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Colliers International: Mehr Wohnungsfertigstellungen in Leipzig, sinkende Spitzenmieten, Knappheit im Bestand

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    Der Mietwohnungsmarkt richtet schon einiges. Wenn Wohnungen zu Preisen nicht absetzbar sind, die die Kaufkraft einer Stadt wie Leipzig übersteigen, sinken die Angebotsmieten im hochpreisigen Segment. Erst recht, wenn seit Jahren fast nur noch solche Wohnungen gebaut werden, der soziale Wohnungsbau aber nur ein Nischenthema ist. Freilich entspannt das den Leipziger Wohnungsmarkt nicht wirklich.

    Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International konnte in Leipzig im letzten Jahr erfreulicherweise eine deutliche Ausweitung der Wohnungsfertigstellungen verzeichnet werden. So wurden rund 2.330 neue Wohnungen fertiggestellt, das höchste Volumen der vergangenen fünf Jahre.

    „Die boomende Metropole Leipzig registriert seit Jahren steigende Einwohnerzahlen. Trotz verhältnismäßig niedrigen ökonomischen Kennzahlen, verzeichnet die Stadt eine starke Zuwanderung, nennenswert von Studierenden getrieben“, meint dazu Bastian Kunau, Head of Residential Leipzig bei Colliers International. „Die Wohnraumnachfrage ist entsprechend hoch, und die Genehmigungszahlen konnten in den letzten Jahren mehr als verdoppelt werden. Neue kleinteiligere Wohnformen wie Mikro- oder Studentenapartments erfreuen sich zunehmender Beliebtheit.“

    Für den Colliers-Bericht „Residential Investment: Wohn- und Geschäftshäuser“ wurden für alle Lagen jeweils die Mieten und Kaufpreise, differenziert zwischen Neubau und Bestand, dargestellt. Im Segment Wohn- und Geschäftshäuser sind neben den Preisen auch die Renditen aufgeführt. Alle Segmente beinhalten einen Ausblick auf das kommende Jahr.

    Aber Fakt ist auch, dass jahrelang viel zu wenige Wohnungen entstanden. Und vor allem entstanden viel zu wenige Wohnungen im preiswerten, für junge Familien attraktiven Segment. Die weichen heute schon auf die umliegenden Landkreise mit ihrem noch spürbar preiswerteren Wohnungsangebot aus.

    Leipzig ist seit 2013 um knapp 35.300 neue Haushalte gewachsen, während im selben Zeitraum knapp 8.620 Wohnungen im selben Zeitraum neu gebaut wurden.

    Im letzten Jahr konnte erfreulicherweise eine deutliche Ausweitung der Wohnungsfertigstellungen verzeichnet werden, so Colliers. So wurden rund 2.330 neue Wohnungen fertiggestellt, das höchste Volumen der vergangenen fünf Jahre.

    Die Genehmigungen stiegen das fünfte Jahr in Folge an, sodass in den kommenden Jahren ein weiterer Anstieg der Fertigstellungen zu erwarten ist, was aus der Sicht von Colliers dämpfend auf die Mieten wirken sollte. So wurden in 2018 knapp 3.850 Wohnungen genehmigt.

    Und in gewisser Weise wirkt diese Dämpfung tatsächlich – nämlich dort, wo die Nachfrage deutlich geringer ist als das ausgebaute Angebot: in den höheren Mietpreiskategorien.

    Die Mieten im Neubau zeigten nach zwei Jahren auf stabilem Niveau im ersten Halbjahr 2019 eine Korrektur auf 10,50 Euro pro Quadratmeter, ein Rückgang von rund 2,7 Prozent zum Jahresende 2018, kann Colliers feststellen. Die Vermieter reagieren also darauf, dass die Zahl der gutverdienenden Mieter, die sich Mietpreise über 10 Euro je Quadratmeter leisten können, in Leipzig begrenzt ist. Da erweisen sich Angebote von 12, 13 und mehr Euro je Quadratmeter schnell als Ladenhüter. Denn gerade diese Klientel hat derzeit in Leipzig die größte Auswahl solcher Komfortwohnungen selbst in besten Stadtlagen.

    Anders ist das Bild für Normal- und Geringverdiener: In einfachen Lagen von Leipzig beginnen die Neuvermietungsmieten für Bestandswohnungen bei rund 5,50 Euro pro Quadratmeter und auch in mittleren Lagen finden sich Mieten beginnend ab 6,50 Euro pro Quadratmeter. Das sind für viele Leipziger dennoch Mieten, die an die Grenze des finanziell Leistbaren gehen und schnell Mietbelastungsquoten von 35, 40 oder mehr Prozent ergeben, also in Bereiche kommen, in dem sich Wohnungssuchende überlegen, ob sie da nicht doch lieber in Delitzsch, Eilenburg oder Borna nach einer Wohnung suchen.

    Erst recht, da nicht damit gerechnet werden kann, dass wenigstens das angestrebte Ziel von 800 neuen Wohnungen im geförderten Wohnungsbau pro Jahr erreicht wird. Wozu dann noch die Tatsache kommt, dass der Leerstandspuffer nach Angaben der Stadt längst bei sehr engen 2 Prozent liegt, auch wenn einige Wohnungsgenossenschaften auch noch Leerstände von 5 bis 7 Prozent vermelden – diese aber eher in Ortslagen in größerer Entfernung vom Stadtzentrum. Da innerstädtische Wohnungen entsprechend knapp geworden sind, ist der durchschnittliche Neuvermietungspreis in den vergangene Jahren stets gestiegen – von 5,35 Euro je Quadratmeter im Jahr 2014 auf 6,45 Euro im Jahr 2017 und auf 6,70 Euro im Jahr 2018.

    Und die Leerstellen, an denen zentrumsnah neue Wohnbebauung entstehen könnten, werden seltener – und damit auch teurer.

    Was denn auch das hier zur Folge hat: Die Produktverfügbarkeit im Bereich der Wohn- und Geschäftshäusern war zuletzt weiter rückläufig und mit 452 Verkäufen wurde 2018 der niedrigste Wert der letzten fünf Jahre verzeichnet, während das Eigentumswohnungssegment bei den Verkäufen wie auch Preisen stabil war.

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