereits ausreichend. In Folge muss der Vermieter die Miete entsprechend anpassen oder seiner Auskunftspflicht nachkommen.

Ist die Miete tatsächlich zu hoch, muss der Mieter fortan nur noch den zulässigen Betrag bezahlen. Unter Umständen kann er sogar zu viel bezahlte Mieten zurückfordern. Der Mietvertrag selbst bleibt von der Rüge unberührt. Das bedeutet: Der Mieter muss keine Angst haben, dass der Vertrag durch sein Handeln ungültig wird. Betroffen ist lediglich die Klausel zur Miethöhe.

Für Leipziger gibt es aber einen Haken: Sachsen macht bislang keinen Gebrauch von der Mietpreisbremse, weil die Landesregierung den Wohnungsmarkt (noch) nicht als ausreichend angespannt bewertet. Stattdessen greift aber die sogenannte Kappungsgrenze.

Neuerung 3: Kappungsgrenze

Demnach gilt für laufende Mietverträge in Leipzig sowie Dresden eine maximale Erhöhung von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Das bedeutet: Als Basis für die Berechnung gilt der niedrigste Mietpreis, welcher seit Beginn des Mietverhältnisses gegolten hat oder – für entsprechende lange bestehende Verträge – die Miete, welche drei Jahre vor der Ankündigung der Mieterhöhung gegolten hat.

Auch von dieser Regel gibt es jedoch Ausnahmen: Diese gelten für Modernisierungen sowie für Neuvermietungen. Dann darf die Miete jeweils an den gültigen Mietspiegel angepasst werden, und zwar auch, wenn damit die 15 Prozent überschritten sind. Eine weitere Ausnahme gibt es für Mieterhöhungen, welche vor dem 18. Februar 2018 angekündigt wurden. Für diese greift zwar ebenfalls die Kappungsgrenze, allerdings noch mit dem alten Wert in Höhe von 20 Prozent.

Foto: Fotolia.com © tektur #67232805

Neuerung 4: Modernisierungen

Eine weitere wichtige Neuerung betrifft den Bereich der Modernisierungen. Bislang durfte der Vermieter nämlich im Zuge einer Modernisierung bis zu elf Prozent der Kosten auf den Mieter umwälzen. Nun gilt deutschlandweit eine neue Grenze von maximal acht Prozent. Zudem hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn aufgrund einer Modernisierung der Mietvertrag beendet wird. Viele Vermieter haben in den vergangenen Jahren nämlich versucht, die Mieter „herauszumodernisieren“ – entweder, um die Wohnung anderweitig nutzen, oder diese teurer wiedervermieten zu können.

Dieses Recht auf Schadensersatz gilt dann, wenn ein Jahr nach der Ankündigung der Modernisierung noch keine Maßnahmen ergriffen wurden. Weiterhin greift es, wenn durch die Bauarbeiten eine unzumutbare Belastung für die Mieter entsteht oder die Miete unangemessen erhöht wird. Sollte das Gericht entscheiden, dass es sich in dieser oder einer anderen Form um eine „missbräuchliche Art und Weise“ der Modernisierung handelt, droht dem Eigentümer eine Geldbuße in Höhe von bis zu 100.000 Euro.

Zuletzt wird die Modernisierungsumlage für den Mieter auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Für geringe Mieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter wird diese Umlage sogar auf zwei Euro beschränkt.

Weitere Rechte von Mietern gegenüber Vermietern

Diese Neuerungen haben die Mieterrechte deutlich gestärkt und sie in eine bessere Verhandlungsposition gegenüber dem Vermieter gerückt. Zusätzlich gelten aber natürlich auch sämtliche Rechte, welche Mieter schon vor den Gesetzesneuerungen im Jahr 2019 innehatten. Dazu zählen folgende:

Eigenbedarf

Wird die Wohnung aufgrund eines angeblichen Eigenbedarfs gekündigt, kann der Mieter mittlerweile dafür einen Beweis einfordern. Hegt er die berechtigte Annahme, der Vermieter könne den Grund nur für eine gewünschte Kündigung vortäuschen, muss dieser fortan belegen, dass und weshalb er die Wohnung zukünftig für eigene Zwecke benötigt. Sollte er diese anschließend doch nicht selbst nutzen, muss er sich auch dafür erklären und unter Umständen eine Schadensersatzzahlung an den ehemaligen Mieter leisten.

