Selbst wenn sie wollten, könnten deutsche Städte nur in sehr eng bemessenem Rahmen etwas dafür tun, dass bezahlbare Wohnungen gebaut werden. Das deutsche Baurecht bevorzugt Investoren und große Konzerne, die in den attraktiven Städten die Boden- und Mietpreise in die Höhe treiben. Und selbst das seit 2018 in Leipzig mögliche Konzeptverfahren bekommt es mit diesem „Recht des Stärkeren“ zu tun.

Das Konzeptverfahren hat der Stadtrat vor fünf Jahren initiiert, weil unübersehbar war, dass sämtliche Initiativen, die in Leipzig versuchen, gemeinnützige und bezahlbare Wohnprojekte auf die Beine zu stellen, schlichtweg an einem Markt scheiterten, auf dem nur diejenigen abräumten, die das höchste Gebot auflegen konnten.

Häuser und Grundstücke wurden ihnen vor der Nase weggekauft. Entstanden sind dann in der Regel keine bezahlbaren Wohnungen, sondern Luxusappartements für die Besserverdienenden.

Und das in einer Situation, in der die Bodenpreise in Leipzig schon kräftig anzogen. Denn das Bevölkerungswachstum hatte nicht nur das Mietwohnungsangebot drastisch schrumpfen lassen, es machte auch das Sanieren alter Wohnungsbestände und den Neubau wieder lukrativ. Und gleichzeitig hatte die Stadt selbst für eine drastische Verknappung der Baugrundstücke gesorgt.

Denn obwohl die Stadt seit über 20 Jahren wuchs, hatte die Liegenschaftspolitik der Stadt jahrelang nur daraus bestanden, mit dem Verkauf städtischer Grundstücke Geld in die Kassen zu holen. Was schon damals ein finanzieller Unfug war, denn der Beitrag zur Sanierung des Haushaltes war geradezu marginal – auch weil die Bodenpreise noch im Keller waren.

Viel wertvoller Stadtgrund verkauft

Das Ergebnis: Die Stadt verscherbelte viele wertvolle Grundstücke zu einem Preis, über den heute die neuen Besitzer nur noch lachen können. Vom Anstieg der Bodenpreise aber profitierte die Stadt dann nicht mehr. Im Gegenteil: Jetzt muss das Liegenschaftsamt oft teuer zukaufen, wenn die Stadt überhaupt noch bauen möchte, was sie dringend braucht. Strategisches Flächenmanagement heißt das jetzt.

Und die in einigen Ortsteilen drastisch gestiegenen Bodenrichtwerte haben auch dafür gesorgt, dass ein zentraler Baustein der Konzeptvergabe nicht so funktioniert hat, wie er eigentlich sollte:

„Die bereits durchgeführten Konzeptverfahren zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum sind hauptsächlich aus einer meist ungenügenden Rentabilität der Projekte heraus gescheitert“, heißt es jetzt in einer Vorlage der Verwaltung zur Neuausrichtung der Konzeptvergabe, die am 19. Mai in der Ratsversammlung zur Abstimmung vorlag.

„Die Kombination von zu hohem Erbbauzins, zu geringer realisierbarer Geschossflächenzahl und dem vorausgesetzten Pflichtkriterium der Schaffung von ausschließlich mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum ist hierfür ausschlaggebend. Während die Kosten von Grundstück zu Grundstück unter den aktuellen Rahmenbedingungen deutlich variieren, wird dennoch durch die Festlegung fixer Pflichtkriterien und Nutzungsvorgaben für alle im Rahmen des Beschlusses VI-DS-04657 ausgeschriebenen Grundstücke das gleiche Ziel (100 % sozialer Wohnungsbau) gefordert. Dies führt dazu, dass die Umsetzung des Projektes auf einigen Grundstücken kaum bis gar nicht möglich wird.“

Im Klartext heißt das: Damit sich die Schaffung preiswerten Wohnraums auf einigen Grundstücken lohnt, braucht es oft eine ergänzende Nutzung.

