Zweckentfremdungsverbot in Leipzig: Stadt fehlt es an Personal, Vermieter spielen auf Zeit

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Ist das Glas halbvoll oder halbleer? Das kommt immer auf die Perspektive an. Etwa beim Zweckentfremdungsverbot in Leipzig, von dem sich die Linksfraktion im Leipziger Stadtrat deutlich mehr erwartet hatte. Seit dem 1. September 2024 gilt in Leipzig ein solches Verbot. Damit sollen die Umnutzung von Wohnraum in Ferienwohnungen und langfristiger Leerstand unterbunden werden.

Mit dem Ende der zweijährigen Übergangsfrist zum 1. September 2026 müssen Eigentümer/-innen von Wohnungen, bei denen eine Zweckentfremdung vorliegt (Kurzzeitvermietung über 12 Wochen im Jahr oder Leerstand über mehr als 12 Monate), eine Genehmigung vorlegen oder die Wohnungen wieder der Wohnnutzung zuführen.

Die Linksfraktion hat zum Ende der Übergangsfrist nun nachgefragt. Die Bilanz fällt in einer Antwort des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung aus Sicht der Linksfraktion zumindest gemischt aus: Seit Erlass der Zweckentfremdungsverbotssatzung sind 1.336 Hinweise von Bürgern auf solche zweckentfremdeten Wohnungen eingegangen, davon 1.050 zu Ferienwohnungen bzw. Kurzzeitvermietungen und 287 zu Leerstand.

Lediglich 86 Wohnungen konnten wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden, bilanziert nun die Linksfraktion. Insgesamt 722 unterfallen dem Übergangsschutz. In diesen Fällen muss jetzt entweder die Wohnnutzung wiederhergestellt oder eine Genehmigung der aktuellen Nutzung vorgelegt werden.

Wobei dieser Übergangsschutz ja am 1. September endete.

Wie es um diese 722 Wohnungen steht, beschreibt das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung so: „Die Verfügungsberechtigten mussten bis zum Ablauf des Übergangsschutzes glaubhaft nachweisen, dass die Wohnung wieder einer Wohnnutzung zugeführt wurde, oder sich um eine Genehmigung über den 01.09.2026 hinaus bemühen.

Alle Verfügungsberechtigten, die sich bis zum 01.09.2026 nicht selbstständig beim AWS gemeldet hatten, haben ein Anhörungsschreiben erhalten und wurden aufgefordert, einen Nachweis zu erbringen (bspw. die Kündigung der betreffenden Wohneinheit(en); einen gültigen Mietvertrag aus dem hervorgeht, dass der Wohnraum wieder zu Wohnzwecken vermietet wird; bei Eigennutzung eine Meldebestätigung über die Anmeldung des Haupt- oder Nebenwohnsitzes sowie ggf. ein Nachweis über die Entrichtung der Zweitwohnungssteuer). Sollten die erforderlichen Nachweise nicht vollständig oder nicht fristgerecht vorgelegt werden, wird beabsichtigt, ein Wohnungsnutzungsgebot gemäß § 10 ZwEVS zu erlassen.“

Und wie ist der konkrete Stand der Dinge nun?

„Bisher wurde in 99 Fällen ein Antrag auf die weitere Nutzung zur Kurzzeitvermietung, auch nach dem 01.09.2026, gestellt, in 67 Fällen wurde bereits wieder eine Wohnnutzung nachgewiesen und in 556 Fällen wurden noch keine oder nicht ausreichende Nachweise einer wiedererfolgten Wohnnutzung eingereicht.“

Belastbar als wieder nutzbarer Wohnraum sind dann die 86 von der Stadt benannten Wohnungen: „Aufgrund der eingegangenen Hinweise und durch ablehnende Bescheide im Antragsverfahren konnten 86 Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zurückgeführt werden. Die Rückgewinnung von Wohnraum wird in der Regel bereits im Verwaltungsverfahren erreicht, noch bevor eine Ordnungswidrigkeit angezeigt wird. In 54 Fällen war ein Wohnnutzungsgebot nach § 10 ZwEVS erforderlich. Zudem wurden 7 Vorgänge als Ordnungswidrigkeiten bei der Zentralen Bußgeldbehörde angezeigt.“

Man ahnt schon, dass viele Wohnungsbesitzer auch in diesem Fall auf Zeit spielen und damit rechnen, dass die Stadt einfach nicht genug Personal hat, um die ungeklärten Fälle zeitnah abzuarbeiten.

