Leipziger Genossenschaften: Es gibt noch genug Wohnungen im ganzen Leipziger Stadtgebiet

Für alle LeserDie einen finden keine passende Wohnung, die anderen keine, die sie bezahlen können. Viele Leipziger ziehen heute schon mit ihren Familien lieber ins Umland. Hat Leipzig also ein Wohnungsproblem? Nein, sagt Dr. Axel Viehweger, Vorstand VSWG. Zusammen mit den Vorständen der sechs größten Leipziger Wohnungsgenossenschaften hat er am Mittwoch, 22. Mai, zur Pressekonferenz geladen.

Die sechs großen Leipziger Wohnungsgenossenschaften (KONTAKT, LIPSIA, BGL, UNITAS, WOGETRA, VLW) präsentierten im Rahmen der Pressekonferenz ihre neuen Marktzahlen. Als größter Akteur am Leipziger Wohnungsmarkt (48.238 Wohnungen; 16,5 % Marktanteil) verfügen sie über Wohnungen aller Segmente (Neubau, Altbau, serieller Wohnungsbau 60er bis 80er Jahr) in allen Teilen der Stadt und geben ca. 90.000 Leipziger Bürgern ein Zuhause.

Zum Vergleich: Die stadteigene LWB verfügt über 35.200 Wohneinheiten (12 Prozent des Leipziger Wohnungsbestandes).

Der Punkt, der die Wohnungsgenossenschaften zur Kritik anregt, sind die Leerstandsschätzungen der Stadtverwaltung, die seit zwei Jahren von einem Leerstand im gesamte Stadtgebiet von 2 Prozent an vermietbaren Wohnungen ausgeht.

Das Problem dabei: Es sind nur Schätzungen. Es liegen keine amtlichen Meldezahlen dahinter.

Während die Wohnungsgenossenschaften natürlich sehr genau erfassen können, was bei ihnen leersteht und marktfähig ist.

Die Anteile am Leipziger Wohnungsmarkt. Grafik: VSWG

Die Anteile am Leipziger Wohnungsmarkt. Grafik: VSWG

So beträgt allein der marktaktive Leerstand der Genossenschaften aktuell 5,4 % (2.619 Wohnungen). Die Fluktuationsrate (also der ständige Mieterwechsel) der Genossenschaften liegt jedoch bei 6,8 %, sodass sich mindestens ca. 3.200 Wohnungen immer im Angebot befinden bzw. laufend vermietet werden. Dies spreche für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt.

„Vor diesem Hintergrund und dem Wissen um die Situation anderer Anbieter können wir die offiziellen Leerstandszahlen der Stadt Leipzig von 2 % nicht nachvollziehen“, sagt Steffen Foede, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft UNITAS. „Wir gehen für Leipzig eher von 4 bis 5 % Leerstand aus – also einem funktionierenden Wohnungsmarkt. Für die Versorgung von Bedürftigen verfügt die Stadt Leipzig mit der kommunalen Wohnungsgesellschaft LWB zusätzlich über ein Reservoir von 16.000 Wohnungen zur Steuerung.“

Die freien Wohnungen lägen für seine Wohnungsgenossenschaft im ganzen Stadtgebiet, bestätigt Foede. Andere Wohnungsgenossenschaften – wie die BGL – sehen durchaus noch etwas mehr Leerstand in den großen Wohngebieten wie Grünau. Aber das hätte auch Vorteile, denn da diese Wohnungen zumeist auch preiswerter sind, werden sie inzwischen auch für Studenten interessant.

„Wir dürfen die Wohnungssituation nicht nach Gefühl beurteilen“, sagt Jörg Keim, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft KONTAKT. „Die Südvorstadt oder das Waldstraßenviertel stehen nicht für ganz Leipzig. Eine falsche Lageeinschätzung führt schnell zu voreiligen Maßnahmen wie Marktregulierungen oder nicht bedarfsgerechtem Neubau. Bei sinkender Zuwanderung oder abflauender Wirtschaft kommen wir dann ganz schnell in eine schwierige Situation.“

Ist also gar nicht die Knappheit des freien Wohnraums schuld daran, dass die Mieten in Leipzig mittlerweile deutlich anziehen? Braucht es also gar nicht die politischen Instrumente der Kappungsgrenze und des Milieuschutzes? „Wir sind doch selbst die Mietpreisbremse“, betonen die Genossenschaftler. Schon weil man den eigenen Genossenschaftsmitgliedern gegenüber verantwortlich sei. Deswegen plane man bei allen Investitionen (vorrangig in Sanierung und Modernisierung) nur mit einer jährlichen Steigerung der Durchschnittsmiete von 1 Prozent, bleibe also deutlich unter den 15 Prozent Kappungsgrenze.

Mietpreisvergleich der Stadt Leipzig (2017) und der sechs Wohnungsgenossenschaften (2017 und 2018). Grafik: VSWG

Mietpreisvergleich der Stadt Leipzig (2017) und der sechs Wohnungsgenossenschaften (2017 und 2018). Grafik: VSWG

Trotzdem steigen auch bei den Genossenschaften die Mieten, wenn auch langsamer als im Stadtdurchschnitt.

