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Nach über einem Jahr kommen die Leipziger Milieuschutzsatzungen am 10. Juni im Stadtrat zur Abstimmung

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    Der Wohnungsmarkt ist auch in Leipzig eng geworden. Nicht für alle. Wer gut verdient und sich Quadratmetermieten von 10 Euro leisten kann, hat Auswahl im ganzen Stadtgebiet. Die Probleme haben all jene Leipziger/-innen, die aufgrund von Niedriglöhnen und mageren Renten und Sozialleistungen schon mit 5 Euro je Quadratmeter an ihrer Leistungsgrenze sind. Und die ganz elementare Sorgen haben, morgen noch in ihrem alten Wohnumfeld wohnen bleiben zu dürfen.

    2018 begann in Leipzig die Diskussion um die sogenannten Milieuschutzsatzungen, die vor allem die Luxussanierungen in Wohnquartieren verhindern sollen, in denen solche Aufwertungen in der Regel auch eine Steigerung des Mietpreisniveaus im Umfeld nach sich ziehen.

    Das, was man dann Gentrifizierung nennt und was Menschen, die sich den Mietpreisanstieg nicht mehr leisten können, zwingt zum Wegziehen. Oft verbunden mit der berechtigten Frage: Wohin eigentlich? Im Mai 2019 platzte die erste Diskussion im Leipziger Stadtrat über den Erlass von Milieuschutzsatzungen in einigen von Gentrifizierung bedrohten Ortsteilen.

    Eigentlich sollte es schon zum Jahresende eine neue Vorlage geben. Doch jetzt steht die nächste Diskussion in der Ratsversammlung am 10. Juni an. Dann stehen die Milieuschutzsatzungen für das Gebiet am Lene-Voigt-Park in Reudnitz genauso auf der Tagesordnung wie Satzungen für Eutritzsch, Alt-Lindenau, Lindenau, Connewitz und das Gebiet um die Eisenbahnstraße.

    Und zu jeder Vorlage gibt es mittlerweile mehrere Änderungsanträge.

    Die Grünen zum Beispiel bringen mit ihren Änderungsanträgen (hier der zum Lene-Voigt-Park) das Thema Vorkaufsrecht zur Sprache. Denn wenn in solchen Gebieten Häuser leerstehen oder gar zu Spekulationsobjekten werden, verschaffen Milieuschutzsatzungen der Kommune das Recht, die Häuser zu kaufen, um den Schutzzweck im Quartier zu verfolgen.

    Der ganze Passus im Grünen-Antrag:

    „Mit der Einführung von sozialen Erhaltungssatzungen in Leipzig ist die Möglichkeit zur Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts als einem wesentlichen Instrument zur Sicherung der städtebaulichen Ziele in sozialen Erhaltungsgebieten, insbesondere der Erhaltung preisgünstigen Wohnraums für die angestammte Bevölkerung, verbunden. Dabei soll das Instrument darauf hinwirken, dass Käuferinnen und Käufer im Zuge einer Abwendungsvereinbarung einvernehmlich dazu beitragen, die Ziele der Erhaltung von preisgünstigem Wohnraum für die angestammte Bevölkerungsstruktur zu erreichen.

    Zugleich kann die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter zu einer ausgewogenen Wohnungsmarktstruktur beitragen. Um das Vorkaufsrecht wirksam wahrnehmen zu können, sind geeignete Instrumentarien und Strukturen zu schaffen. Dazu liegen zahlreiche Erfahrungen insbesondere der Berliner Bezirke vor. Die gemäß Wohnbaukonzeption 2020 bereits laufenden Prüfungen der Stadtverwaltung für das weitere Potenzial sind zeitnah einer Umsetzung zuzuführen.

    Gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 steht der Stadt Leipzig in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu. Gemäß § 24 Abs. 3 BauGB darf das Vorkaufsrecht jedoch nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dazu ist eine eingehende Prüfung der Voraussetzungen für das Bestehen des Vorkaufsrechts und der Zweckmäßigkeit der Ausübung zur Erreichung des Erhaltungsziels in Betracht vorzunehmen. Maßgeblich sind dafür die sozialen Erhaltungssatzungen in Verbindung mit den Leipziger Standards. In einer Richtlinie ist neben den Voraussetzungen und Kriterien insbesondere das Verfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts zu klären. Zu regeln sind insbesondere die Fristen, die Auswahl Dritter sowie die Bestimmung des Kaufpreises.

    Lene-Voigt-Park bei seiner Eröffnung 2004. Foto: Ralf Julke
    Lene-Voigt-Park bei seiner Eröffnung 2004. Foto: Ralf Julke

    Um Abwendungsvereinbarungen erfolgreich verhandeln zu können, muss die Stadt glaubhaft in der Lage sein, dass Vorkaufsrecht auch tatsächlich anwenden zu können. Angesichts der begrenzten finanziellen Ressourcen der Stadt muss das vorrangige Ziel die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter sein. Dazu sind interessierte und geeignete Träger zu gewinnen, zu vernetzen und zu beraten. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts zu ihren Gunsten müssen diese in Form einer Verpflichtungserklärung darlegen, dass sie willens und in der Lage sind, die Ziele der Erhaltungssatzung umzusetzen.

    Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann zudem durch Einrichtung eines Fonds unterstützt werden, der in Einzelfällen einen Zwischenerwerb mit dem Ziel der anschließenden Weitergabe an Dritte ermöglicht. Dafür sind die gemäß Wohnbaukonzeption eingestellten Mittel in Höhe von 1 Mio. EUR zu nutzen, in den Folgejahren zu verstetigen und aufzustocken. Zudem sind aus dem Fonds Eigenkapitalzuschüsse an interessierte Dritte zu gewähren, um einen Erwerb realisieren zu können. Der Fonds kann in verschiedenen Rechtsformen, z. B. einer Stiftung oder einer Genossenschaft realisiert werden. Die Beteiligung von Dritten, z.B. der LWB, Genossenschaften oder anderen Trägern, die der Zielsetzung entsprechen, ist anzustreben.“

    Die Linksfraktion legt mit einem Änderungsantrag zum Beispiel Wert darauf, dass Stadtrat und Öffentlichkeit nach Erlass der Satzungen auch regelmäßige Berichte zu den Erfolgen der Satzungen bekommen: „Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die Sozialen Erhaltungsgebiete im Zuge des gesamtstädtischen Grobscreenings alle zwei Jahre zu evaluieren. Der Stadtrat sowie die Stadtbezirksbeiräte werden über die Ergebnisse der Evaluierung informiert. Die Erhebungsdaten der Befragungen sind öffentlich zugänglich zu machen.“

    Auch die SPD Leipzig-Südost setzt sich für Milieuschutz rund um den Lene-Voigt-Park ein

    Vor der Stadtratssitzung am 10. Juni unterstützt auch die SPD im Leipziger Südosten die Einführung einer solchen Satzung für das Gebiet um den Lene-Voigt-Park. In seiner Sitzung am 26. Mai hat sich der Stadtbezirksbeirat Südost folgerichtig auch für die Annahme der Satzung durch den Stadtrat ausgesprochen – mit den Stimmen von SPD, Grünen und Linken, bei zwei Enthaltungen.

    SPD-Stadtbezirksbeirat Victor Weiler erklärt dazu: „Die Mieterhöhungen der letzten Jahre in Reudnitz und den angrenzenden Stadtteilen zeigen, dass wir hier, wie auch anderenorts, dringend Milieuschutz brauchen. Verdrängung von Mieterinnen und Mietern ist in diesem Gebiet eine reale Gefahr.“ Das Beispiel anderer Städte zeige, was passiert, wenn der Wohnungsmarkt zum Objekt unkontrollierter Spekulation wird.

    Die Vorsitzende der SPD Leipzig Südost, Nadja Sthamer, ergänzt: „Wohnen ist keine Ware wie jede andere. Eine Familie oder eine WG kann eben nicht mal schnell in eine preisgünstigere Lage ausweichen, wenn Vermieter durch Sanierungen weit über dem Standard die Mieten – völlig legal – nach oben schrauben. Wohin denn auch?“

    „Eine Erhaltungssatzung ist zwar kein Allheilmittel gegen steigende Mieten und Verdrängung, sie bietet der Stadt aber die Möglichkeit, Luxussanierungen und ungerechtfertigten Rückbau von Wohnraum zu verhindern“, so die Vorsitzende Sthamer weiter.

    „Wenn die Ratsversammlung am 10.06. für soziale Erhaltungssatzungen stimmt, dann haben wir einen wichtigen Schritt auf dem Weg zu sozial verantwortlichem Wohnen in Leipzig getan. Wir müssen aber weiter am Ball bleiben. Jetzt gilt es, Mieterinnen und Mieter ausreichend über ihre Rechte zu informieren. In Reudnitz muss als nächstes dringend die Untersuchung des möglichen Erweiterungsgebietes östlich der Riebeckstraße erfolgen. Das Gebiet drängt sich unserer Meinung nach für eine soziale Erhaltungssatzung auf. Die Verwaltung hat angekündigt, dies zügig anzugehen. Wir bleiben dran“, so Stadtbezirksbeirat Weiler abschließend.

    Die Sicht der Hauseigentümer: Milieuschutz ist ein massiver Eingriff in Eigentum

    Die Wortmeldungen aus den Fraktionen von CDU und Freibeutern sind im Gegensatz zu denen von Linken, Grünen und SPD eher von der Warte der Hauseigentümer her formuliert. So kritisiert die Fraktion Freibeuter zum einen die fehlende Einbindung des Stadtrates und zum anderen die Kriterien, die bei der Genehmigung bzw. Versagung von baulichen Maßnahmen über einen durchschnittlichen Standard hinaus durch die Stadtverwaltung zukünftig in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen zur Anwendung kommen sollen.