Es braucht Kontrollpersonal

„1.336 Hinweise aus der Bevölkerung zeigen, dass das Problem da ist und die Leipziger/-innen sehr genau hinschauen. Dass bisher gerade einmal 86 Wohnungen wieder zum Wohnen genutzt werden, ist angesichts des dramatischen Mangels an bezahlbarem Wohnraum eine ernüchternde Bilanz“, stellen die beiden Stadträtinnen der Fraktion Die Linke im Stadtrat zu Leipzig, Dr. Elisa Gerbsch und Juliane Nagel, die sich mit dem Thema befassen, fest.

„Wir bestärken die Stadt darin, beim Übergangsschutz konsequent vorzugehen und zweckentfremdeten Wohnraum wieder dem stark angespannten Wohnungsmarkt zuzuführen. Immerhin liegen bei 556 Wohnungen bislang keine oder nur unzureichende Nachweise für eine wiederhergestellte Wohnnutzung vor.“

Doch klar sei auch: Wer das Zweckentfremdungsverbot wirksam durchsetzen will, braucht dafür Personal. Es könne nicht sein, dass tausende Hinweise eingehen, die Verwaltung aber nicht über die Kapazitäten verfügt, diesen konsequent nachzugehen.

„Wir brauchen Stellenaufwuchs statt Kürzungen im Wohnungsbereich“, betonen Gerbsch und Nagel.

„Auch der Freistaat muss endlich seine Hausaufgaben machen. Leipzig braucht ein schärferes Zweckentfremdungsrecht. Leerstand darf nicht erst nach einem Jahr zum Problem werden, Ferienwohnungsnutzung nicht erst nach drei Monaten. Verwahrlosung von Wohnraum und überwiegend gewerbliche Nutzung müssen als Zweckentfremdung erfasst werden. Der Stadtrat hat genau das auf unsere Initiative bereits beschlossen. Jetzt ist Sachsen am Zug. Vor allem brauchen wir schnell die neue Registrierungs- und Datenübermittlungspflicht für Ferienwohnungsplattformen wie Airbnb – die Stadt braucht diese Daten, um Zweckentfremdung wirksam aufzudecken und gezielt dagegen vorzugehen.“

Der Freistaat trödelt

Das Trödeln der Staatsregierung bei der Schaffung genau jener Rechtsgrundlage, die der Stadt den direkten Datenaustausch mit AirBnB ermöglichen würde, hatte auch das Amt für Wohnungsbau und Stadtentwicklung in seine Antwort sehr kritisch angemerkt: „Zurzeit fehlt in Sachsen eine landesseitige Rechtsgrundlage für die Umsetzung der EU-Verordnung und des Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetzes. Dies wird voraussichtlich erst ab Mitte 2027 erwartet. Nachfolgend muss dann die Leipziger Zweckentfremdungsverbotsatzung angepasst werden.

Durch die Einführung eines Registrierungsverfahrens und den damit verbundenen regelmäßigen Datenaustausch mit Plattformen wie AirBnB wird erstmalig eine verlässliche, wohnungsscharfe Datengrundlage zur Verfügung stehen. So lassen sich zweifelsfrei Satzungsverstöße und damit auch Ordnungswidrigkeiten nachweisen. Damit wird zukünftig das Erfassen von Hinweisen aus der Bevölkerung für das Thema Ferienwohnungen nicht mehr die Hauptinformationsquelle und der Anlass für Kontrollen sein.

Zudem wird die Arbeit durch die Daten zum Anbieter und zur Auslastung einer Ferienwohnung stark erleichtert werden. Es wird auch erwartet, dass die bisherige Dunkelziffer sehr hoch ist und zahlreiche neue Fälle durch die Daten bekannt werden, die bisher weder durch Hinweise aus der Bevölkerung noch durch proaktives Handeln der Anbieter (z.B. zum Übergangsschutz) aufgetaucht sind.“

Was dann wohl auch bedeutet, dass es in Leipzig mehr als die von den Bürgern gemeldeten 1.336 zweckentfremdeten Wohnungen gibt.