So bewegen sich sowohl die Durchschnittsmieten von 5,03 Euro/m2 (2017: 4,92 Euro/m2) als auch die Neuvertragsmieten bei Bestandsgebäuden mit 5,76 Euro/m2 (Leipzig gesamt: 6,59 Euro/m2), als auch bei Neubau und Kernsanierung mit 8,90 Euro/m2 (Leipzig gesamt: 10,00 Euro/m2) auf bezahlbarem Niveau, betonen die Genossenschaften. Der niedrige Preis für Neubauprojekte (8,90 Euro statt 10 Euro) resultiert aus bereits vorhandenen Grundstücken der Wohnungsgenossenschaften.

Wobei gerade das Grundstücksproblem auch den Genossenschaften sehr bewusst ist. In ganz Leipzig sind die Bodenrichtwerte gestiegen, besonders stark natürlich im Innenstadtbereich. Allein das Bauland macht deshalb auch die Neumiete deutlich teurer. Ganz abgesehen von den vielen Auflagen, die der Bund in den vergangenen Jahren beschlossen hat und die ein Bauen unter 8 Euro/m2 kaum noch möglich machen. Und mit der CO2-Steuer und der neuen Grundsteuer befürchtet Axel Viehweger weitere Kosten, die das Wohnen noch teurer machen.

Der auch dafür plädiert, dass Bürger, „die nicht so gut gestellt sind“, künftig auch Wohnungen in Lagen suchen, die nicht so teuer und begehrt sind wie das Waldstraßenviertel und die Südvorstadt. Um einer Überlastung der Städte vorzubeugen, müsse ebenso das Umland stärker in die Stadtentwicklung einbezogen werden. Leipzig verfüge über ein hervorragendes S-Bahn-Netz. „Warum sind 20 Minuten Fahrt aus dem Umland zum Stadtzentrum nicht vertretbar? Leipzig wird im ganzen nächsten Jahrzehnt kein Wohnungsproblem bekommen, wenn die Region vernünftig entwickelt und genutzt wird“, so Dr. Axel Viehweger.

Wobei einzelne Genossenschaften durchaus auch das Problem sehen, dass wichtige Mietergruppen auch bei ihnen nicht so einfach fündig werden, etwa junge Familien, die mit 60 Quadratmeter-Wohnungen nicht (mehr) auskommen oder Alleinlebende, die nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen suchen.

Wobei die Genossenschaften gerade eine besondere Phase durchlaufen: Viele wurden nach 1955 gegründet, sodass bis jetzt noch viele Erstmieter in den Wohnungen leben. Hier ist gerade ein großer Altersumbruch im Gang, der auch nicht ganz kostenfrei ist, denn die Wohnungen wurden oft in den 1990er Jahren nur teilsaniert, müssen jetzt für eine Neuvermietung erst wieder in Schuss gebracht werden, was in der Regel zwischen 20.000 und 30.000 Euro je Wohnung kostet.

Was dann wieder – bei den heutigen Baupreisen – eigentlich für Mieten um die 8 Euro sorgen würde, was sich wieder viele Mieter mit kleinen und mittleren Einkommen in Leipzig nicht leisten können. Deswegen versucht man auch diese Kosten aufzufangen und möglichst unter 6,50 Euro zu bleiben.

Diese 6,50 Euro sind kein zufälliger Wert. In einer Umfrage der sächsischen Wohnungsgenossenschaften wurden diese 6,50 Euro als Schmerzgrenze für die meisten Genossenschaftsmitglieder ermittelt. Was wieder die Erkenntnis bestätigt: Nicht das (fehlende) Wohnungsangebot ist das eigentliche Problem, sondern das Angebot im niedrigpreisigen Niveau. Obwohl es auch dafür noch Bestände gebe, betonen mehrere Genossenschaften.

Man sei schon im Interesse der eigenen Mitglieder bestrebt, die Mieten möglichst niedrig zu halten. Sich jetzt in Neubau in Größenordnungen zu stürzen, nur weil die Stadt das wünscht, werde man ganz bestimmt nicht machen, so Jörg Keim. „Neubau ja – aber in Maßen.“

Denn es gibt zwar auch eine zahlungskräftige Klientel, die für 8,90 oder 10 Euro/m2 mieten würde. „Aber das sind eher nicht unsere normalen Genossenschaftsmitglieder.“

Man wünscht sich also auch von der Stadt mehr Augenmaß. Vorsicht bei kühnen Plänen hört man noch heraus. Und auch eine gewisse Vorsicht vor der Forderung nach Milieuschutz. Denn wenn solche Milieuschutzsatzungen das Agieren der Wohnungsgenossenschaften einschränken, weil an den Häusern nichts mehr verändert werden dürfe, sei auch nichts gewonnen.

Die 2019 im Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. organisierten Wohnungsgenossenschaften sind ein bedeutender Faktor im sächsischen Wohnungsmarkt. Sie bewirtschaften mit insgesamt 269.834 Wohneinheiten 18,1 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes im Freistaat Sachsen und bieten damit rund einer halben Million Menschen ein zukunftssicheres Zuhause. Als Unternehmen erwirtschaften sie mit den jährlichen Umsatzerlösen in Höhe von 1,2 Milliarden Euro einen Anteil von 1 Prozent am sächsischen Bruttoinlandsprodukt und sind für rund 2.500 Mitarbeiter sowie über 70 Auszubildende und Studenten ein verlässlicher Arbeitgeber und sichern gleichzeitig Aufträge sowie Arbeitsplätze in vielen weiteren, die Wohnungswirtschaft flankierenden Branchen.

Verdrängung junger Familien kann nicht das Ziel der Leipziger Wohnungspolitik sein

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