Wohnungsbesichtigung

Mieter haben ebenso ein Recht auf Privatsphäre wie Besitzer von Wohneigentum auch. Das bedeutet: Sie müssen den Vermieter nicht jederzeit auf Verlangen in die Wohnung lassen. Möchte er dennoch in die Wohnung, muss er einen entsprechenden Antrag unter Nennung der Gründe stellen. Er braucht also ein sogenanntes berechtigtes Interesse. Typische Fallbeispiele sind die Planung einer Renovierung oder die Klärung eines Erbfalls. Schließlich muss immer wieder der Zustand und damit auch der Wert des Eigentums überprüft werden.

Dieses Recht hat der Vermieter und darf daher durchschnittlich alle fünf Jahre für eine Bestandsaufnahme in die Wohnung – nach vorheriger Ankündigung versteht sich. Das Recht ergibt sich aus dem verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsrecht des Vermieters an seiner Immobilie.

In die Wohnung darf der Vermieter zudem, wenn der Mieter einen Mangel gemeldet hat. Nur so kann er den Mangel besichtigen, gegebenenfalls in Begleitung von Handwerkern. Diese brauchen zudem natürlich Zugang zur Wohnung, um den Mangel zu beseitigen. Wird dieser Zugang verwehrt, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung durch den Vermieter. Es gibt noch weitere gute Gründe wie etwa das Ablesen von Messgeräten oder die Besichtigung der Räumlichkeiten durch potenzielle Nachmieter beziehungsweise Käufer. An dieser Stelle hat der Mieter zwar viele Rechte, aber eben auch die Pflicht, bei entsprechender Notwendigkeit den Vermieter in die Räumlichkeiten zu lassen.

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Haustiere

Ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Eigentümern ist immer wieder das Halten von Haustieren. Auch diesbezüglich wurden die Rechte der Mieter nochmals gestärkt. Seither gilt, dass der Vermieter das Halten von Haustieren nicht mehr generell sowie ohne Grund verbieten darf. Ungefährliche Kleintiere, welche in Käfigen, Terrarien oder Aquarien gehalten werden, sind immer erlaubt – unabhängig von den Regelungen im Mietvertrag.

Freilaufende Tiere wie Katzen oder Hunde sowie gefährliche Tiere wie Giftschlangen dürfen hingegen durchaus verboten werden. Dann allerdings muss der Vermieter dafür nachvollziehbare Gründe nennen. Entsprechende Ausnahmen können sogar für Kleintiere gelten, beispielsweise für die Hasen auf dem Balkon, weil der Mieter in der Wohnung darüber stark allergisch ist und durch die herumfliegenden Haare gesundheitliche Probleme erleidet.

Dieses ist nur ein Beispiel von vielen, doch es macht bereits deutlich, wie komplex das Thema der Tierhaltung bei Mietverträgen ist. Sinnvoll ist daher, jede Anschaffung von Tieren stets mit dem Vermieter abzusprechen. So werden Konflikte präventiv vermieden. Aus diesem Grund behalten sich viele Eigentümer im Mietvertrag mittlerweile auch vor, Haustiere im Einzelfall zu erlauben oder eben nicht. Eine solche Klausel ist gültig und eine faire Lösung.

So werden beispielsweise Kleintiere oder Blindenhunde häufig erlaubt, die fünf Schäferhunde in der Zweizimmerwohnung hingegen eher nicht. Kommunikation ist in einem solchen Fall also das A und O. Wer sich hingegen ein Haustier ohne Erlaubnis des Vermieters holen möchte, geht ein Risiko ein. Schlimmstenfalls droht zwar nicht die Kündigung, aber ein Verbot der Tierhaltung. Dann muss das Haustier entweder wieder abgegeben werden oder der Mieter muss sich eine neue Wohnung suchen, wo er es halten darf.

Welchen Pflichten müssen Mieter nachkommen?

Alles in allem befinden sich Mieter mittlerweile also rechtlich gesehen in einer deutlich besseren Position als noch vor einigen Jahren. Dennoch haben sie natürlich nicht nur Rechte, sondern auch einige Pflichten. Was also muss ein Mieter machen, um nicht die Kündigung des Vertrags oder eine gerichtliche Auseinandersetzung zu riskieren?

Miete bezahlen

Natürlich muss ein Mieter seine Miete fristgerecht sowie in voller Höhe bezahlen – wenn kein rechtsgültiger Grund vorliegt, diese ganz oder teilweise einzubehalten. Sofern nicht anders vereinbart, muss die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats als Überweisung auf der Bank angewiesen sein. Sie muss also noch nicht auf der Bank des Vermieters liegen.

