Die Boomtown ist zum Spekulationsobjekt geworden und Grundstücke zum Bauen sind jetzt Mangelware

Für alle LeserAm 6. April veröffentlichte der Gutachterausschuss der Stadt Leipzig die neuesten Zahlen zum Leipziger Immobilienmarkt. Die erzählen auch ein Stück weit davon, warum im Leipziger Baugeschehen so gut wie nichts mehr geht. Viele Grundstücke, die eigentlich Bauland wären, sind schlichtweg blockiert und die Besitzer denken gar nicht daran, sie jetzt zu verkaufen. Ergebnis: Die Transaktionszahlen gehen zurück, die Preise steigen exorbitant.
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Wohnen wird zum Spekulationsobjekt. Berühmte Gebäude wechseln mittlerweile im Jahresrhythmus den Besitzer. Jedes Mal geht mehr Geld über den Tisch. Aber es wird trotzdem nicht saniert und nicht vermietet. Eine ganze Wirtschaftsweise läuft irre, weil man mit Nichtstun mehr verdient als mit einer Nutzbarmachung städtischen Grundes für all die Bedürfnisse, die eine Stadt hat.

Wenn erst investiert und gebaut wird, wenn man die Luxusmieten von Städten wie Frankfurt, München oder London erzielen kann, dann sorgt das in einer Stadt wie Leipzig schlichtweg für Stagnation. Denn Geld verdient wird mit Immobilien immer erst dann, wenn sie auch vermietet werden können. Und das hat seine Grenzen in Leipzig. Sichtbar am Wohnungsmarkt, wo der Auftrieb der Mieten keineswegs zu einer Belebung des Wohnungsmarktes führt. Eher zum Gegenteil: Die Stadt wird in ihrem Wachstum jäh gebremst, weil es kein Luxus-Wachstum ist, sondern eines zu den besonderen Konditionen des Ostens – mit einem Einkommensniveau zwischen 60 und 80 Prozent des Bundesdurchschnitts. Und mit einem stagnierenden Einkommenssegment gerade im Niedriglohnbereich.

Den aber haben die klugen Väter der „Agenda 2010“ ja bekanntlich zum wichtigsten Wachstumssegment im Osten gemacht. Auf diesem Niveau entwickeln sich die „Boom“-Städte im Osten – mit einem hohen Anteil an Geringverdienern und Familien, die (trotz Arbeit) auf Sozialleistungen angewiesen sind. Und die sich beim besten Willen die neuen teuren Wohnungen, die gebaut werden, nicht leisten können.

Deswegen war die Kauf- und Bau-Aktivität in Leipzig schon in den vergangenen Jahren spürbar gebremst. Statt der 3.000 neuen Wohnungen pro Jahr, die rechnerisch gebraucht wurden, entstanden gerade mal 2.000.

Und das spiegelt sich logischerweise auch in allen Kaufzahlen.

„Die Anzahl der erfassten Kaufverträge fiel von 7.331 auf 6.728, liegt damit aber noch immer über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Besonderes Augenmerk kommt dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke zu. Trotz eines erheblichen Rückgangs der Kauffallzahlen von mehr als einem Fünftel ist der Umsatz um 18 Prozent gestiegen“, teilt der Gutachterausschuss mit. „Der Leipziger Immobilienmarkt zeigt sich trotz eines Rückgangs von ca. 8 Prozent bei den Transaktionszahlen mit einem Geldumsatz von rund 2,8 Milliarden Euro sehr stabil. Nur 2015 und 2016 wurden in den letzten 15 Jahren höhere Umsätze erzielt.“

Das nennt man dann einen ersten Dämpfer. Denn noch haben allerlei Immobilienfirmen und Banken ja Leipzig zum Hotspot hochgeschrieben und den Leuten, die wie verzweifelt nach wertstabilen Anlagen suchen, Leipziger Immobilien wie Sauerbier ans Herz gelegt. Tatsächlich ähnelte das Phänomen genau dem Rausch der frühen 1990er Jahre, als die einschlägigen Medien nicht müde wurden, Leipzig als „Boomtown“ zu verkaufen.

Es verblüfft schon, wie unkritisch dieselben Phrasen 20 Jahre später wieder benutzt wurden, ganz so, als wüssten die Marktstrategen in den Maklerbüros besser, wie es um Leipzig steht und wie goldig dessen Zukunft ist.

Zahlen zu Kaufpreisen und Umsätzen 2016 und 2017 in Leipzig. Grafik: Gutachterausschuss der Stadt Leipzig

Zahlen zu Kaufpreisen und Umsätzen 2016 und 2017 in Leipzig. Grafik: Gutachterausschuss der Stadt Leipzig

Aber eine Stadt, die von einem solchen Niveau kommt, die braucht Zeit. Die wächst viel langsamer, als es sich all die schönen bunten Broschüren ausmalen. Nachhaltiger, könnte man sagen. Wenn es denn wirklich nachhaltig wäre und nicht ein seltsamer Eiertanz zwischen Alkoholrausch und ernüchtertem Tagewerk.

