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Haus & Grund empfiehlt Leipzigs Verwaltung, einfach mal ein paar Monate stillzuhalten

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    Nach knapp zwei Stunden Verhandlung war am Dienstag, 17. November, alles klar am Oberverwaltungsgericht in Bautzen: Die Heilung der Sanierungssatzung durch die Stadt Leipzig im Gebiet Connewitz ist schiefgegangen. So gründlich schief, dass es in Connewitz eigentlich kein Sanierungsgebiet mehr gibt. Da hatten es 2013 nicht nur die Leipziger Stadträte zu eilig.

    Sie hatten die Vorlagen der Stadtverwaltung zur Heilung der alten Sanierungssatzungen aus den 1990er Jahren erst wenige Tage vor der Stadtratssitzung im Juni 2013 bekommen, allesamt versehen mit einem Zettel, der auf die Eilbedürftigkeit hinwies. Aber eilbedürftig war damals eigentlich nichts, stellt Ronald Linke, Vorsitzender von Haus & Grund Leipzig, fest. Und die Stadtratsfraktionen hätten gut daran getan, das Thema ausführlich zu studieren und zu beraten.

    Der Eigentümerverband Haus & Grund hatte die Verwaltung schon vor der damaligen Sitzung darauf aufmerksam gemacht, dass die Fehlerheilungssatzungen so nicht umsetzbar seien. Wer die Beteiligungsfehler aus den frühen 1990er Jahren heilen wolle, der müsste auch wieder die Öffentlichkeit einbeziehen. Einige andere Dinge waren ebenfalls zu beachten.

    Das wurde jetzt deutlich, als das Oberverwaltungsgericht in Bautzen letztinstanzlich zum Fall Sanierungsgebiet Connewitz entschied. Das Gebiet hatte sich Haus & Grund herausgesucht, um ein Musterverfahren zu allen Leipziger Sanierungsgebieten anzustreben. Beim Verwaltungsgericht in Leipzig bekam der Verband der Hauseigentümer schon erstinstanzlich Recht, in Bautzen wurde die Haltung der Hauseigentümer bestätigt.

    „Dabei wurden in der Erörterung zwei Dinge besonders intensiv behandelt“, erinnert sich Linke, „das eine war die Frage: Wurden die Sanierungsziele im Gebiet überhaupt je erreicht? Unserer Ansicht nach ist das in Connewitz auf keinen Fall so. Und das andere waren die Grenzen des Sanierungsgebietes.“

    Die in der Heilungssatzung gezogenen Grenzen für das Sanierungsgebiet entsprachen nicht den ursprünglich schon 1990 gezogenen Grenzen für das Sanierungsgebiet Connewitz.

    Dass die damals definierten Sanierungsziele in wesentlichen Teilen nicht erreicht wurden, sei natürlich nicht Schuld der Stadt, betont Linke. „Zeiten ändern sich nun mal“, sagt er. Aber gerade das müsste ja eine intensive Diskussion über die Sanierungsziele nach sich ziehen. Was durchaus auch in die Definition neuer oder angepasster Sanierungsziele münden könnte. Und in Connewitz ist nun einmal unübersehbar, dass gerade im zentralen Teil um die Biedermannstraße nach wie vor Grundstücke unbebaut sind, Hauseigentümer mit Sanierungen zögern und diverse Grafitti davon erzählen, dass hier eine recht aktionistische Klientel immer wieder ihren Unmut gegen die Aufwertung des Ortsteils kundtut. Was dann auch das verhindert, was eigentlich die Grundlage zur Aufhebung einer Sanierungssatzung bildet: Das Stadtviertel ist saniert, prosperiert und die Grundstückspreise steigen.

    Aber genau da haben die Hauseigentümer gerade in Connewitz ihre Bauchschmerzen. Denn die Wertsteigerung der Grundstücke ist aus Sicht des Eigentümerverbandes nur fiktiv. Die Gebäudebesitzer haben nicht wirklich die Mieteinnahmen, die es ihnen ermöglichen, nun die Sanierungsausgleichsabgaben zu leisten, die die Stadt verlangt, wenn das Sanierungsgebiet offiziell aufgehoben wird.

    Oder wohl besser: verlangen muss. Denn tatsächlich ist es der Freistaat Sachsen, der nach 25 Jahren Druck macht, diese Ausgleichsabgaben von den Hauseigentümern einzutreiben. Es handelt sich – auf alle 17 Leipziger Sanierungsgebiete gerechnet – immerhin um rund 30 Millionen Euro. Doch die Stadt Leipzig hat davon eigentlich nichts, denn sie darf nur ein Drittel der Summe behalten, der Rest geht ans Land. Die Verwaltungskosten aber fressen den Leipzig zustehenden Betrag im Grunde schon auf. Es ist ein Nullsummenspiel für die Stadt.

    Aber was heißt die Bautzener Entscheidung jetzt für die anderen Sanierungsgebiete?

    Das kann auch Ronald Linke noch nicht sagen, empfiehlt aber auch der Leipziger Stadtverwaltung, die Sache erst mal ruhen zu lasen und keine neuen Bescheide für betroffene Hausbesitzer auszustellen, bis die schriftliche Urteilsbegründung des OVG Bautzen vorliegt. „Das kann schon noch einige Monate dauern“, sagt er.

    Doch am 17. November wurde auch ein paralleler Fall zum Sanierungsgebiet „Innerer Süden Leipzig“ verhandelt. Auch dort waren Kläger vor Gericht gezogen, weil sie die Fehlerheilungssatzung für ungültig erachteten, bekamen aber am Ende kein Recht.

    Was auch bedeutet: Nicht jedes Sanierungsgebiet ist gleichermaßen betroffen, nicht überall wurden dieselben Heilungs-Fehler gemacht. Eigentlich, so bestätigt es auch Dr. Eric Lindner, Geschäftsführer von Haus & Grund Leipzig, müsste die Leipziger Stadtverwaltung jetzt von sich aus prüfen, ob auch in anderen Sanierungsgebieten mit dem Beschlusspaket, das im Juni 2013 durch den Stadtrat gejagt wurde, ähnliche Fehler gemacht wurden wie in Connewitz. Auch aus seiner Sicht hat sich das Thema Sanierungsgebiet Connewitz damit eigentlich erledigt – die Heilung von 2013 hat die fehlerhafte Satzung von 1990 nicht heilen können.

    „Aber es ist durchaus möglich, dass die Verwaltung das anders sieht“, sagt er. Dann wäre zumindest eine richtige Bürgerbeteiligung das mindeste, was passieren müsste.

    Linke jedenfalls empfiehlt den Mitgliedern von Haus & Grund, jetzt erst einmal keiner der Zahlungsaufforderungen der Stadt Folge zu leisten. „Wir als Haus & Grund gehen jetzt erst einmal in einen flächendeckenden Einspruch für alle unsere Mitglieder“, sagt Linke. Das sind immerhin rund 20.000, die betroffen sind. Und flächendeckend heißt: für alle Sanierungsgebiete.

    Erklärung der Eilbedürftigkeit durch die Stadtverwaltung 2013.

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