Der Stadtrat tagte: Eine hitzige Diskussion um Erbbaupacht oder Kauf bei Eigenheimgrundstücken in Leipzig

Fast eine Stunde hat die Ratsversammlung am 26. März über eine neue Vorlage zum Erwerb städtischer Grundstücke für den Eigenheimbau diskutiert. Das Liegenschaftsamt hatte eine neue Vorlage erstellt, nachdem der Stadtrat schon 2022 genau eine solche Vorlage beschlossen hatte, damals aber mit dem verankerten Wunsch der Ratsmehrheit, dass die städtischen Grundstücke nicht verkauft werden, sondern in Erbbaupacht gehen. Wenn man die Zahlen aus dem Liegenschaftsamt so interpretiert, hat das so nicht funktioniert.

Am 26. März wurde das durchaus zu einem hochpolitischen Streit, bei dem auf einmal das Wohnungsbauprogramm der SED genauso ins Feld geführt wurde wie die Angst, dass Familien mit Kindern weiter die Stadt verlassen und ihre Häuser lieber im Umland bauen, wo die Marktpreise für unbebaute Grundstücke 30 Prozent niedriger liegen. Das steht sogar in der Vorlage des Liegenschaftsamtes.

Man durfte sich am 26. März durchaus immer wieder im falschen Film fühlen, gerade wenn die wildesten Argumente für oder gegen die neue Vorlage und die Vergabepunkte ins Feld geführt wurden.Denn ob der Ratsbeschluss von 2022 nicht funktioniert hat, ist auch nicht so einfach zu beantworten, wie selbst das Liegenschaftsamt in seiner Vorlage ausführt.

Woran liegt der Einbruch im Einfamilienhaussegment?

Dazu kann man direkt die Vorlage zitieren, die das Liegenschaftsamt mit Zahlen gespickt hat.

„Die Preise am Immobilienmarkt steigen, die Nachfrage bleibt hoch und Baukosten und Zinsen sind für Bauherren wieder planbar. Diese Faktoren bieten ein attraktives Umfeld für die Vermarktung von Eigenheimgrundstücke in städtischer Hand“, geht das Liegenschaftsamt auf die enormen Kostensteigerungen am Bau ein, die natürlich auch den Bau von Eigenheimen betreffen. Und diese Steigerungen fielen genau in die Zeit der 2022 beschlossenen Vorlage.

Und so schreibt das Liegenschaftsamt: „Seit dem Jahr 2015 ist das Angebot der in Leipzig verfügbaren Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau, insbesondere im Einfamilienhaussegment, deutlich zurückgegangen. Während noch bis Mitte der 2010er Jahre regelmäßig ca. 300 Eigenheimgrundstücke jährlich verkauft wurden, sank diese Zahl bis 2023 auf nur noch 61 Kauffälle. Im Jahr 2024 deutete sich mit 73 Transaktionen eine leichte Erholung an. Im Jahr 2025 konnten aber lediglich 66 Kauffälle registriert werden. Damit liegt das Angebot weiterhin deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von ca. 130 Transaktionen in diesem Wohnsegment (–49,2 %).“

Hat das tatsächlich mit der gewünschten Erbbaupacht zu tun oder doch eher mit den rasant steigenden Baupreisen?

Und noch etwas kommt hinzu, wie das Liegenschaftsamt feststellt: „Infolge des Rückgangs des Angebots sind die Preise für unbebaute Grundstücke deutlich gestiegen. Denn, die Nachfrage nach städtischem Bauland für Einfamilienhäuser ist weiterhin sehr hoch. Noch im Jahr 2016 lag dieser durchschnittliche Kaufpreis bei 159 €/m². Der durchschnittliche Quadratmeterkaufpreis für Bauland im Einfamilienhaussegment lag im Jahr 2025 bereits bei 327 €/m². Binnen zehn Jahren haben sich die Quadratmeterkaufpreise in diesem Teilmarkt mehr als verdoppelt.“

Das Thema Baulandpreise

Das heißt: Bauland in Leipzig ist deutlich teurer als im Umland.

Womit das Liegenschaftsamt den eigentlichen Grund dafür nennt, dass gerade Familien mit Kindern lieber ein Eigenheim im Umland bauen als in Leipzig: „Diese Entwicklung führt dazu, dass bauwillige Haushalte konstant in das Leipziger Umland abwandern, wo Baulandpreise um bis zu 30–40 Prozent günstiger sind. Gleichzeitig beobachtet die Stadt Leipzig seit dem Jahr 2021 eine negative Wanderungsbilanz junger Familien, mit zunehmenden Umzügen in benachbarte Landkreise.“

Diese negative Wanderungsbilanz bei Familien mit Kindern hat aber auch damit zu tun, dass die Zahl der für Familien geeigneten und bezahlbaren Wohnungen auf dem Leipziger Mietmarkt drastisch zurückgegangen ist. Da überlegen Eltern natürlich, ob dann der Bezug eines Eigenheims außerhalb der Stadt finanziell nicht günstiger ist als die Suche nach einer am Ende zu teuren Mietwohnung.

Erbbaupacht oder Kauf?

Und dann geht das Liegenschaftsamt direkt auf den Beschluss VII-DS-01772-NF-01 „Veräußerung städtischer Grundstücke für Eigenheime mittels Erbbaurecht“ ein, auf dessen Grundlage die Stadt vom 24.01. bis 23.09.2022 zwei Tranchen an von Grundstücken in Erbbaupacht anbot. „Insgesamt kamen 18 unbebaute und 5 bebaute Grundstücke auf diesem Weg in die Vermarktung. Am Ende wurden 8 Erbbaurechtsverträge abgeschlossen, was einer Quote von nur 35 Prozent entspricht.“

Ist das nun ein hohes oder ein niedriges Interesse?