Starre Vorgaben funktionieren nicht

Was dann ein Teil der Vorschläge ist, die die Verwaltung gemacht hat, um diesen Baustein des Konzeptverfahrens zu verbessern: „‚Weiche Faktoren‘, wie die zeitliche Ausgestaltung des Konzeptverfahrens oder die Regularien im Erbbaurechtsvertrag, sind nicht ausschlaggebend für den Erfolg einer Grundstücksveräußerung. Sie können jedoch dazu führen, die Rahmenbedingungen für das Verfahren attraktiver und effizienter zu gestalten.“

Deutlich besser funktioniert das ab 2021 umgesetzte „Konzeptverfahren für kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen“. Auch wenn sich hier ebenfalls gezeigt hat, dass die Stadt hier wesentlich flexibler agieren muss. Denn anders als bei großen Investoren, die einfach die Grundstücke kaufen, die sie brauchen, sind die Ansprüche der Interessengruppen für Konzeptverfahren sehr unterschiedlich.

In der Vorlage heißt es dazu: „Der Ergebnistransfer im bisherigen Verfahren macht deutlich, dass es bezüglich der Auswahl von Grundstücken einer Flexibilisierung bedarf. Im Hinblick auf das Portfolio an kommunalen Grundstücken werden dadurch zahlreiche größere und kleinere Grundstücke für ein Konzeptverfahren ausgeschlossen. So benötigen beispielsweise größere genossenschaftlich organisierte Gemeinschaften einen höheren Anteil vermietbarer Wohnungen und/oder möchten die Wohnnutzung mit anderen Nutzungen kombinieren (bspw. Kombinationen aus Wohnen und Arbeiten, Einbindung sozialer oder kultureller Nutzungen durch Kooperationen mit Trägern der Wohlfahrtshilfe o. ä.). Hingegen sind Baugruppen, die ausschließlich aus Selbstnutzern bestehen, oftmals an kleineren Grundstücken und demzufolge weniger Wohneinheiten interessiert.“

Was eigentlich nicht überrascht. Denn große Bauherren bauen einfach „für den Markt“, also lauter standardisierte Wohnungen, von denen sie annehmen, dass sie am Markt schnell Käufer oder Mieter finden.

Eingehen auf die Wünsche der Interessenbekunder

Während mit den Interessenten für Konzeptverfahren genau die Menschen ins Spiel kommen, die mit ihren völlig verschiedenen Wünschen ans Wohnen in der Stadt Nutzergruppen bilden und Grundstücke genau nach ihren Bedürfnissen suchen.

Oft wollen sie sogar weitere Nutzungen mit in ihr Projekt einbinden, wie es mittlerweile auch im dritten Konzept-Paket verankert ist: Lebensmittelmärkte, Gastronomie oder – wie beim „Kino der Jugend“ – eine kulturelle Nutzung. Diese Verfahren laufen derzeit noch, sodass es dazu noch keine Auswertung gibt.

Aber man ahnt schon, wie ganz anders sich die Stadt entwickeln würde, wenn die Leipziger selbst derart ihre Bedürfnisse in Wohnprojekten umsetzen würden, und zwar nicht als Ausnahme auf städtischen Grundstücken, wie das jetzt der Fall ist, sondern generell. Und auch nicht nach dem üblichen Schema, sondern nachhaltig.

Ein Thema, das die Grünen-Fraktion mit einem Änderungsantrag ins Spiel brachte, den die Verwaltung erstaunlicherweise sogar komplett übernehmen wollte. Bis dann doch über einen Punkt diskutiert wurde, den die Grünen mit ins Spiel gebracht haben: „Der Oberbürgermeister wird beauftragt, in begründeten Fällen zugunsten einer gemeinwohlorientierten Grundstücksentwicklung Abschläge auf den Verkehrswert vorzunehmen. Hierzu entwickelt die Verwaltung Kriterien und Verfahren, die dem Stadtrat bis zum 3. Quartal 2022 vorzulegen sind.“

Die Frage stellte dann CDU-Stadtrat Falk Dossin, ob die Stadt das überhaupt dürfe. Denn Grundlage für den aktuellen Verkehrswert sind ja die Bodenrichtwerte, die jedes Jahr vom Grundstücksverkehrsausschuss neu ermittelt werden. Und die kennen seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. In einer Stadt, in der die attraktiven Ostlagen immer teurer werden, steigen diese Preise, die Umsätze auf dem Leipziger Immobilienmarkt wachsen, und Bauen und Wohnen werden dort immer teurer.

