Zurzeit wird in der Gesellschaft die aktuelle Situation des deutschen Mietwohnungsmarktes auf breiter Ebene diskutiert. In den letzten Jahren führte die verstärkte Nachfrage nach Mietobjekten speziell in den urbanen Räumen auch in Leipzig und Umgebung zu einem massiven Mietpreisanstieg.
Der Gesetzgeber versucht nun durch den Einsatz von verschiedenen wohnungspolitischen Instrumenten zumindest einen Ausgleich am Mietwohnungsmarkt zu fördern. Doch noch immer ist der deutsche Mietwohnungsmarkt von steigenden Mieten betroffen, und zu beobachten ist die Entwicklung verstärkt in den Ballungszentren, wie auch den sächsischen Metropolen.
Einjahressperrfrist bei Mieterhöhung
Um der früher bestehenden Willkür der Mietpreise entgegenzuwirken, wurde der Mietpreisspiegel entwickelt. Umfangreiche Beratungen und intensive Diskussionen mit Verhandlungspartnern wie Haus und Grund Gera e. V., Wohnungsbaugesellschaften Gewo mbH, GWB „Elstertal“ mbH und viele weitere Vereine und Genossenschaften fanden in einem Mietspiegelbeirat als Mietervertreter statt.
Durch die Interessenvertreter von Vermieter und Mieter, sowie deren Beteiligung an der Erstellung des Mietspiegels, wird eine große Akzeptanz inklusive einer gerichtlichen Anerkennung im Rahmen von Mietrechtsverfahren bewirkt.
Berücksichtigt werden muss die Einjahressperrfrist in § 558 Abs. 1 BGB: „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.“ Voraussetzung: Die Miete muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein.
Leipzig wächst – die Mietpreise wachsen gleich mit!
Vor diesem Hintergrund ist auch die derzeitige Mietsituation in Leipzig zu sehen. Die Stadt Leipzig galt jahrelang als das bessere Berlin. Nicht nur, dass nach Leipzig jeder wollte, es konnte sich auch jeder leisten. Die Stadt Leipzig verfügte über ausreichend Platz und Raum zu günstigen Preisen. Preise, die das übrige Städtedeutschland zum Lachen animierte. Doch die Zeit bewirkte einen Wandel in Leipzig.
Der Mietraum ist auch hier knapp geworden und, gemäß dem Angebot-Nachfrage-Gesetz, ebenso einem Mietpreisanstieg ausgesetzt. Und es benötigt keiner großen Studien zur Marktpreisentwicklung, dass Mieterhöhungen der Tagesordnung angehören.
Die Stadt Leipzig muss die Lösung dieser Problematik in einem qualifizierten Mietpreisspiegel sehen und nicht nur in einem einfachen Mietspiegel. Die Mietspiegelpflicht soll ab Juli 2022 der willkürlichen Mieterhöhungen entgegenwirken und die Mietpreise einer Regulierung unterziehen und das bundesweit. Es gilt eine Reform des Mietspiegelrechts umzusetzen, um so die Aussagekraft von Mietspiegeln zu verbessern und zeitgleich Gemeinden zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels zu ermutigen.
Dr. Daniel Halmer, Gründer und CEO des Verbraucherrechtsportals Conny, das sich für die Rechte der MieterInnen einsetzt, bekennt: „Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 EinwohnerInnen müssen künftig einen Mietspiegel erstellen. Diese Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und gleichzeitig Gemeinden ermutigen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen.“
Viel Lärm um den Mietspiegel in München und Berlin
Die Einführung des Mietspiegels brachte zudem massive Kritik. Nicht nur die Stadt München war davon betroffen, sondern auch Berlin. In München wurde die Stadt kritisiert, nicht alle Daten offengelegt zu haben und dadurch Verzerrungen im Mietspiegel ermöglicht.
In Berlin wurde gar von einem Gericht der Mietspiegel gekippt, um aber in nächster Instanz wieder bestätigt zu werden. Die berechtigte und zahlreiche Kritik an den Mietspiegeln basiert auf der Unzuverlässigkeit und fehlender Transparenz des Zahlenmaterials. Demzufolge betrachten Experten den Mietspiegel als oberflächlichen Maßstab, wenn gleich er für eine Bestimmung der Vergleichsmieten als maßgeblich anzusehen ist.
Grundsätzlich wird die Regelung zum Erhalt von bezahlbaren Mieten für die Mieter als positiv angesehen, auch aus Sicht der Akteure auf dem Immobilienmarkt. Allerdings sehen eine Vielzahl an Experten in der Mietbremse eine unwirksame Methode, da diese Maßnahme nur in einzelnen Fällen Wirkung zeigte und zeigt und nicht generell auf jeden anwendbar ist. MieterInnen sind mit dieser Situation zumeist überfordert und es fehlt an ausreichender Kenntnis der eigenen Rechte.
„Wir gehen davon aus, dass der Großteil der MieterInnen nicht umfassend über ihre Rechte Bescheid wissen. Insbesondere in Ausnahme- oder Sonderfällen ist es für die meisten schwer, alle Facetten zu kennen. […]“, bezeugt Dr. Daniel Halmer und die Conny GmbH. Das Verbraucherrechtsportal unterstützte bereits tausende Fälle unrechtmäßiger Mieterhöhungen.
Leise Hoffnung: Die Mieten in Metropolen werden sinken
So bleibt zu hoffen, dass nach der Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts ab Juli 2022 und der Pflicht für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern, über einen qualifizierten Mietspiegel bis 01.01.2024 verfügen und dass selbst kritische Punkte so umgesetzt werden, dass der Mietspiegel seinen Anforderungen gerecht wird.
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