Da wird es schwierig, weil natürlich nicht jede nachfragende Familie dieselben finanziellen Voraussetzungen und Vorstellungen hat. Und, das sei zumindest angemerkt, Familien mit niedrigen Einkommen sich eher gar nicht um ein Baugrundstück bewerben. Auch so ein Argument aus der Diskussion vom 26. März: Dass mit dem Verkauf von Eigenheimgrundstücken die Eigentumsquote in Leipzig deutlich steigen würde. Was nur ein frommer Wunsch ist, statistisch aber schlicht nicht sichtbar wird.

Aber das Liegenschaftsamt hat die Interessenten ja befragt.

„Obwohl die Nachfrage zu Beginn hoch war, traten im Bieter- und Vertragsverfahren deutliche Hemmnisse zutage. Diese wurden im Zeitraum 16.05. bis 16.06.2023 durch eine Umfrage unter 661 registrierten Interessenten überprüft. 150 Personen beantworteten den Fragebogen. Damit gelten die Ergebnisse als belastbar und aussagekräftig.

Die bisherigen Erfahrungen und die Umfrage unter Interessenten zeigen ein klares Bild: Viele lehnen Grundstücke im Erbbaurecht ab.

Über 57 Prozent der Befragten würden sich nicht noch einmal auf ein solches Grundstück bewerben.
Fast 79 Prozent würden sich dagegen für ein Verkaufsgrundstück entscheiden.“

Das Problem mit den Banken

Das alles ist sogar nachvollziehbar: Man hat es beim Eigenheimbau naturgemäß mit einer solventen Schicht zu tun, die sich ein Eigenheim auch leisten kann. Und die das Grundstück logischerweise lieber kauft. Wer unter diesen Interessenten eine Umfrage startet, hat nicht den Leipziger Bevölkerungsdurchschnitt vor sich, sondern vor allem Besserverdienende, auch wenn sie den Eigenheimbau genau durchkalkulieren.

Und die Schwierigkeit mit dem Erbbaurecht taucht in der Regel dann auf, wenn man mit seinem Bankberater über die Kreditvergabe verhandelt.

Das Liegenschaftsamt dazu: „Die Gründe gegen das Erbbaurecht sind vielfältig: fehlende Planungs- und Zinssicherheit, keine erkennbaren wirtschaftlichen Vorteile sowie emotionale und psychologische Vorbehalte bei Eigentumsbildung und Generationensicherung.

Viele Kommentare zeigen zudem: Familien mit mittleren oder geringen Einkommen profitieren vom Erbbaurecht kaum. Sie sehen darin keinen Vorteil gegenüber dem Kauf am freien Markt. Manche empfinden den Erbbauzins sogar als abschreckend. Besonders die Unsicherheit über damit verbundene Zinsrisiken hält viele von einem Erbbaurecht ab.

Nicht nur die Hauptzielgruppe bewertet das Erbbaurecht als schwächer im Vergleich zum Eigentum. Auch Banken und Finanzierer stufen es in den Vertragsverhandlungen als Risiko ein. Erbbaurechte sind zeitlich begrenzte Nutzungsrechte, bei denen das Grundstück im Eigentum des Verpächters bleibt, und enthalten oft individuelle, vertragliche Einschränkungen, etwa bei Umbauten oder Verkauf.

Dadurch ist die Sicherheit für Banken geringer und die Verwertbarkeit eingeschränkt, was das Ausfallrisiko erhöht. Als Folge verlangen Banken höhere Zinssätze, mehr Eigenkapital und oft kürzere Laufzeiten, wodurch die Finanzierung insgesamt teurer wird.“

Die Interessenten haben die Wahl

Womit das Problem eigentlich auf den Punkt gebracht ist. Und das war ja die eigentlich grundlegende Änderung in der Vorlage: dass die Erwerber städtischer Grundstücke die Sicherheit eines Kaufs bevorzugen. Mit der Vorlage sollte genau das wieder möglich gemacht werden, auch wenn dann am 26. März noch über etliche Antragspunkte debattiert wurde und auch ein paar FDP- und DDR-Vorwürfe durch den Raum schwirrten.

Wenn die Vorlage etwas nach FDP klingt, dann hat es wohl am Ende tatsächlich damit zu tun, dass der Eigenheimerwerb vor allem die Sache von mindestens Gutverdienern ist, die sich Kauf und Bau auch leisten und die Abfinanzierung über Jahre gewährleisten können.

Einige Änderungsanträge wurden dann am 26. März dennoch mit knapper Mehrheit angenommen – so der Grünen-Antrag und zwei Punkte aus dem CDU-Antrag.

Die so geänderte Vorlage bekam dann mit 38:7 Stimmen bei 15 Enthaltungen die notwendige Mehrheit, sodass die Bewerber um städtische Grundstücke zum Bau von Eigenheimen jetzt die Wahlmöglichkeit haben: „Städtische Eigenheimgrundstücke werden auf Grundlage festgelegter Bewertungskriterien (gemäß Anlage 1) und mit einer Wahlmöglichkeit für den Erwerber zwischen Erbbaurecht und Kauf im Bewerbungsverfahren veräußert.“