Warum sind die Mieten so hoch?

Für alle LeserLZ/Auszug aus Ausgabe 55Die Mieten in Leipzig steigen. Darüber wird endlich immer mehr diskutiert. Doch leider ist die Debatte noch stark von Halbwahrheiten und Missverständnissen geprägt. Dies gilt für mediale Darstellungen ebenso wie für manche Äußerungen von Politikern – wobei in diesem Fall hinter der einen oder anderen Vereinfachung durchaus eine Agenda stehen dürfte. Dass die betroffenen Normalverbraucher, welche in Leipzig mit ca. 87 % Mieter-Haushalten die große Mehrheit darstellen, oft auch nicht verstehen, was geschieht, ist unter diesen Umständen verständlich. Diese neue Reihe soll deshalb dabei helfen, Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik besser zu verstehen – und auf gewisse Mythen nicht mehr reinfallen zu müssen.
Anzeige

So wird von der Immobilienlobby und ihren Vertretern in der Politik beispielsweise gerne behauptet, die Mietpreise in Leipzig seien ja noch „vergleichsweise“ tief. Man solle doch bloß nach München schauen! Das ist ein argumentativer Taschenspielertrick der billigsten Sorte: Absolute Zahlen miteinander zu vergleichen, sagt überhaupt nichts aus, weil das Einkommensniveau nicht berücksichtigt wird. In München gilt eine Kaltmiete von monatlich 10 Euro pro Quadratmeter als günstig, weil ein höherer Anteil der Haushalte sich eine solche tatsächlich leisten kann.

In New York ist man mit umgerechnet 20 Euro schon sehr froh, in vielen Städten der „Dritten Welt“ wären schon 2 Euro für die Mehrheit unbezahlbar – dort „behilft“ man sich mit dem Zusammenrücken auf engstem Raum oder dem Bau informeller Siedlungen.

Setzt man die angeblich niedrigen Leipziger Mieten zum hiesigen durchschnittlichen Haushaltseinkommen von gerade mal ca. 1.700 Euro ins Verhältnis, so ist die Wohnkostenbelastung – das ist der relevante Wert – ähnlich hoch wie in anderen deutschen Großstädten.

Weil die Frage teuer oder günstig also nur relativ beantwortet werden kann, ist auch das in diesem Zusammenhang gerne verwendete Adjektiv „bezahlbar“ tückisch, worauf Rainald Grebe schon vor Jahren in seinem Prenzlauer-Berg-Song lakonisch hingewiesen hat: „Die Mieten hier sind bezahlbar, denn ich kann sie ja zahlen.“ Man würde meinen, dass diese Logik dem Bereich der Satire vorbehalten bliebe, doch angesichts von Mieter-Demonstrationen in Leipzig, Berlin und anderswo genierten sich jüngst manche Kommentatoren aus der FDP-, CDU- und Springer-Sphäre tatsächlich nicht, den Protestierenden den Rat mitzugeben, sie müssten halt mehr verdienen.

„Sag das meinem Arbeitgeber“, denken sich dazu Rettungssanitäterinnen, Kindergärtner, Pfleger und andere, die für das städtische und gesellschaftliche Leben unentbehrliche, aber bescheiden bezahlte Tätigkeiten ausüben. Insofern drückt auch der Slogan „Mieten runter, Löhne rauf“ einen wichtigen Zusammenhang aus.

Aber wie kommen eigentlich Miethöhen zustande?

Gilt hier das angebliche „Gesetz“ von Angebot und Nachfrage, gemäß der kapitalismuskritischen Sicht simplerer Art, dass gierige Vermieter in jedem Fall einfach so viel verlangen, wie irgendwer bereit ist, zu zahlen, wodurch – so die marktgläubige Perspektive – bei hohen Mietpreisen ein Anreiz besteht, in Wohnungsbau zu investieren, sodass sich der Markt wieder „entspannt“ und die Preise sinken? Nein. Eine solche Darstellung übersieht die verschiedenen Eigenheiten, die Wohnraum zu einem besonderen, mit Keksen, T-Shirts oder Geschirrspülmaschinen kaum vergleichbaren Wirtschaftsgut machen.

Wohnraum ist immobil, das heißt, er lässt sich in einer Mangelsituation nicht mal eben herbeischaffen. Wohnraum ist auf Bauland angewiesen, und Boden lässt sich zwar unterschiedlich dicht bebauen, aber selbst nicht vermehren – Wohnraum ist folglich natürlicherweise immer (potentiell) knapp.

