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Mietbelastungsquote und Wohnraumhilfe: Was erzählt der Sozialreport wirklich über Gentrifizierung?

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    Eines der wichtigsten sozialen Themen ist das Wohnen. Und da die meisten Leipziger/-innen zur Miete wohnen, spielt die Miete eine enorme Rolle für ihr soziales Wohlbefinden. Da verblüfft es schon, wenn der Sozialreport der Stadt Leipzig das Thema für 2020 so zusammenfasst: „Die durchschnittliche Nettokaltmiete steigt bei nahezu gleichbleibender Gesamtmietbelastung. 2020 wurden mehr Wohnberechtigungsscheine ausgestellt.“

    Wohnberechtigungsscheine kann man sich ausstellen lassen, wenn man zu wenig verdient, um am freien Wohnungsmarkt eine adäquate Wohnung zu finden und das Anrecht auf eine Wohnung des geförderten sozialen Wohnungsbaus zu bekommen.Die Statistik zeigt also scheinbar eine Entspannung: 2013 lag die durchschnittliche Mietbelastungsquote der befragten Leipziger/-innen tatsächlich noch bei 35 Prozent, bis 2020 sank sie auf 29 Prozent.

    Aber was erzählen diese Zahlen wirklich?

    „Seit 2015 stiegen die Nettokaltmieten der Wohnungen im Bestand um 17 Prozent. Mit einer Steigerung um 28 Prozent im selben Zeitraum ist diese Entwicklung bei den Angebotsmieten noch deutlicher“, stellt Leipzigs Verwaltung zu diesem Thema fest.

    „Im Jahr 2020 wurden 1.237 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt, wovon 450 Haushalte auch tatsächlich mit neuem Wohnraum versorgt werden konnten. 787 Haushalte, die einen Wohnberechtigungsschein bewilligt bekamen, sind noch auf Wohnungssuche, in der Vermittlung oder in ihren Ursprungswohnungen geblieben.“

    Gesamtmietbelastung. Grafik: Stadt Leipzig, Sozialreport 2021
    Gesamtmietbelastung. Grafik: Stadt Leipzig, Sozialreport 2021

    Es werden zwar immer mehr Wohnungen fertiggestellt – 3.372 im Jahr 2020, über 1.000 mehr als im Vorjahr. Doch nur wenige hundert sind auch Sozialwohnungen. Der Markt für bezahlbare Wohnungen für Menschen mit geringen Einkommen bleibt weiterhin eng.

    Eine Folge davon ist, dass die Zahl der Haushalte steigt, denen Wohnungsverlust droht: „Im Jahr 2020 wurden 3.611 Wohnungsnotfälle bzw. Haushalte vom Sozialamt betreut. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Zunahme von 6,3 Prozent (2019: 3.398). Darunter waren im Jahr 2020 insgesamt 1.896 neu bekannt gewordene Wohnungsnotfälle. Die Anzahl der Räumungsklagen (901) sowie die Anzahl der Räumungstermine (951) sind im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen.“

    Und: „Im Jahr 2020 übernachteten 838 Personen mindestens einmal in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Notunterbringung. Das sind 173 Personen mehr als im Vorjahr. 284 Personen wurden im Jahr 2020 in Gewährleistungswohnungen untergebracht.“

    Würden genug bezahlbare Wohnungen gebaut, würden diese Zahlen sinken. Doch sie steigen.

    Aber warum zeigt die Statistik dann eine sinkende Mietbelastungsquote?

    Zuwächse bei den höheren Einkommensgruppen

    Das hat mehrere Gründe. Einer dieser Gründe sind die wachsenden Einkommen vieler Leipziger seit 2015 – eigentlich seit 2011. Aber da das Sozialdezernat die Steigerung der Mieten im Bestand um 17 Prozent seit 2015 betont, gehört die Steigerung der mittleren Haushaltsnettoeinkommen daneben. Die lag bei 18 Prozent. Was erst einmal ausgeglichen klingt. Da haben steigende Einkommen also die Mietsteigerungen aufgefangen.

    Veränderung der Einkommensgruppen. Grafik: Stadt Leipzig, Sozialreport 2021
    Veränderung der Einkommensgruppen. Grafik: Stadt Leipzig, Sozialreport 2021

    Aber die steigende Zahl der Notfälle sagt: Das ist nur das Durchschnittsbild. Denn die großen Einkommenszuwächse gab es bei den höheren Einkommen.

