PISA-Marktbericht weist Leipzig noch als mieterfreundlichen Wohnungsmarkt aus, der sich nach Jahren des Stillstands normalisiert

„Ist Leipzigs Wohnraum bezahlbar?“ betitelte die PISA Immobilienmanagement GmbH & Co. KG ihren ersten „Marktbericht 2016“ zum Leipziger Wohnungsmarkt. Die Frage ist berechtigt, denn sie spricht die Ängste an, die seit gut zwei Jahren umgehen in Leipzig: Die Mieten steigen wieder, der Leerstand verringert sich. Und die Bevölkerungszahl wächst und wächst ... Wo soll das nur hinführen?

Nicht nur einige Medien, die verliebt sind in den Superlativ, haben die Dramatik der Entwicklung schon seit dem Tag überzeichnet, als erstmals der Durchschnitt der Angebotsmieten anzog und nicht mehr 5 Euro da standen, sondern 6 und 7 … Auch einige Verbände und Immobiliengesellschaften haben die neu einsetzende Bewegung in Leipzig zugespitzt und – zum Teil aus Werbegründen – ordentlich auf die Pauke gehauen. Denn was der übliche Stadtbewohner als bedrohlich empfindet, ist für Anleger und Entwickler eine gute Nachricht: Wenn die Mieten steigen, werden Immobilien wieder wertvoller und lassen sich besser verkaufen.

Dazwischen kamen dann die diversen mal groben, mal detaillierten Auswertungen der Stadt. Diverse Institute werteten die Immobilienportale aus, Wohnungsgenossenschaften verwiesen auf ihre Bestandsmieten. Leerstandsquoten wurden berechnet, Wachstumsraten und absehbare Lücken beim Wohnungsneubau.

Da hatte nicht nur Timo Pinder, Geschäftsführer von PISA Immobilienmanagement, das Gefühl, dass es drunter und drüber ging und keiner mehr wirklich wusste, wie die Lage am Leipziger Wohnungsmarkt wirklich ist. Und sein Unternehmen gehört zu jenen, die sogar sehr genau wissen müssen, wie die konkrete Lage ist. Denn damit beschäftigt sich PISA seit 20 Jahren. Jedes Jahr vermietet das Unternehmen in Leipzig mehr als 1.000 Wohnungen, teilt es selbst mit und gehört damit zu den größten Akteuren auf dem Leipziger Wohnungsmarkt. 2015 fand PISA für 65.000 Quadratmeter Wohnfläche neue Mieter.

Aber man vermietet nicht nur, sondern verkauft und verwaltet auch. Und man kennt die Leipziger Wellentäler seit 1996 mit dem gigantischen Investitionsschub damals, als die Sonderabschreibungen auf Altbau Milliarden nach Leipzig spülten und im Grunde erst die Komplettsanierung der alten Gründerzeitstadt ermöglichten. Damals wurden auch kurzzeitig teilweise Mieten verlangt, die heute – in Euro umgerechnet – in zentralen Lagen wieder auftauchen. Nur dass die Mieten damals ganz schnell wieder in den Keller gingen, denn bis ins Jahr 1999 erlebte Leipzig ja einen beispiellosen Aderlass an Bewohnern. Der Leerstand wuchs auf astronomische Höhen. Da konnte man dann ziemlich bald auch die top-sanierte Altbauwohnung zum Leipziger „Normalpreis“ von 5 Euro pro Quadratmeter bekommen. Dazu kam auch noch das lange Zeit stagnierende Einkommensniveau der Leipziger. Das alles führte dazu, dass die Durchschnittsmieten in Leipzig bis 2014 praktisch stabil blieben.

Doch seit 2014 ist Leipzigs Mietwohnungsmarkt in Bewegung gekommen. „Das ist der eigentliche Normalzustand“, sagt Pinder. Das Angebot wird enger, die Nachfrage nach besonderen Wohnungen steigt und – darüber haben wir vor fünf Jahren erstmals berichtet – die ersten Stadtviertel sind voll. In beliebten Wohnquartieren wie der Südvorstadt, in Schleußig oder dem Waldstraßenviertel geht praktisch nichts mehr. „Wenn wir im Waldstraßenviertel noch freie Wohnungen anzubieten hätten, würde die Bewerberschlange bis zum Hauptbahnhof reichen“, sagt Pinder.

Denn attraktiv für Wohnungssuchende ist das Quartier noch immer. Und viele der Interessenten, die in Zentrumsnähe eine Wohnung suchen, sind nicht nur bereit, deutlich höhere Mieten zu zahlen – sie können es sich auch leisten. Dazu zählen natürlich die Leipziger Besserverdienenden selbst, die es sich leisten können, Citynähe, Wassernähe und Nähe zum Stadtgrün mit 10, 11, 12 Euro je Quadratmeter zu honorieren. Dazu zählen aber auch zunehmend zuziehende Fachkräfte, sagt Pinder, Leute, die aufgrund des Leipziger Wirtschaftswachstums und der steigenden Nachfrage nach Fachkräften nach Leipzig kommen, und die sich solche – für Leipzig – hohen Mieten auch leisten können.

Denn dass das gefühlte Leipziger Mietniveau ein anderes ist, hat ja mit dem jahrelang stabil niedrigen Einkommensniveau der Leipziger zu tun. Das Mietniveau hat sich dem Normaleinkommen angepasst.