Wohnraum wird im Gegensatz zu Keksen durch Konsum auch nicht vernichtet (oder, wenn man die durch Instandhaltung vorzubeugende Abnutzung so verstehen will: nur sehr langsam). Das Wohnungsangebot ist deshalb stets zum überwiegenden Teil durch den Bestand geprägt, mit Neubau lässt sich somit nur sehr begrenzt und vergleichsweise langsam auf Wohnungsmangel reagieren.

Wer Wohnraum, egal ob profitgetriebene Briefkastenfirma oder gemeinwohlorientierte Genossenschaft, anbieten möchte, bewegt sich also keineswegs im luftleeren Raum eines idealen „freien Marktes“. Sondern ist gezwungen, all diese Umstände zu berücksichtigen. Der Mietpreis wird dabei maßgeblich von den Herstellungs- und Erwerbskosten bestimmt, die jeder Anbieter wieder einspielen muss, wenn er oder sie nicht früher oder später insolvent sein will. Diese Kosten kommen im Wesentlichen durch zwei große Brocken zustande: Den Grundstücks- bzw. Gebäudekauf und den Bau- bzw. Sanierungsaufwand.

Die sich so ergebende Summe X haben die (prospektiven) Wohnungsanbieter in aller Regel nicht mal so eben herumliegen; Wohnungsbau- oder -sanierungsvorhaben in der Größenordnung eines Mehrfamilienhauses werden meist zu ca. 80 % aus Fremdkapital, sprich Bankkrediten, finanziert.

Für diese fallen Kapitalkosten an (Zinsen und Tilgung). Zusammen mit Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten und Mietausfallreserven ergibt sich eine Summe Y, die das fertige Haus jährlich an Mieteinnahmen mindestens einspielen muss.

Die aktuelle Situation

Bei den momentan zu veranschlagenden Parametern, namentlich Zinssätzen, beträgt Y etwa 6 % von X. Damit hätte der Vermieter seinen Eigenkapitalanteil ähnlich hoch bzw. tief verzinst wie die Bankkredite, aber noch nicht wirklich Geld verdient. Das heißt: Wer beispielsweise ein unsaniertes Haus mit 1.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche für 900.000 Euro kauft (und das wäre in Leipzig mittlerweile ein Schnäppchen) und weitere 700.000 Euro ausgibt, um es wieder bewohnbar zu machen (und das wäre eine eher niedrigschwellige Sanierung), der muss als reine „Kostenmiete“ monatlich mindestens 8 Euro kalt pro Quadratmeter verlangen.

Es sei denn, die öffentliche Hand überbrückt mit Fördermitteln die Lücke zu einer niedrigeren Miete.

Darin zeigt sich, wie insbesondere die rasant steigenden Grundstückspreise direkt die Miethöhen beeinflussen. Besonders perfide wirkt dieser Mechanismus beim Verkauf bewohnter Häuser, zumal sich die dabei verlangten Preise in der momentanen Marktlage nicht vom Ist-Mietertrag ableiten, sondern das „Mietsteigerungspotential“ bereits mit einkalkuliert wird. Das zeigt sich wieder am Verhältnis von X zu Y: Betrüge der Kaufpreis etwa das 15-fache des jährlichen reinen Mietertrages, so wäre ein Kauf inklusive Kaufnebenkosten ohne Sanierungskosten beim aktuellen Zinsniveau noch mehr oder weniger ohne Mieterhöhung refinanzierbar. Der Ertrag würde dann weiterhin ungefähr jene 6 % der Gesamtkosten der Käuferseite ausmachen.

Dieser „Vervielfältiger“ belief sich bei den tatsächlichen Verkäufen bewohnter Mietshäuser in Leipzig im Jahr 2017 aber durchschnittlich auf das 24-fache. So sind Mieterhöhungen vorprogrammiert.

Aus dem Rechenbeispiel lässt sich aber auch ableiten: Wer unter den gleichen Umständen nicht 8, sondern 13 Euro verlangt, der spielt nicht nur seine Kosten wieder ein, sondern zieht aus den Mietzahlungen einen ansehnlichen Profit. Das ist der entscheidende Unterschied zwischen Anbietern wie Genossenschaften, kommunalen Unternehmen oder genügsamen Privateigentümern und den kleinen und großen Miethaien.

Wer diese Haie sind, wieso sie sich in den letzten Jahren vermehrt haben, warum sie sich gerne hinter Luxemburger Briefkästen verstecken und wie viele Cent von jedem Euro bei manchen von ihnen in die reine Profitabschöpfung fließen – dazu mehr in den folgenden Kolumnen dieser Reihe in der LZ. Weitere Fragen sind dann auch, wieso die Unterscheidung von Miet- und Eigentumswohnungen eine knifflige Sache ist, was es mit Instandhaltung und Modernisierung auf sich hat, wie die erwähnte Förderung funktioniert und wieso sie nicht ausreicht, um den ganzen Mietenwahnsinn sinnvoll zu bekämpfen.

