Hausverkauf mit oder ohne Makler?

Ein Immobilienverkauf zählt zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Nach dem Verkaufsentschluss stellt sich mit als Erstes die Frage: Makler beauftragen oder lieber selbst verkaufen? Die Antwort auf diese Frage fällt deutlich differenzierter aus, als viele zunächst vermuten, da zahlreiche Faktoren wie Lage, Marktumfeld und persönliche Erfahrung eine wichtige Rolle spielen.

Denn während ein Makler durchaus bestimmte Aufgaben abnehmen und den Verkaufsprozess begleiten kann, stehen die tatsächlich erbrachten Leistungen in der Praxis häufig in einem eher ungünstigen Verhältnis zu der dafür verlangten Provision. Privatverkäufer sparen, mit den richtigen Werkzeugen, viel Geld.

Warum viele den Hausverkauf ohne Makler in Betracht ziehen, ist die Maklerprovision

Der wichtigste Grund, weshalb immer mehr Eigentümer den Privatverkauf wählen, liegt auf der Hand: die Provision. In Deutschland beträgt die Maklercourtage bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer).

Seit der gesetzlichen Neuregelung wird diese Summe in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Was das konkret bedeutet, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel: Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro fallen insgesamt bis zu 28.560 Euro an Provision an.

Selbst wenn nur die Hälfte auf den Verkäufer entfällt, sind das immer noch rund 14.280 Euro. Eine beachtliche Summe, der man die tatsächlichen Leistungen des Maklers gegenüberstellen sollte. Wer sich dafür entscheidet, die eigene Immobilie ohne Makler verkaufen zu wollen, behält letztendlich dieses Geld in der eigenen Tasche.

Was leistet ein Makler wirklich – und was davon kann man auch selbst?

Ein Makler übernimmt üblicherweise die Wertermittlung, Exposé-Erstellung, Fotoaufnahmen, Grundrissaufbereitung sowie die Durchführung von Besichtigungen. Das klingt nach viel Arbeit, doch bei genauerem Hinsehen fällt der tatsächliche Aufwand deutlich geringer aus.

Die Immobilienbewertung, die früher ausschließlich von Fachleuten gegen Bezahlung vorgenommen wurde, lässt sich im Jahr 2026 dank einer Vielzahl frei zugänglicher Online-Tools, die jedem Eigentümer ohne Registrierung oder versteckte Kosten zur Verfügung stehen, vollständig kostenfrei und ohne fremde Hilfe durchführen.

Die gleichen Bewertungsalgorithmen, die auch professionelle Makler für ihre Einschätzungen nutzen, stehen mittlerweile allen Eigentümern frei zur Verfügung, sodass eine eigene Wertermittlung ohne fremde Hilfe möglich ist. Ein gutes Exposé ist kein Hexenwerk: Mit einer verständlichen Beschreibung und ansprechenden Fotos kann das jeder selbst erstellen. Hochwertige Fotos mit dem Smartphone zu machen, gehört heute für die meisten Menschen zum Alltag.

Die Aufbereitung eines professionellen Grundrisses lässt sich online für nur wenige Euro beauftragen. Und Besichtigungen? Wer die nötige Zeit für Besichtigungstermine aufbringen kann, wird Fragen interessierter Käufer zur eigenen Immobilie in der Regel deutlich fundierter und überzeugender beantworten als ein Makler, der das Objekt meist nur oberflächlich kennt.

Vor- und Nachteile beim Verkauf mit Makler – Grenzen der Maklerleistung

Ein weitverbreiteter Irrtum lautet, dass ein Makler größere Rechtssicherheit beim Verkauf biete. In Wahrheit enthalten die meisten Maklerverträge einen ausdrücklichen Haftungsausschluss. Der Makler erstellt weder den Kaufvertragsentwurf noch begleitet er den Notartermin in juristischer Funktion. Beides liegt in der Verantwortung des Notars, der ohnehin gesetzlich vorgeschrieben ist.

