Mit fünf Jahren Anlauf mitten hinein in die Leipziger Wohnungsklemme

Wozu werden eigentlich all die Statistiken erstellt, Quartalsberichte und Jahresberichte veröffentlicht? Geht die regierende Politik damit irgendwie um? Zieht sie Folgerungen daraus? Leider nicht immer. Und auch nicht die richtigen. Von einer vernünftigen Politik, wie sie sich einst Leibniz vorgestellt hat, ist Sachsen Lichtjahre entfernt.

Zu Leibniz kommen wir noch im nächsten Beitrag. Jetzt geht es erst einmal um Wohnungen. Ein brandheißes Thema in Leipzig – und zwar nicht erst seit 2015. Sondern mindestens seit 2011. Damals beruhigten sich auch Leipzigs Stadtplaner noch mit den Ergebnissen aus dem „Zensus 2011“. Danach sollte es in Leipzig noch rund 40.000 leerstehende Wohnungen gegeben haben. Das klang nach viel, nach über 10 Prozent Wohnungsleerstand und nach viel Raum zum Wachsen in dieser Stadt.

Dass fast die Hälfte gar nicht marktgängig war, beunruhigte erst mal nicht. Hätte es aber sollen.

Denn Wohnungsbau ist kein Tagesgeschäft. Man braucht dazu Grundstücke, Investitionskapital, zeitlichen Vorlauf und genug Leute, die sich die Miet- und Kaufpreise auch leisten können. Damals konnte man sogar noch recht preiswert bauen und in Leipzig neue Wohnungen für 6 bis 8 Euro an den Markt bringen. Das klingt nicht viel – für die Hälfte der Leipziger waren das aber schon 2011 unerschwingliche Mieten.

Wer nur 1 und 1 zusammenzählte, wusste, dass Leipzig in eine Sackgasse steuerte und dass spätestens das Jahr 2012 das Jahr hätte sein müssen, in dem in Leipzig großflächig wieder sozialer Wohnungsbau hätte beginnen müssen.

Wie alle beobachten konnten, hat es tatsächlich vier Jahre gedauert, bis die sächsische Regierung bereit war, auch nur einen kleinen Teil des notwendigen Sozialwohnungsbaus zu finanzieren.

Wir haben es die ganze Zeit mit Zahlen zu tun. Denn die 2011 gezählten 40.000 Wohnungen (eigentlich sogar 39.885 laut Zensus-Hochrechnung) schmolzen genauso schnell weg, wie das mit 10.000, 15.000 zusätzlichen Bewohnern jährlich zu erwarten war. 2014 waren es noch 26.000. Diesmal nicht hochgerechnet wie in dem oft genug kritisierten Zensus, sondern geschätzt vom Stadtplanungsamt.

Das macht man dort so: Man nimmt sich die in jedem Ortsteil gezählten Wohnungen … Was schon die erste Schwierigkeit ist. Denn Leipzig rechnet jetzt mit den im „Zensus 2011“ ermittelten Wohnungen. Die Zahl wird fortgeschrieben: Was abgerissen wird im jeweiligen Jahr, wird abgezogen, was neu gebaut wird, wird dazugezählt. So bekommt man eine neue Zahl, die in etwa dem verfügbaren Wohnungsbestand im Ortsteil entspricht.

Das wird dann mit den Haushalten verglichen, wie sie im Melderegister der Stadt ausgewiesen sind. Vorhandene Wohnungen minus Haushaltszahl ergibt Leerstand. Was auch so eindeutig nicht ist. Denn nicht jeder Haushalt entspricht direkt einer Wohnung. Oft leben (etwa im Fall von Studenten) mehrere Haushalte in einer Wohnung. Man hat also zwei Zahlen mit Unsicherheitsfaktor, die man gegeneinander abwägt.

Deswegen ist dann die Zahl der als leer gezählten Wohnungen nur eine Schätzung. Für das Ende 2015 kommen Leipzigs Stadtplaner jetzt auf 19.000 noch verfügbare freie Wohnungen. Das sind auf 333.351 gezählte Wohnungen gerechnet: 5,7 Prozent.

Das könnte noch ausreichen. Tut es aber nicht. Denn die Hälfte davon wird als unvermietbar eingeschätzt, müsste erst – mit mittlerweile hohem Sanierungsaufwand – in vermietbaren Zustand gesetzt werden. Es bleiben also gerade mal knapp 3 Prozent an wirklichem Wohnungsleerstand. Das ist die Mindestgröße, die Wohnungsmarktexperten als notwendige Leerstandsreserve bezeichnen, damit überhaupt noch Bewegungsspielraum für Umzüge besteht.

Der Leipziger Wohnungsmarkt ist seit 2015 eindeutig knapp.