Und natürlich, was die Politik sonst noch tun könnte und sollte, um jedem Menschen in Leipzig zukünftig bezahlbares Wohnen zu ermöglichen.

Zum Autor: Tobias Bernet befasst sich wissenschaftlich und aktivistisch mit Stadtentwicklung und Wohnungspolitik.

Teil 2 der Reihe Wohnungspolitik: Was nützt die Miete in Beständen?

Die LZ finden Sie neben den normalen Presseläden (u. a. am Hauptbahnhof Leipzig und Dresden) auch im Szenehandel in Leipzig. Die monatliche Zeitung kann man hier abonnieren und so mit 29,50 Euro im Jahr echten Lokaljournalismus unterstützen. Das geht natürlich noch besser: Mit einem Kombi-Abonnement für L-IZ.de (alle Artikel frei lesen) & LEIPZIGER ZEITUNG.

Leipziger Zeitung Nr. 55, seit Freitag, 25.05.2018 im Handel: Verweigerte Verantwortung, gefährliche Jahnallee, verkorkstes Bildungswesen und Leipzig im Weltkrieg

Weitere Teile dieser Artikelserie:Was nützt die Miete in Beständen? >>
Leipziger ZeitungWohnenMieten
Print Friendly, PDF & Email
 


Schneller informiert mit dem L-IZ-Melder
Weitere Nachrichten:Bewegungsmelder | Wortmelder | Rückmelder | Sport | Polizei | Verkehr


Weitere aktuelle Nachrichten auf L-IZ.de

Donnerstag, der 26. November 2020: Innenausschuss diskutiert über das „Fahrradgate“
Innenminister Roland Wöller. Foto: SMI/C. Reichelt

Foto: SMI/C. Reichelt

Für alle LeserDie heutige Sitzung des Innenausschusses des sächsischen Landtages hat offenbar nicht viel geändert: Linke fordern wegen des „Fahrradgate“ weiter den Rücktritt des Innenministers, Grüne und SPD äußern Kritik an Polizei und Ministerium. Außerdem: In Leipzig klettert der Corona-Inzidenzwert über 100. Die L-IZ fasst zusammen, was am Donnerstag, den 26. November 2020, in Leipzig und Sachsen wichtig war.
Quarantäne-Anordnungen für Schulen und Kitas – Information
Foto: Marko Hofmann

Foto: Marko Hofmann

Bei größerem und vor allem unübersichtlichem Infektionsgeschehen nutzt der Landkreis Leipzig die Möglichkeit, die häusliche Quarantäne über eine Allgemeinverfügung anzuordnen. Diese richtet an einen definierten Personenkreis. Es werden keine Bescheide für Einzelpersonen erstellt.
„Es ist momentan ein täglicher Kampf“: Wie es den Leichtathleten des SV Lindenau 1848 in der Coronakrise ergeht
Die Schließung der Schulsporthallen stellt auch die Leichtathleten vor Probleme. Foto: Jan Kaefer

Foto: Jan Kaefer

Für alle LeserLEIPZIGER ZEITUNG/Auszug Ausgabe 85, seit 20. November im HandelDer November-Lockdown trifft nicht nur die Mannschaftssportarten. So spüren beispielsweise auch die Leichtathleten die aktuellen Einschränkungen unmittelbar: Es fehlt ihnen vor allem an Trainingshallen und greifbaren Zielen in Form von Wettkämpfen und Meisterschaften, an denen sie wachsen können. Thomas Uth ist Abteilungsleiter und ehrenamtlicher Trainer beim SV Lindenau 1848.
Der Stadtrat tagte: IMFARR will 2022 mit dem Bauen auf dem Eutritzscher Freiladebahnhof beginnen
Digitale Pressekonferenz mit IMFARR-Kommunikationschef Matthias Euler-Rolle, IMFARR-Seniorchef Nematollah Farrokhnia und Jürgen Wöss, Geschäftsführer der Leipzig 416 GmbH. Foto: IMFARR