Die rechtliche Absicherung erfolgt also vollkommen unabhängig davon, ob ein Makler eingeschaltet wurde oder nicht. Auch eine aktuelle Einordnung zu bürokratischen Pflichten und Meldeverfahren zeigt, wie wichtig es ist, sich eigenständig mit formalen Abläufen vertraut zu machen, statt blind auf Dritte zu vertrauen.

Trotzdem kann ein Makler in bestimmten Fällen sinnvoll sein. Die folgenden Punkte, die verschiedene Aspekte der Zusammenarbeit mit einem Makler beleuchten und sowohl Vor- als auch Nachteile berücksichtigen, helfen dabei, eine fundierte und gut durchdachte Abwägung zu treffen, ob sich die Beauftragung eines Maklers im jeweiligen Fall lohnt:

1. Der eigene Wohnsitz liegt weit entfernt, regelmäßige Besichtigungstermine sind kaum realisierbar.
2. Berufliche oder private Verpflichtungen lassen keinen Spielraum für Besichtigungen.
3. Der gesamte Verkaufsprozess soll vollständig abgegeben werden, trotz hoher Provision.
4. Fehlende Bereitschaft, sich in Wertermittlung, Vermarktung und Verhandlung einzuarbeiten.

Alle anderen, die bereit sind, ein gewisses Mindestmaß an eigenem Engagement und Zeit aufzubringen, können die gesamte Angelegenheit deutlich besser selbst in die Hand nehmen und dabei ohne Weiteres fünfstellige Beträge an Kosten einsparen.

Der emotionale Faktor

Wer sein Haus privat verkauft, behält die volle Kontrolle über jeden einzelnen Schritt. Vom Angebotspreis über die Auswahl der Interessenten bis hin zur Verhandlungsstrategie – alles liegt in den eigenen Händen. Viele Eigentümer empfinden genau das als Vorteil, denn niemand kennt die Vorzüge der Immobilie besser als derjenige, der dort gelebt hat.

So gelingt der Hausverkauf in Eigenregie

Der Privatverkauf folgt einem klaren Ablauf, der sich mit etwas Vorbereitung gut meistern lässt. Zunächst wird ein realistischer Preis ermittelt, etwa über kostenlose Bewertungsportale und den Vergleich ähnlicher Immobilien in der Umgebung. Anschließend werden alle wichtigen Unterlagen zusammengestellt: Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Baupläne.

Danach erstellen Sie ein Exposé mit guten Fotos und einem klaren Grundriss. Danach wird die Anzeige auf den gängigen Immobilienportalen veröffentlicht und geht online. Danach werden Besichtigungen geplant, Interessenten geprüft und Preisverhandlungen geführt. Der Notar erstellt den Kaufvertrag – mit oder ohne Makler läuft dieser Schritt gleich ab.

Welche Kosten lassen sich beim Privatverkauf tatsächlich einsparen?

Die Ersparnis beim Verkauf ohne Makler beschränkt sich nicht allein auf die Courtage. Der Wegfall der Provision macht die Immobilie auch für Käufer attraktiver, da deren Nebenkosten sinken. Das kann sich positiv auf die Verhandlungsbereitschaft und letztlich auf den erzielbaren Preis auswirken. Bei einem Objekt im Wert von 350.000 Euro spart der Verkäufer allein an Provision bis zu 12.495 Euro. Hinzu kommt: Käufer, die keine Courtage zahlen müssen, sind oft bereit, einen etwas höheren Kaufpreis zu akzeptieren.

Wann sich der eigenständige Immobilienverkauf über eine Online-Plattform lohnt

Online-Plattformen haben den privaten Immobilienverkauf in den letzten Jahren deutlich vereinfacht. Anzeigen können gleichzeitig auf mehreren großen Immobilienportalen geschaltet werden, während Expose-Vorlagen und digitale Begleitung den Prozess erleichtern. Der Aufwand bleibt dadurch kalkulierbar und überschaubar. Dieser Weg lohnt sich besonders für Eigentümer, die einige Stunden Vorbereitungszeit einplanen können. Dafür behalten sie die volle Kontrolle und sparen Tausende Euro. Aktive Eigentümer treffen mit dem Privatverkauf eine kluge aber auch verantwortungsvolle Entscheidung.