Die Frage nach dem Verkehrswert und dem umweltgerechten Bauen

Was aber passiert, wenn die Stadt ausgerechnet in so einem teuer gewordenen Quartier ein Grundstück unter Verkehrswert in Erbbaupacht gibt, damit dort bezahlbarer Wohnraum entstehen kann?

Das brauche eine Einzelfallprüfung, sagte Baubürgermeister Thomas Dienberg am 19. Mai, schloss die Möglichkeit aber nicht aus.

Während ein anderer Punkt aus dem Grünen-Antrag dann doch noch einmal in die Prüfung soll. Denn so etwas kommt im deutschen Baurecht überhaupt noch nicht vor: „Als weiteres Konzeptverfahren wird die Realisierung nachhaltigen Bauens (KZV nachhaltig) eingeführt. Hierzu legt die Verwaltung bis zum 4. Quartal 2022 ein Konzept für die weitere Umsetzung dieses KZV vor.“

Nachhaltig meint in diesem Punkt nicht „haltbar“ oder „kostensparend“, sondern umweltverträglich, so, wie es die Grünen im Antrag formulieren: „Dem Ratsbeschluss zur Umsetzung einer Holzbauoffensive folgend, ist der Einsatz von Holz und anderen nachwachsenden Rohstoffen im Rahmen der Konzeptvergabe von Liegenschaften zu berücksichtigen.“

Aber da war sich Grünen-Fraktionsvorsitzender Tobias Peter selbst noch nicht so sicher, ob die Stadt so ein Kriterium überhaupt im Konzeptverfahren anwenden darf. Also ließ er diesen Punkt aus dem Änderungsantrag noch einmal herausnehmen, obwohl die Verwaltung den kompletten Grünen-Antrag schon in ihre Vorlage mit übernommen hat.

Leipziger Interessengruppen brauchen mehr Flexibilität

Dass das Konzeptverfahren flexibler und zeitgemäßer werden muss, dessen ist sich auch Baubürgermeister Thomas Dienberg sicher. Die Neuerungen beim naturverträglichen und preiswerten Bauen kommen nun einmal derzeit nicht von den Investoren, die letztlich alle bei den bislang üblichen material- und energieverschlingenden Baumverfahren bleiben, während gerade Genossenschaften und Bietergemeinschaften bereit sind, auch neue Wege beim Bauen und Wohnen auszuprobieren.

Da sie aber eben unkonventionelle Wege beschreiten, ist auch der Bearbeitungsaufwand im Liegenschaftsamt höher, wie SPD-Stadtrat Andreas Geisler berichtete. Aber die 1.500 bis 2.000 Stunden, die die Bearbeitung eines einzigen Konzeptverfahrens kostet, seien nun einmal gut angelegte Zeit.

Die Bodenpreise in den deutschen Großstädten haben übrigens nichts mit dem tatsächlichen Wert des Bodens zu tun. Sie spiegeln lediglich den Anlegerwert für immer mehr wild durch die Welt fluktuierendes Kapital, das nach „wertvollen Anlagen“ sucht und diese derzeit in allem findet, was man unter Immobilien subsummieren kann.

Städtische Grundstücke in Erbbaupacht entziehen diese diesen Spekulationen und ermöglichen eben auch Bau- und Wohnprojekte, die tatsächlich dem Gemeinwohl zugutekommen.

Das ist zumindest der Mehrheit des Stadtrates bewusst, die die um den Grünen-Antrag erweiterte Vorlage „Neuausrichtung der Konzeptverfahren kommunaler Grundstücke nach Evaluierung“ mit 35:17 Stimmen votierte und damit annahm.

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