Foto: IMFARR

Für alle LeserKommt das Baugeschehen auf dem Eutritzscher Freiladebahnhof jetzt wirklich ins Rollen? Mit 48 Pro-Stimmen, keiner Gegenstimme und 12 Stimmenthaltungen hat die Ratsversammlung am 24. November den Masterplan zum Projekt „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße“ beschlossen. Drei Neufassungen der Vorlage dazu hatte das Dezernat Stadtentwicklung und Bau entwickelt. Am Ende gab es noch einen Änderungsantrag von CDU und SPD.
Verfassungsschutz: Rechtsextremismus in Sachsen weiter auf hohem Niveau
Sören Pellmann, seit 2009 Stadtrat in Leipzig und seit 2017 Bundestagsabgeordneter für Die Linke, übt Kritik an der Arbeit des Verfassungsschutzes in Sachsen. © Foto: Sören Pellmann

© Foto: Sören Pellmann

Für alle LeserLEIPZIGER ZEITUNG/Ausgabe 85, seit 20. November im HandelIn den vergangenen Jahren war es stets ein Ereignis, wenn der sächsische Verfassungsschutz im Frühling seinen Jahresbericht vorstellte – zumindest für Klimaaktivist/-innen, antifaschistische Gruppen, Unterstützer/-innen von Geflüchteten und ähnliche Akteur/-innen. Denn im Verfassungsschutzbericht konnten sie alle nachlesen, wie gefährlich ihre Arbeit für den Staat sei, während hingegen beispielsweise Pegida, die AfD und andere Teil des rechtsradikalen Spektrums stets weitgehend unter dem Radar der Behörde blieben. Auf sozialen Medien wie Twitter amüsierte man sich gemeinsam über die „lustigsten“ Passagen der jährliche Berichte.
Landeselternrat kritisiert Kultusminister: In der Pandemie-Zeit muss Schule flexibel sein!
Die Corona-Zeit ist auch für die Lehrer/-innen eine außergewöhliche Situation - und zusätzliche Belastung. Foto: privat

Foto: privat

Für alle LeserAm Montag, 23. November, ließ die „Sächsische Zeitung“ Sachsens Kultusminister Christian Piwarz zu Wort kommen und ihn erklären, wie er mit den Schulen jetzt in Zeiten der hohen Corona-Positiv-Zahlen umgehen will. Aber eine wirklich klare Linie in seinen Aussagen konnte der Landeselternrat nicht entdecken. Im Gegenteil: Es scheint mit den Gewurstel einfach munter so weiterzugehen.
Kopfschütteln aus dem Verkehrsdezernat: Superblocks lösen die Parkplatzprobleme in Anger-Crottendorf nicht
Einbahnstraßenvorschlag für Anger-Crottendorf. Grafik: Bürgerverein Anger-Crottendorf

Grafik: Bürgerverein Anger-Crottendorf

Für alle LeserIm Verkehrsdezernat der Stadt Leipzig freut man sich sogar, wenn Stadtbezirksbeiräte nicht nur die Verkehrsprobleme im eigenen Stadtteil besprechen, sondern sich auch Gedanken über mögliche Lösungen machen. So, wie es der SBB Ost jetzt zu den Stellplatzproblemen in Anger-Crottendorf gemacht hat. Aber in der Schaffung von Superblocks wird die Lösung wohl nicht liegen, wenn zu viele Haushalte in engen Wohnquartieren unbedingt ein Auto vor der Tür stehen haben wollen.
Leipziger Parents starten heute mit Fahrrad und Eiffelturm zum EU-Summit in Brüssel
Der Pariser Eiffelturm - weltweit bekanntes Wahrzeichen der Seine-Metropole. Foto: Patrick Kulow

Foto: Patrick Kulow

Für alle LeserFünf Jahre ist das Pariser Klimaschutzabkommen jetzt alt, mehr als zwei Jahre fordern die Parents for Future mit den Fridays for Future dessen konsequente Umsetzung, um die Erderhitzung auf 1,5°C zu beschränken. Kurz vor dem fünften Jahrestag der Unterzeichnung des Pariser Abkommens durch 195 Länder tagt der Europäische Rat und entscheidet dort über die konkreten Klimaziele für die EU bis 2030.
Forsa-Umfrage: 77 Prozent der Deutschen wollen den Pestizid-Ausstieg
Welche Insekten werden den massiven Pestizideinsatz überleben? Foto: Ralf Julke

Foto: Ralf Julke

Für alle LeserNoch läuft der Pestizid-Prozess in Bozen, mit dem auch der Autor von „Das Wunder von Mals“ zum Abschwören gebracht werden soll. Und das, obwohl die Folgen des massiven Pestizideinsatzes nicht nur in Südtirol zu besichtigen sind. Das Insektensterben hat längst die Mehrheit zum Umdenken gebracht, wie eine neue repräsentative Bevölkerungsumfrage zeigt.
Grafiken für eine bessere Welt: Der Irrsinn einer gedankenlosen Welt treffend in ironische Bilder gepackt
Captain Futura: Grafiken für eine bessere Welt. Foto: Ralf Julke