Kündigen darf der Vermieter den Mietvertrag, sobald die Miete zweimal hintereinander nicht oder nur teilweise bezahlt wurde, sodass der Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt. Das Kündigungsrecht gilt zudem bei einem Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten – unabhängig vom Zeitraum, in welchem dieser entstanden ist. Sogar bei der vollständigen, aber wiederholt verspäteten, Mietzahlung droht dem Mieter der Rauswurf.

Mietkaution entrichten

Für solche und weitere Fälle sichert sich der Vermieter in der Regel über die Mietkaution ab. Bei den meisten Mietverträgen muss also zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution von maximal drei Monatskaltmieten hinterlegt werden. Wer das nicht auf einmal bezahlen kann, darf diese aber in den ersten drei Mietmonaten auch in gleichen Raten an den Vermieter überweisen.

Zudem ist es dem Vermieter nicht erlaubt, nach Beendigung des Mietvertrages die Kaution in beliebiger Höhe oder Dauer einzubehalten. Stattdessen gelten strenge Regelungen, wofür die Mietkaution verwendet werden darf.

Foto: Fotolia.com © U. J. Alexander #277550962

Mietobjekt pflegen

Zu den wichtigsten Pflichten des Mieters gehört zudem natürlich, die Mietsache pfleglich zu behandeln. Er muss bestehende oder neu auftretende Mängel unverzüglich melden, Schimmel im Rahmen seiner Möglichkeiten vermeiden sowie mutwillige Beschädigungen verhindern. Für Schäden, die er selbst – absichtlich oder unabsichtlich – verursacht hat, muss er aufkommen. Das gilt für das Interieur ebenso wie für die Bausubstanz.

Gegebenenfalls können dem Mieter zudem verschiedene weitere Aufgaben übertragen werden, so etwa die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flächen (Flure, Treppenhäuser), der Winterdienst oder auch die Pflege von Grünflächen. In der Wohnung selbst müssen sich Mieter gegebenenfalls auch um die Funktionsfähigkeit von Rauchwarnmeldern kümmern. Dafür gelten je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen. In Sachsen ist für die Anbringung zwar der Eigentümer zuständig, für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft hingegen der Bewohner, sprich in diesem Fall der Mieter.

Solche Regelungen werden im Mietvertrag festgehalten. Pflicht des Mieters ist also, diesen einzuhalten und die Wohnung – lapidar ausgedrückt – so zu pflegen, als sei sie seine eigene. Die Beseitigung von Schäden und Gebrauchsspuren, welche über das „normale“ Maß hinausgehen oder auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen sind, kann ansonsten auf ihn abgewälzt werden.

Hausordnung einhalten

Natürlich muss der Mieter aber nicht nur den Mietvertrag, sondern auch die Hausordnung einhalten, wenn vorhanden. Gegenseitige Rücksichtnahme ist in Mehrfamilienhäusern nämlich das A und O, um Streitigkeiten zu vermeiden. Was in der Hausordnung vereinbart werden darf, ist ebenfalls gesetzlich geregelt. Sind die Klauseln rechtlich gültig, so muss sich der Mieter auch daran halten. Ansonsten droht ihm bei wiederholten Verstößen die Kündigung des Mietvertrags.

In vielen Fällen, wie beim Beispiel des Haustieres, braucht der Mieter zudem die Erlaubnis durch den Vermieter – beispielsweise, wenn er seine Räumlichkeiten untervermieten oder bauliche Veränderungen vornehmen möchte. Dann ist es stets sinnvoll, sich über die aktuelle Gesetzeslage zu informieren und mit dem Eigentümer offen zu kommunizieren. Viele Probleme lassen sich nämlich präventiv verhindern, wenn Vermieter und Mieter zusammenarbeiten anstatt gegeneinander.

Absprachen oder eine solche Erlaubnis sollten dennoch zur Sicherheit stets schriftlich festgehalten werden. Kommt es trotzdem zu einer Auseinandersetzung, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen. Sinnvoll ist daher in vielen Fällen auch der Abschluss einer entsprechenden Rechtsschutzversicherung. Alternativ können Mieter auch dem Mieterschutzbund beitreten oder ähnliche Hilfsangebote in Anspruch nehmen. Diese helfen oft nämlich nicht erst bei Streitigkeiten, sondern bereits zuvor bei der Vertragsgestaltung um gerichtliche Prozesse von Vornherein zu verhindern.


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