Und das elementarste Stück des Immobilienmarktes erlebte 2017 geradezu eine Vollbremsung: „Im Teilmarkt der unbebauten Grundstücke gab es deutliche Marktbewegungen. Bei Geschossbaugrundstücken gingen die Transaktionen um fast 30 Prozent zurück, bei den Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau verringerten sie sich sogar um etwa 47 Prozent.“

Das sind Sätze, die zumindest andeuten, dass all die Fonds und Makler, die sich in Leipzig mit Grundstücken eingedeckt haben, fast alle nicht in Leipzig sitzen, oft nicht einmal in Deutschland. Sie halten ihre Immobilien nur und verhindern selbst in „boomenden“ Straßenzügen Brachen- und Lückenbebauung. Manchmal brennen ihre Wohnhäuser auch einfach ab – und keiner weiß, wie das passieren konnte.

Direktes Ergebnis: Die Preise für solche Grundstücke gehen durch die Decke. Denn wenn weniger gehandelt wird, wird der verbleibende Rest logischerweise rar und teuer.

„Die Preise für Geschossbaugrundstücke stiegen hingegen nochmals deutlich und auch das Preisniveau für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus erhöhte sich weiter“, stellt der Gutachterausschuss fest. „Der durchschnittliche Bodenwert für Bauland des individuellen Wohnungsbaus lag in Leipzig zum Stichtag 31.12.2017 bei 177 Euro je Quadratmeter-Grundstücksfläche. Der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhausgrundstück in Leipzig betrug 2017 etwa 128.000 Euro (mittlere Grundstücksfläche rund 750 Quadratmeter). Bei den Geschossbaugrundstücken stiegen die Bodenpreise teilweise extrem. In einzelnen Lagen mussten sie auf Basis der ausgewerteten Kaufverträge wie bereits im Vorjahr tlw. auf das Doppelte angehoben werden. Dabei waren insbesondere in den mittleren Lagen die deutlichsten Veränderungen zu registrieren, wohingegen sie in den bevorzugten Lagen etwas geringer ausfielen. Die durchschnittliche Preissteigerung lag über alle Lagen bei rund 70 Prozent.“

70 Prozent in einer Stadt, die gerade mal um 1,9 Prozent an Bevölkerung zunahm?

Das deutet darauf hin, dass ein guter Teil der Leipziger Wohnimmobilien zu reinen Spekulationsobjekten geworden sind. Und wo doch mal wirkliche Investoren noch ein unsaniertes Ensemble erwerben können, ist das natürlich deutlich teurer geworden: „Auch bei den bebauten Grundstücken wurde ein Rückgang der Transaktionen gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Das Kaufpreisniveau zog jedoch weiter an. Für sanierte Mehrfamilienhäuser wurden im Durchschnitt 1.433 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche gezahlt, das sind rund 16 Prozent mehr als im Vorjahr. Für unsanierte Mehrfamilienhäuser lag der Durchschnittspreis bei 822 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche, das waren nahezu 60 Prozent mehr als im Vorjahr.“

Das alles hat schon nichts mehr mit der realen Einkommensentwicklung in Leipzig zu tun.

Die Zahlen zu Eigentumswohnungen

Mit über 70 Prozent aller Transaktionen (das entspricht ca. 30 Prozent des Euro-Gesamtumsatzes) dominiert dieser Teilmarkt, ähnlich wie in anderen Großstädten, den Leipziger Immobilienmarkt. Dabei nehmen die Wiederverkäufe sanierter Eigentumswohnungen mit einem Anteil von rund 50 Prozent an allen Eigentumswohnungen eine hervorgehobene Stellung ein.

Der durchschnittliche Kaufpreis sanierter Eigentumswohnungen im Erstverkauf (ohne Stellplatzanteil) stieg 2017 auf 3.699 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche, das entspricht ca. 11 Prozent. Die Preise lagen zwischen 2.346 und 4.696 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche. Beim Wiederverkauf sanierter Eigentumswohnungen (ebenfalls ohne Stellplatzanteil) reicht die Preisspanne von 323 bis 4.420 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche. Der Mittelwert aller ausgewerteten Preise lag mit 1.472 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche fünfzehn Prozent über dem Vorjahresniveau.

Eigentumswohnungen in neu errichteten Wohnanlagen (inklusive Stellplatzanteil) erzielten 2017 einen durchschnittlichen Kaufpreis in Höhe von 3.739 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche (1.967 bis 5.287 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) und lagen damit um fünf Prozent über dem Vorjahresniveau.

Während bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten die Käufer/innen zu rund 95 Prozent nicht aus Leipzig stammten, hatten beim Wiederverkauf 35 Prozent ihren Wohnsitz in Leipzig. Bei den Neubauten (Erstverkauf) beträgt hingegen der Anteil der Erwerber/-innen, die ihren Wohnsitz in Leipzig haben, rund 26 Prozent.

Die Zahlen zum Teilmarkt Gewerbe

Die Kauffallzahlen für unbebaute Gewerbegrundstücke lagen 2017 mit 45 Transaktionen rund zehn Prozent unter dem Vorjahr aber noch über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Die Preise für das Gewerbebauland können derzeit weitgehend als stabil betrachtet werden.

Der Trend rückläufiger Transaktionszahlen kann auch für die bebauten Gewerbegrundstücke konstatiert werden. Allerdings sank auch der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr in ähnlicher Größenordnung, so dass das Preisniveau im Durchschnitt in etwa dem des Vorjahres entspricht.

Der Grundstücksmarktbericht

Der Grundstücksmarktbericht ist im Amt für Geoinformation, Zimmer 311 des Stadthauses (Burgplatz 1), oder per E-Mail über geoinformation@leipzig.de für 60 Euro erhältlich.

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