    „Die Genehmigungskriterien stellen massive Eingriffe in das Eigentum der Leipzigerinnen und Leipziger dar. Darüber autokratisch als Oberbürgermeister alleine entscheiden zu wollen, grenzt an Hybris und Größenwahn. Was in unserer Stadt verboten ist, entscheidet der Stadtrat und nicht der Oberbürgermeister“, sagt FDP-Stadtrat Sven Morlok, Vorsitzender der Fraktion Freibeuter im Leipziger Stadtrat. Morlok verwies in diesem Zusammenhang auf die Bebauungsplansatzungen. „Hier legt selbstverständlich der Stadtrat die Regeln fest und nicht der Oberbürgermeister.“

    Selbst wenn die Erhaltungssatzungen im Einzelfall vielleicht die Mieterhöhungen verschieben können, würden die Nachteile einer Zementierung bestehender Strukturen aus Sicht von Morlok deutlich schwerer wiegen.

    „Wer stehen bleibt wird abgehängt“, beschreibt der Freidemokrat Morlok die aus seiner Sicht fragwürdigen Ergebnisse sozialer Erhaltungssatzungen. Gebiete mit Erhaltungssatzungen profitierten nicht von einer positiven Entwicklung. Im Gegenteil – nach einigen Jahren müssten die abgehängten Gebiete mit viel Fördergeld wieder an das Niveau der Stadt herangeführt werden.“

    Morlok verwies in diesem Zusammenhang auf das schon heute hohe Niveau von Straftaten in den betroffenen Gebieten. „Wir sollten Leipzigs Kriminalitätshochburgen nicht durch Erhaltungssatzungen zementieren, sondern durch eine bessere Durchmischung der Bevölkerung entschärfen. Wir sind uns aufgrund der Mehrheitsverhältnisse im Stadtrat darüber im Klaren, dass die Erhaltungssatzungen wohl nicht zu verhindern sein werden, wollen mit unseren Änderungsanträgen jedoch das Schlimmste verhindern.“

    CDU-Fraktion lehnt soziale Erhaltungssatzung konsequent ab

    Und auch die CDU-Fraktion tut sich schwer mit den Erhaltungssatzungen. Im Beschlussvorschlag definiert die Verwaltung dabei Wohnstandards, die für mögliche Sanierung in den Zielgebieten bindend sei und Luxussanierungen verhindern sollen. Die CDU-Fraktion lehnt diese „Milieuschutzsatzungen“ konsequent ab. Festgeschrieben werden soll unter anderem das Verbot der energetischen Sanierungen, die über den geltenden EnEV-Standard hinausgehen.

    Dazu erklärt Stadträtin Dr. Sabine Heymann: „Die Stadt verfolgt seit Jahren ehrgeizige Klimaziele. Dabei spielt die energetische Sanierung von Gebäuden eine zentrale Rolle. Und nun sollen diese Maßnahmen verboten werden? Das konterkariert doch unzählige Beschlüsse der letzten Monate und ist schlicht schizophren!“

    Seltsam findet Sabine Heymann, dass die soziale Erhaltungssatzung nur in bestimmten, klar umrissenen Stadtgebieten zum Tragen kommen soll. „Kürzlich hat der Stadtrat mit rot-rot-grüner Mehrheit den Klimanotstand für ganz Leipzig ausgerufen. Die gleiche Ratsmehrheit will nun Bauherren verbieten, über das gesetzlich notwendige hinaus zu sanieren. Mit anderen Worten: Im per Satzung definierten Gebiet in Connewitz gilt kein Klimanotstand, nebenan in der Südvorstadt und in Dösen sind Maßnahmen aber dringend erforderlich?“

    Nicht zuletzt aufgrund dieser Ungleichheiten und Widersprüche zweifelt die CDU-Fraktion die Rechtssicherheit der Satzung an und erwartet, dass mögliche Versagungen von Baugenehmigungen auf dieser Grundlage vor Gericht keinen Bestand haben werden. Sabine Heymann: „Ich ermutige betroffene Bauherren ausdrücklich, in solch einem Fall vor Gericht zu gehen.“

    Der Kriterienkatalog der Satzung schließt unter anderem die hochwertige „Bad-und Küchenausstattung“ aus. Wozu sich CDU-Stadträtin Siegrun Seidel zu Wort meldet: „Was ist denn das für ein Gummiparagraph und wie soll die praktische Umsetzung erfolgen? Schwärmen jetzt die Mitarbeiter in Baumärkte, Möbelhäuser und Küchenstudios aus, um erst mal das aktuelle Preisniveau zu ermitteln? Und wenn dieses ermittelt ist, wie geht es dann weiter? Um wie viel teurer darf eine Einbauküche sein, um noch genehmigt zu werden? Und wie viel teurer ist dann verbotener Luxus?“

    Auch sie ermutigt betroffene Bauherren ausdrücklich, vor Gericht zu gehen.

    Aber auch wenn solche Erhaltungssatzungen heiß umstritten sind, bedeutet das nicht, dass sie vor Gericht keinen Bestand haben. Jedenfalls kann man sich für Mittwoch, 10. Juni, auf eine angeregte Debatte im Stadtrat freuen.

    SPD-Fraktion schreibt ein dickes Änderungspaket zum Milieuschutz-Antrag der Linksfraktion

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