    „Haushalte, deren Einkommen zum überwiegenden Teil aus Erwerbstätigkeit stammt, verfügten im Jahr 2020 mit 2.426 Euro über ein mehr als dreimal so hohes durchschnittliches Nettoeinkommen wie Haushalte, deren Einkommen überwiegend aus Arbeitslosenbezügen resultiert (790 Euro)“, heißt es im Sozialreport 2020.

    Der Anteil der Haushalte, die mehr als 2.300 Euro netto im Monat zur Verfügung hat, stieg seit 2015 von 30 auf 38 Prozent. In dieser Einkommensgruppe liegt die Mietbelastungsquote eher bei 20 Prozent – auch dann, wenn sich diese Familien teurere Wohnungen leisten.

    Wenn aber mehr Teilnehmer der Bürgerumfrage angeben können, nur 20 Prozent für die Miete aufbringen zu müssen, sinkt die statistisch errechnete Belastungsquote.

    Sie sinkt auch, wenn mehr Menschen in eine bezahlte Arbeit kommen und den Bereich der Arbeitslosenunterstützung verlassen. In diesem Zusammenhang sank der Anteil der Haushalte, die mit weniger, also 1.100 Euro auskommen müssen, von 23 auf 18 Prozent. Was dann trotzdem immer noch über 100.000 Leipziger/-innen sind, die auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind.

    Und die notwendig werdenden Wohnungshilfen durch die Stadt erzählen eben davon, dass diese Gruppe unter Druck geraten ist, denn sie kann die steigenden Mieten nicht aufbringen. Sie muss in der Regel ausweichen.

    Wenn Gründerzeit unbezahlbar wird

    Das steht eigentlich auch im Sozialreport, auch wenn das Wort Gentrifizierung strikt vermieden wird. Denn Gentrifizierung passiert in Leipzig vor allem dadurch, dass einkommenschwächere Haushalte aus den Gründerzeitvierteln der Innenstadt verdrängt werden.

    Was dann die Auswertung der empirica-Datenbank so aussehen lässt: „Die durchschnittliche Nettokaltmiete (Median) aller ausgewerteten Angebote betrug im Jahr 2020 insgesamt 7,10 Euro je m². Dabei bestehen je nach Baualter deutliche Unterschiede bei den Mieten der inserierten Wohnungen. Die Wohnungen in der Baualtersklasse 1961 bis 1990, die vornehmlich in Plattenbauweise errichtet wurden, sind wie im Vorjahr mit 6,00 Euro je m² am günstigsten. Wohnungen der Bauzeit von 1919 bis 1945 und von 1946 bis 1960 wurden für 6,80 Euro je m² bzw. 7,00 Euro je m² angeboten.“

    Klingt viel, ist aber das Preiswertere am Leipziger Wohnungsmarkt.

    Teuer wird es da, wo es aus Sicht aller Bevölkerungsgruppen attraktiv ist: „Über dem städtischen Durchschnitt lagen die Preise für angebotene Wohnungen der Gründerzeit (vor 1919) mit 7,41 Euro je m². Wohnungen, die zwischen den Jahren 1991 und 2004 errichtet wurden, kosteten im Schnitt 7,46 Euro je m². Wohnungen mit einem Baujahr ab 2005 bis 2014, wurden für 10,00 Euro je m² angeboten. In dieser Baualtersklasse gab es im Vergleich zum Vorjahr den höchsten absoluten Anstieg mit 0,60 Cent je m².“

    Noch deutlicher wird es in der prozentualen Betrachtung: „Die prozentualen Steigerungen der Mietpreisangebote in den letzten fünf Jahren betrug in den Baualtersklassen 1919 bis 1945 (+ 23,4 %), 1946 bis 1960 (+ 25,0 %) sowie 1961 bis 1990 (+ 21,2 %). Am deutlichsten stiegen die Angebotsmieten für den Zeitraum 2015 bis 2020 in den gründerzeitlichen Beständen mit einem Plus von 26,5 %.“

    Diese Anstiege liegen dann freilich deutlich über dem Einkommenszuwachs seit 2015 – erst recht bei den niedrigen Einkommensgruppen. Gentrifizierung ist nie ein allgemeines Problem, schon gar nicht jener Gutverdiener, die sich auch im Gründerzeitbestand jede Wohnung leisten können. Sie ist ein Problem der niedrigen Einkommensgruppen, die auf diese Weise aus dem Gründerzeitbestand herausgelenkt werden und damit in der Regel auch aus dem Ortsteil, in dem sie lange Zeit heimisch waren.

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