Dabei ergibt sich übers Stadtgebiet durchaus eine gemischte Lage. Es gibt noch Ortsteile mit Leerstandsquoten über 10 Prozent. Aber sie sind selten geworden. Teile Grünaus könnten dazugehören. Das war’s dann. Ein paar Ortsteile haben möglicherweise noch marktaktive Leerstandsquoten von 6 bis 10 Prozent. Kleinzschocher etwa, Heiterblick oder Mockau-Nord. Aber wenn es um die wirklich marktaktiven Leerstände geht, liegen die meisten Leipziger Ortsteile deutlich darunter, die innerstädtischen sowieso.

Eigentlich werden die Schätzungen der Stadtplaner da so knapp, dass sie für einige Ortsteile gar keine Zahlen mehr geben können. Um die geringe Zahl der dort überhaupt noch verfügbaren freien Wohnungen zu fassen, gehen sie von einem Leerstand kleiner als 2 Prozent aus.

Das ist ein Zustand, in dem man freie Wohnungen schon längst mit der Lupe suchen muss (oder sehr gute Beziehungen hat und erfährt, wenn irgendwo was frei wird). Auch Ortsteile, wo man 2011 noch problemlos Wohnungen verschiedener Größe und Ausstattung zur Auswahl hatte, sind mittlerweile in den eigentlich als „voll“ zu bezeichnenden Zustand eingetreten. Das betrifft ganz explizit beliebte Ortsteile wie Südvorstadt und Connewitz, Zentrum-Süd, Schleußig und mittlerweile auch Plagwitz und Lindenau. Die jüngst aufploppenden Gentrifizierungs-Probleme in Plagwitz und Lindenau kommen also nicht aus heiterem Himmel, sie sind deutliche Zeichen von Verdrängung und steigenden Mietpreisen. Binnen 15 Jahren sind die beiden einst von Leerstand geprägten Pionierviertel zu beliebten Wohnorten einer zunehmend besser situierten Mieterschaft geworden, die das noch vielfältige Leben hier genießt, aber selbst Teil der Veränderung ist, die letztlich zu einer Verdrängung für die finanziell Schwächeren wird.

Denn nicht nur die Vollvermietung dieser Stadtteile lässt die Preise steigen – die immer mehr verschärften Bauordnungen und die steigenden Baukosten sorgen ebenfalls dafür, dass in Leipzig seit Jahren nur noch hochpreisig saniert und gebaut wird. Denn gebaut wird nur, was sich auch amortisiert. Was dann im Neubau ein Vermietungsniveau über 8 und 10 Euro je Quadratmeter bedeutet. Das ist weit jenseits dessen, was sich die Mehrheit der Leipziger leisten kann.

Mit 2.286 neuen Wohnungen wurde 2015 in Leipzig übrigens ein neuer Spitzenwert erzielt. Da die Stadt so kräftig wächst, finden sich auch noch die Mieter für diese Neubauwohnungen.

Aber 2.000 Wohnungen sind eher nur die Hälfte dessen, was in Leipzig jedes Jahr gebaut werden müsste, um den Zuwachs von 15.000 neuen Einwohnern jährlich aufzufangen. Die Politiker streiten sich zwar, ob es dann 1.500 oder 2.000 Sozialwohnungen sein müssen. Aber durchgedrückt hat die SPD in der Sächsischen Regierung jetzt für die Großstädte Dresden und Leipzig jeweils 500 geförderte Wohnungen pro Jahr. Wobei unklar ist, ob die überhaupt gebaut werden können, weil das Innenministerium so hohe bürokratische Hürden eingebaut hat, dass am Ende zwar die Bürokratie wieder blüht. Aber was nutzen dann geförderte Wohnungen, wenn die Mietpreise trotzdem über 6 und 6,50 Euro je Quadratmeter liegen?

Das passt alles nicht zusammen.

Es hat mit Zahlen zu tun und mit Leuten, denen bürokratische Akte wichtiger sind als ordentliche Mathematik.

Und es kommt zu spät und zu mickrig. Da fehlt eindeutig der Wille zur Gestaltung, den man sich von vernünftig planenden Politikern eigentlich erwarten darf. Stattdessen haben wir Politiker, die augenscheinlich eine diebische Freude daran haben, Probleme so lange vor sich hinschmoren zu lassen, bis irgendetwas passiert, kaputt geht, nicht mehr funktioniert. Ingenieure nennen so etwas einen Verschleißtest.

Wenn man das mit lebendigen Gesellschaften macht, verstärkt das bestenfalls soziale und gesellschaftliche Konflikte – und das Misstrauen in eine politische Technokratie, der dann immer mehr Betroffene jegliche Lösungskompetenz absprechen. Mit fatalen Folgen.

Gleich geht’s weiter mit Leibniz.

Der Statistische Quartalsbericht III / 2016 ist im Internet unter www.leipzig.de/statistik unter „Veröffentlichungen“ einzusehen. Er ist zudem für 7 Euro (bei Versand zuzüglich Versandkosten) beim Amt für Statistik und Wahlen erhältlich.