Leipzig wird zum teuren Pflaster. Das ist der Preis für die Attraktivität der wachsenden Großstadt. Denn damit wird das Bauland teurer. Und auch wenn es gar nicht mehr Verkäufe gab, verzeichnet der Gutachterausschuss 2021 einen neuen Umsatzrekord für Leipzig.

Trotz relativ konstanter Transaktionszahlen hat der Leipziger Immobilienmarkt im vergangenen Jahr einen Rekordumsatz von 4,1 Milliarden Euro erzielt. Dies geht aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses in der Stadt Leipzig hervor, der am Montag, 14. März, vorgestellt wurde.

Dieser hat jetzt die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 beschlossen und die wichtigsten Daten und Auswertungen im Bericht zusammengestellt. Der Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig ist eine unabhängige Behörde, deren Geschäftsstelle beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung angesiedelt ist.

Stabiler Markt mit steigenden Preisen

Der Leipziger Immobilienmarkt zeigte sich dem Bericht zufolge 2021 relativ stabil. Gegenüber dem Vorjahr sank die Anzahl der Kauffälle in den untersuchten Teilmärkten um rund 3 Prozent. Insgesamt wurden vergangenes Jahr 7.191 Transaktionen registriert, nach 2015, 2020 und 2016 der vierthöchste Wert der vergangenen 10 Jahre.

Mit einem Umsatz von etwa 4,1 Milliarden Euro, die ein sattes Plus von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeuten, wurde freilich der höchste Umsatz seit Beginn der Berichterstattung durch den Gutachterausschuss im Jahr 1991 erzielt.

Im Teilmarkt der unbebauten Grundstücke lag die Anzahl der erfassten Transaktionen unterhalb des Vorjahresniveaus, ebenso wie der Umsatz, der um 7 Prozent sank.

Aber der wesentliche Treiber für die Umsätze sind in Leipzig die Baugrundstücke, auf denen Wohnungsbau geplant ist.

Die Bodenwertentwicklung für Geschossbaugrundstücke in Leipzig. Grafik: Gutachterausschuss
Die Bodenwertentwicklung für Geschossbaugrundstücke in Leipzig. Grafik: Gutachterausschuss

Die Preise für Baugrundstücke im Marktsegment des individuellen Wohnungsbaus, des Geschosswohnungsbaus sowie bei Gewerbegrundstücken stiegen nach der dynamischen Entwicklung in den Vorjahren nochmals um etwa 18 Prozent. Der durchschnittliche Bodenwert für Geschossbaugrundstücke liegt aktuell bei 961 Euro je Quadratmeter-Grundstücksfläche.

Der durchschnittliche Preis für Einfamilienhausgrundstücke in Leipzig betrug 2021 etwa 210.000 Euro bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von rund 700 Quadratmeter.

Wohnobjekte werden immer teurer

Bei einem etwas gesunkenen Transaktionsvolumen (-2,5 Prozent) lag der Geldumsatz bei den bebauten Wohngrundstücken 31 Prozent über dem Vorjahresniveau. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass mehr umsatzstarke Objekte im Vergleich zu 2020 veräußert wurden.

Für sanierte Mehrfamilienhäuser im Wiederverkauf wurden im Durchschnitt 2.300 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche erzielt, für unsanierte Mehrfamilienhäuser lag der Preis bei durchschnittlich 1.277 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche.

Das entspricht im Vergleich zum Vorjahr einer Preissteigerung für sanierte Mehrfamilienhäuser von etwa 15 (217 Kauffälle) beziehungsweise rund 8 Prozent niedrigeren Preisen bei den unsanierten Mehrfamilienhäusern (15 Kauffälle). Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser (Neubau) lagen bei fast 600.000 Euro und für Reihenhäuser der Baujahre 1991 bis 2009 (Bestandsobjekte) bei circa 350.000 Euro.

Ein eigener Markt: die Eigentumswohnungen

Das Marktsegment der Eigentumswohnungen dominiert traditionell den Leipziger Immobilienmarkt, ähnlich wie in anderen Großstädten. 2021 lag der Anteil der Eigentumswohnungen bei über 78 Prozent aller Transaktionen und rund 33 Prozent des Gesamtumsatzes.

Innerhalb dieses Marktsegmentes entfallen auf die Wiederverkäufe (Neubauten nach 1991 und sanierte Eigentumswohnungen) etwa 75 Prozent aller Verkäufe. Der durchschnittliche Kaufpreis sanierter Eigentumswohnungen im Erstverkauf (ohne Stellplatzanteil) stieg 2021 auf 5.450 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche.

Die Preise lagen hier zwischen 3.483 und 8.005 Euro. Beim Wiederverkauf sanierter Eigentumswohnungen (ebenfalls ohne Stellplatzanteil) reicht die Preisspanne von 725 bis 5.326 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche. Der Mittelwert aller ausgewerteten Preise lag mit etwa 2.500 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche 18 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Eigentumswohnungen in neu errichteten Wohnanlagen (inklusive Stellplatzanteil) erzielten 2021 einen durchschnittlichen Kaufpreis in Höhe von 5.317 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche, sie lagen damit um 9 Prozent über dem Vorjahresniveau (ohne Stellplatzanteil bei 5.148 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche).

Während bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten die Käuferinnen und Käufer nur zu rund 5 Prozent aus Leipzig stammen, sind es beim Wiederverkauf rund 37 Prozent, die ihren Wohnsitz in Leipzig haben. Bei den Neubauten betragen die entsprechenden Anteile circa 21 (Erstverkauf) beziehungsweise rund 38 Prozent (Wiederverkauf).

Auch bei Gewerbegrundstücken satte Steigerungen

Die Kauffallzahlen für unbebaute Wirtschaftsgrundstücke (Gewerbeimmobilien) lagen 2021 mit 34 Transaktionen knapp unter dem Vorjahr. Mit einem Geldumsatz von 57,4 Millionen Euro konnte nicht an den Vorjahresrekord angeknüpft werden. Der durchschnittliche Bodenrichtwert für unbebaute Wirtschaftsgrundstücke lag 2021 bei 94 Euro je Quadratmeter und damit rund 9 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Die Kauffallzahlen bei den bebauten Wirtschaftsgrundstücken lagen mit 174 Transaktionen etwa 8,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Trotz der gesunkenen Kauffallzahlen konnte der Geldumsatz eine deutliche Steigerung auf über eine Milliarde Euro im Jahr 2021 von etwa 600 Millionen Euro im Jahr 2020 verzeichnen.

Die Bodenrichtwerte können kostenfrei im Internet unter der Adresse bodenrichtwert.leipzig.de abgerufen werden, ebenso wie der Grundstücksmarktbericht als PDF unter www.gutachterausschuss.leipzig.de.

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