Foto: Ralf Julke

Für alle Leser Dass dieses Deutschland irgendwie doch zusammengewachsen ist, merkt man nicht in der Politik oder den Medien. Da ist alles noch streng geteilt nach Wir und Die, nach Hüben und Drüben. Da herrscht institutionalisierte Selbstgerechtigkeit. Man merkt es erst, wenn man sich mit jüngeren Großstadtbewohnern unterhält, die sich in München und Hamburg, Leipzig und Berlin alle mit denselben Problemen herumschlagen. Den Problemen, die eine Alte-weiße-Männer-Welt ständig produziert. Und die Captain Futura in punktgenaue Grafiken verwandelt.
Tournee-Verschiebung: Sinatra & Friends – A Tribute To The World’s Greatest Entertainers
Quelle: Semmel Concerts

Quelle: Semmel Concerts

Aufgrund der unterschiedlichsten Sicherheits-, Gesundheits- und Einreisebestimmungen innerhalb Europas ist es aktuell nicht möglich, eine logistisch sinnvolle Lösung für die ab März 2021 geplanten Tourneetermine von „Sinatra & Friends“ umzusetzen. Bedingt dadurch wird die Tour in den September und Oktober 2021 verschoben.
Tanzproduktion „Schule des Wetters: Schnee“ als Stream zu erleben
Theater der Jungen Welt. Foto L-IZ.de

Foto L-IZ.de

Am 04. November hätte das neue Tanzstück „SCHULE DES WETTERS: SCHNEE“ Premiere gefeiert. Aufgrund der aktuellen Situation kann die Produktion leider nicht im Theaterhaus gezeigt werden. Am kommenden Wochenende wird das winterliche Theatererlebnis von 28.11., 15 Uhr bis 29.11. 20 Uhr allerdings als Stream zu sehen sein, Karten dafür können auf der Seite dringeblieben.de gekauft werden. Alle Informationen sind natürlich auch auf der Website des TDJW zu finden.
„Die Situation ist absolut skurril.“ – Marko Hofmann wird Trainer bei den Kickers Markkleeberg und muss abwarten
Marko Hofmann kehrt als Coach der Kickers-Männer auf die Markkleeberger Trainerbank zurück. Foto: Jan Kaefer

Foto: Jan Kaefer

Für alle LeserLEIPZIGER ZEITUNG/Auszug Ausgabe 85, seit 20. November im HandelStell dir vor, du wirst als Landesliga-Trainer verpflichtet – darfst aber nicht trainieren. Genau so ergeht es momentan unserem LZ-Fußballexperten Marko Hofmann. Ausgerechnet zwei Tage vor dem November-Lockdown bekam der 36-Jährige das für ihn bisher höchstklassige Traineramt bei den Männern der Kickers Markkleeberg angeboten. Er nahm diese Offerte an, doch war unmittelbar zum Nichtstun verdammt.
Mittwoch, der 25. November 2020: Corona-Beratungen dauern länger als erwartet
Ministerpräsident Michael Kretschmer (CDU). Archivfoto: Matthias Rietschel

Archivfoto: Matthias Rietschel

Für alle LeserBis zum frühen Abend konnten sich Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) und die Ministerpräsident/-innen offenbar nicht auf sämtliche Details der weiteren Corona-Maßnahmen einigen. Sachsens Ministerpräsident Michael Kretschmer (CDU) warnt vor überlasteten Krankenhäusern im Freistaat. Die L-IZ fasst zusammen, was am Mittwoch, den 25. November 2020, in Leipzig und darüber hinaus wichtig war.
UFZ-Forschung: Der Klimawandel stellt die Trinkwasserversorgung auch in Mitteldeutschland vor neue Herausforderungen
Die Rappbodetalsperre im Harz ist die größte Trinkwassertalsperre Deutschlands. Foto: André Künzelmann / UFZ

Foto: André Künzelmann / UFZ

Für alle LeserSchlechte Politik lebt davon, dass Menschen vergesslich sind. Dass sie sich gern einreden lassen, die Dinge würden sich schon von allein bessern, es brauche keine Sanktionen und Gesetze, um die Klimaerhitzung und das Artensterben zu stoppen. Obwohl jetzt schon überall sichtbar wird, wie die Folgen auch unsere Lebensgrundlagen angreifen. Und wenn unsere Talsperren sich aufheizen, ist das ganz und gar nicht gut für die Trinkwasserversorgung, warnt das Umweltforschungszentrum.