Und was PISA jetzt getan hat, bestätigt einige Statistiken, wie sie zum Beispiel in der Auswertung der Leipziger Bürgerumfragen entstanden.

Man hat sich zwar rund 100.000 Datensätze aus einem Online-Immobilienportal vorgenommen, hat dann aber alles ausgesiebt, was doppelt und dreifach drinstand, andererseits auch, was zu deutlich abwich von normalen Mietangeboten. Herausgekommen ist ein Satz von 40.000 Wohnungsangeboten, genug Stoff, um den Leipziger Mietmarkt sogar ortsteilgenau abzubilden. Die Daten stammen im Wesentlichen aus den Jahren 2014 und 2015. Und zumindest für diesen Zeitraum kann der PISA-Marktbericht jetzt ziemlich detailliert zeigen, wie die Angebotsmieten (und das ist das, was im Mietangebot angegeben wird) in den Stadtbezirken differieren.

Und da geht es nicht nur nach Lage – auch wenn unübersehbar ist, dass die sechs Ortsteile im Zentrum mittlerweile deutlich über dem Mietniveau der anderen Stadtbezirke liegen. Dass hier die neuen, alten Wohnviertel der Beserverdienenden wieder entstehen, kann Pinder durchaus bestätigen. Auch wenn er zu Recht darauf verweist, dass es auch in diesen Wohnlagen immer noch Mietangebote zwischen 5 und 6 Euro gibt, denn auch hier differieren die Angebote nach wie vor nach Ausstattung des Gebäudes, nach Wohnungsgröße und Zimmerzahl.

Wobei Leipzig derzeit einen ganz besonderen Effekt zeigt: Große, familiengerechte Wohnungen sind im Schnitt teurer als kleine Wohnungen. Pinder: „Meine Empfehlung an Investoren ist eigentlich: Weg von den Zwei-Raum-Wohnungen, baut mehr große Wohnungen für Familien.“ Denn die werden knapp in Leipzig. Jahrelang haben sich alle auf die Singles in der Stadt fixiert. Doch irgendwie haben auch die Bauherren den Babyboom und die Zunahme der Haushaltsgrößen verpasst.

Für Timo Pinder ist das auch ein Grund, die von OBM Burkhard Jung ins Gespräch gebrachten 4.500 Neubauwohnungen in Leipzig in Zweifel zu ziehen. Denn wenn zunehmend Familien mit mehreren Kindern eine Wohnung suchen, braucht man gar nicht so viele Wohnungen – dafür größere. Andererseits bestätigt er auch, dass die 1.800 Wohnungen, die 2015 fertig geworden sind, für eine wachsende Stadt wie Leipzig wirklich zu wenig sind.

Aber der Marktbericht, den PISA aus den 40.000 Datensätzen destilliert hat, bestätige nun einmal auch, dass es derzeit in Leipzig noch keinen Grund zum Alarmismus gebe. Denn, so Pinder: Drei Viertel der ausgewerteten Ortsteile – von Burghausen bis Baalsdorf, von Marienbrunn bis Volkmarsdorf – wiesen 2015 noch immer Angebotsmieten von unter 6 Euro je Quadratmeter aus. Plattenbau ist günstiger als Altbau, zentrale Lage ist teurer als Wohnen in Reudnitz oder Wahren.

Grund zur Entwarnung, findet Pinder: „Eine wirkliche Entmischung findet nicht statt. Wir leben in einem gesunden Wohnungsmarkt, in dem kein Alarmismus nötig ist. Jeder kann zu angemessenen Preisen wohnen.“ Es gebe also keinen akuten Handlungsbedarf, in den Markt einzugreifen. Leipzig sei nach wie vor eine mieterfreundliche Stadt.

Nur umdenken muss man. Die Zeiten, da man in attraktiven Vierteln wie der Südvorstadt für eine niedrige Miete eine passende Wohnung gefunden hat, sind vorbei. Oft ist es schon der schlichte Mangel an freien Wohnungen im Ortsteil, der ein Dableiben erschwert, wenn sich z.B. die Familie vergrößert. „Was nicht heißt, dass es nicht auch im Ortsteil noch Wohnungen mit niedrigen Mieten gibt“, so Pinder.

Dieser „Voll“-Effekt trat ja dann auch in Schleußig und anderen Stadtteilen auf, dann war Plagwitz dran, das derzeit auch aus Vermietersicht einen erstaunlichen Aufschwung nimmt. Jetzt kommt Lindenau dran. Die Quartiere füllen sich, Brachen werden bebaut, höherpreisige Wohnungen entstehen.

Wenn also vom Leipziger Mietniveau geredet wird, muss man alle Zahlen immer erst auf Stadtbezirke und Ortsteile herunterbrechen, auf Gebäudetyp und Wohnungsgröße. Erst dann bekommt man wirklich ein Bild vom tatsächlichen Angebot in jenem Wohnungssegment, in dem man gerade sucht.

Deswegen interessieren sich mittlerweile nicht nur Immobilienprofis für den „Marktbericht“ von PISA, sondern auch Mieter rufen an in der Grassistraße, wo das Unternehmen sitzt, und wollen gern wissen, was drin steht in dem 40-Seiten-Heft.

Deswegen bietet PISA den „Marktbericht“, den man auf der Real Estate Mitteldeutschland am 28. April erstmals vorgestellt hat, jetzt auch zum Download auf seiner Website an.

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