Wenn die Normalverdiener unter Mietdruck geraten

Leipzig plant Untersuchungen zur Sozialen Erhaltungssatzung für vier Stadtgebiete

Für alle LeserWenn Städte so wie Leipzig wachsen, werden sie natürlich auch zum Spekulationsobjekt. Denn wo die Nachfrage nach Wohnraum steigt, bekommen zumindest einige Investoren und Eigentümer Dollarzeichen in den Augen und versuchen, ihre Renditen drastisch zu erhöhen. Was Leipzigs Verwaltung jetzt dazu bringt, für vier Stadträume die Einführung einer sozialen Erhaltungssatzung zu prüfen. Das soll die Auswüchse zumindest dämpfen.

Die Stadträume sind auch schon identifiziert: Im Rahmen einer Voruntersuchung zur Einführung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) wurde für vier Stadträume in Leipzig die Relevanz nachgewiesen. Diese Stadträume verzeichnen ein erhöhtes Aufwertungs- bzw. Verdrängungspotenzial. Damit hat sich in der vergangenen Woche die Dienstberatung des Oberbürgermeisters beschäftigt. Und das Dezernat Stadtentwicklung und Bau hat jetzt auch eine entsprechende Vorlage für den Stadtrat geschrieben.

Vorgeschlagen wird darin, für diese Stadträume bis Anfang 2019 vertiefende Untersuchungen durchzuführen. Dabei sollen weitergehende Indikatoren in die Analyse mit einbezogen werden. Die vertiefende Auswertung wird begleitet von Vor-Ort-Analysen, Haushaltsbefragungen und der Auswertung von Dokumenten/Materialien. Zielstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung ist, die Durchmischung der Stadtteile zu erhalten und zu befördern sowie die Verdrängung in bestimmten Bereichen der Stadt abzumildern.

In der Vorlage wird das Instrument noch ein bisschen ausführlicher beschrieben.

Es ist im §172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Baugesetzbuch) verankert. Was bezweckt es?

Um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, bedürfen im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung bestimmte Maßnahmen (Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen) entlang von bestimmten Kriterien der Genehmigung. Die Eigentümer können also nicht einfach Aufwerten und Umnutzen, wie sie wollen, sondern müssen sich an Rahmenvorgaben halten, damit sich auch Menschen mit kleinem oder mittlerem Einkommen das Wohnen in diesen Stadtvierteln noch leisten können.

Denn wenn allein der Preis noch darüber entscheidet, wer sich in einem bestimmten Wohnviertel Wohnen leisten kann, kommt es ziemlich schnell zur kompletten Entmischung. Menschen mit geringeren Einkommen werden verdrängt – mittlerweile ja auch im gerade boomenden Leipziger Westen immer wieder sichtbar. Und das Mietniveau steigt in Höhen, die für Otto Normalverdiener unerschwinglich sind.

„Zusätzlich können Einschränkungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Verbindung mit einer Umwandlungsverordnung festgelegt werden. Als städtebauliches Instrument kann die Soziale Erhaltungssatzung nur zur Vermeidung von negativen städtebaulichen Folgewirkungen eingesetzt werden“, heißt es in der Vorlage weiter.

Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung. Karte: Stadt Leipzig

Karte: Stadt Leipzig

„Entscheidend sind die durch eine Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ausgelösten nachteiligen Folgen der jeweiligen städtebaulichen Situation. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes. Soziale Erhaltungssatzungen sollen negative städtebauliche Folgewirkungen von Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen vermindern.“

Es geht also nicht um Milieuschutz, sondern in erster Linie um den Erhalt der Zusammensetzung (Durchmischung) der Wohnbevölkerung, „wobei jedwede Zusammensetzung schutzwürdig ist und nicht nur die eines bestimmten ‚Milieus‘.“

Es ist auch kein individueller Mieterschutz, betont die Verwaltung. „Die Satzung wirkt indirekt generell mieterschützend, weil sie die Möglichkeiten des Immobilieneigentümers zur baulichen Veränderung (Aufwertung) seines Wohngebäudes beschränkt. Sie wirkt dämpfend auf die Aufwertung der Bestandsbebauung durch folgende Stellschrauben im Genehmigungsverfahren.“

Sie verhindert sozusagen vor allem die viel diskutierten „Luxussanierungen“, indem sie zum Beispiel die Ausstattungsstandards der Wohnungen begrenzt, Grundrissveränderung untersagt, ebenso Nutzungsänderungen ausschließt und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verbieten kann.

Mit der Prüfung wird freilich wieder Zeit ins Land gehen. Denn die vier ausgewählten Stadträume weisen ja schon heute eine „hohe Relevanz“ auf, was die Gefährdung der sozialen Durchmischung betrifft.

Identifiziert für die Einführung einer Sozialen Erhaltungssatzung hat die Verwaltung folgende Stadtgebiete:

– Teile von Zentrum-West und Zentrum-Nordwest
– Teile von Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf, Sellerhausen-Stünz, Reudnitz-Thonberg und Stötteritz
– Teile von Plagwitz, Kleinzschocher, Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch und Schleußig
– Teile von Gohlis-Süd und Eutritzsch.

Wer die Liste betrachtet sieht, dass das alles schon die Entwicklungsgebiete der jüngeren Zeit sind und viele Ortsteile dabei sind, die vom Bevölkerungszuwachs seit 2010 besonders profitiert haben, während andere Ortsteile völlig fehlen, obwohl dort die Mieten wesentlich drastischer gestiegen sind – wie in Zentrum Süd zum Beispiel oder im Grafischen Viertel. Was eben auch heißt, dass dort die Entmischung schon so weit fortgeschritten ist, dass eine Erhaltungssatzung nichts mehr bewirken kann.

Die neue Leipziger Zeitung Nr. 59 ist da: Zwischen Überalterung und verschärftem Polizeigesetz: Der Ostdeutsche, das völlig unbegreifliche Wesen

Soziale Erhaltungssatzung
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