2019 – was kommt?

Für fünf Stadträume in Leipzig soll die Einführung einer Erhaltungssatzung geprüft werden

Für alle LeserNoch Anfang Dezember stellte die Linke-Stadträtin im Leipziger Stadtrat Juliane Nagel eine zutiefst besorgte Anfrage zu den Aktivitäten des Unternehmens „Deutsche Wohnen“ in Leipzig. Gerade hatte sich die „Deutsche Wohnen“ in Connewitz eingekauft, am Lindenauer Hafen ist das kontrovers diskutierte Unternehmen ebenfalls aktiv. Logisch, dass das Ängste aufkommen lässt in einem zusehends enger gewordenen Wohnungsmarkt in Leipzig. Das Baudezernat versucht die nun zu entkräften.

Auch wenn man durchaus die Ängste versteht, die mit dem entstehen, was man so landläufig Gentrifizierung nennt, was im Kern aber manchmal nur Gewinnmaximierung jener Immobilieneigentümer ist, die die Wohnungsknappheit ausnutzen und die Kosten fürs Wohnen in für Normalverdiener nicht mehr erschwingliche Höhen treiben.

Zu den Aktivitäten von „Deutsche Wohnen“ in Leipzig teilt das Baudezernat mit: „Gemäß einer Pressemitteilung des Unternehmens ‚Deutsche Wohnen‘ vom 11.10.2018 bewirtschaftet das Unternehmen in Leipzig etwa 1.800 Wohnungen und über 100 Gewerbeeinheiten. Das Neubauvorhaben am Lindenauer Hafen, das im Oktober 2018 gestartet wurde, ist das erste Neubauprojekt des Unternehmens in Leipzig.

Es beinhaltet knapp 40 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit. Im Geschäftsbericht der ‚Deutsche Wohnen SE‘ für das Jahr 2017 wird Leipzig als sog. ‚Core Region‘ bezeichnet. Auf diesen Märkten mit großen Wachstumspotentialen liege ihr unternehmerischer Schwerpunkt.“

Bis jetzt, so das Baudezernat, seien der Stadt aber „aktuell keine Entmietungsfälle durch das Unternehmen ‚Deutsche Wohnen‘ bekannt.“

Und das Dezernat setzt darauf, dass die vom Stadtrat beschlossenen Regeln zum Mietwohnungsmarkt in Leipzig dabei helfen, die Mietsteigerungen künftig zu dämpfen.

„Um Mietpreissteigerungen zu senken, wurde die Kappungsgrenze für Mieten auch in Leipzig abgesenkt. Dadurch können Mieten nur noch um maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Mit Anerkennung des Mietspiegels 2018 durch die Interessenvertretung der Vermieter und Mieter oder des Stadtrats wird dieser, wie bereits der Mietspiegel 2016, qualifiziert.

Auf Grundlage dieses Mietspiegels können die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sowie langwierige Auseinandersetzungen um die zulässige Miethöhe vermieden werden. Da der qualifizierte Mietspiegel in Mieterhöhungsverlangen als Begründungsmittel herangezogen werden muss, gibt dieser Rechtssicherheit für Mieter aber auch für Vermieter.“

Das soll zumindest die Mietkostenentwicklung dämpfen.

Ebenso setzt das Baudezernat darauf, dass auch die Einführung sozialer Erhaltungssatzungen in einigen Ortsteilen hilft, die Mietpreisentwicklung zu dämpfen und Wohnungsbestände zu erhalten, die sich Leipziger Durchschnittsverdiener noch leisten können.

„Im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung bedürfen bestimmte Maßnahmen (Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen) entlang von Kriterien der Genehmigung. Eine Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument und entspricht keinem individuellen Mieterschutz, sie schützt nicht vor der Modernisierungsumlage. Eine Satzung wirkt aber indirekt mieterschützend, weil sie die Möglichkeiten des Immobilieneigentümers zur baulichen Veränderung (Aufwertung) seines Wohngebäudes beschränkt.

Genehmigungsfrei sind alle Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards dienen. ‚Luxussanierungen‘ können über das Instrument unterbunden werden. Zielstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Zusätzlich können Einschränkungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Verbindung mit einer Umwandlungsverordnung festgelegt werden“, erläutert das Dezernat.

Noch sind keine solchen Erhaltungssatzungen erlassen.

Die Verwaltung arbeite noch daran, teilt das Baudezernat mit: „Die Ratsversammlung hat im Oktober den Grundsatzbeschluss ‚Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen‘ gefasst. Im Ergebnis der Voruntersuchung (Grobscreening) wurden fünf relevante Stadträume identifiziert. Dies sind Teile des Leipziger Ostens und Westens, des Wald- und Bachstraßenviertels, von Eutritzsch/Gohlis sowie Connewitz.

Für diese fünf Stadträume werden Anfang 2019 vertiefende Untersuchungen (Detailscreenings) durchgeführt, um die Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung (gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) und der rechtssicheren Begründung möglicher Aufstellungsbeschlüsse und späterer Satzungen in 2019 zu prüfen.“

Und im Rahmen der zu entwickelnden Erhaltungssatzungen denkt die Stadt auch daran, ein Vorkaufsrecht zu sichern, wie das Baudezernat auf eine Einwohneranfrage im November hin bestätigte: „Im Rahmen der Detailuntersuchung wird ein Verfahren zur optionalen Anwendung des Vorkaufsrechts in Gebieten einer Sozialen Erhaltungssatzung, das auch die Möglichkeit einer Abwendungserklärung des Käufers gem. § 27 BauGB umfasst, entwickelt. Dies erfolgt beginnend im 1. Quartal 2019.“

GentrifizierungErhaltungssatzungen
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