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Wie können Mieten gesenkt werden? (Teil 1)

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    LZ/Auszug aus Ausgabe 57Die Mieten in Leipzig steigen. Darüber wird – endlich – immer mehr diskutiert. Doch oft ist die Debatte noch von Halbwahrheiten und Missverständnissen geprägt. Diese Artikelreihe soll dabei helfen, Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik besser zu verstehen und auf gewisse Mythen nicht mehr reinfallen zu müssen. Einer davon: Der Markt richtet alles.

    Der Markt richtet gar nichts – so könnte man die bisherigen Folgen unseres Einmaleins’ zusammenfassen. Bei den momentanen Grundstückspreisen und Baukosten ist es in einer Stadt wie Leipzig kaum noch möglich, durch Neubau oder Ankauf und Sanierung im Bestand Wohnraum zu Mietpreisen zu schaffen, die sich normal verdienende Einwohnerinnen und Einwohner ebendieser Stadt leisten können. Das gilt auch für Anbieter, die keine Profitmacher sind, sondern lediglich eine „schwarze“ Null anstreben – wie etwa die LWB, Leipzigs kommunale Wohnungsbaugesellschaft.

    Dass ausgerechnet diese auch Angebotsmieten von über zehn Euro aufruft, etwa für frisch sanierte Wohnungen in der Südvorstadt, stieß jüngst auf heftige – und verständliche – Kritik. Doch leider ist das in Entgegnung darauf von der LWB-Geschäftsführerin vorgetragene Mantra im Kern zutreffend: Wenn die LWB weiterhin bei vielen Wohnungen die Mieten niedrig halten soll – und das tut sie tatsächlich – dann muss sie an anderer Stelle entsprechend mehr einnehmen. Unter die Kostenmiete gehen kann auch ein öffentliches Unternehmen auf längere Sicht nur insoweit es dafür aus (anderen) öffentlichen Kassen entschädigt wird.

    Betrachten wir also in dieser und der nächsten Folge, welche Arten von Förderung es gibt, die direkt oder indirekt Wohnkosten senken können. Zunächst: Wieso steht hier „Wohnkosten“ und nicht Mieten? Weil die öffentliche Hand immer wieder auch große Geldmengen für die Wohneigentumsförderung ausgibt. Bis in die Neunzigerjahre funktionierte dies vor allem über großzügige Steuerabschreibungsmöglichkeiten, von 1995 bis 2005 gab es dann die Eigenheimzulage – eine der umfangreichsten Subventionen in der Geschichte der Bundesrepublik.

    Geld für Besserverdiener

    Die aktuelle Bundesregierung macht sich nun daran, ein sogenanntes „Baukindergeld“ einzuführen – auch das gab es in ähnlicher Form schon mal. Bundesländer betreiben ebenfalls Eigenheimförderung; so unterhält die sächsische Landesregierung ein eigenes entsprechendes Programm (für das Bundesmittel eingesetzt werden, die eigentlich in den sozialen Mietwohnungsbau fließen sollten – den wir in der nächsten Folge behandeln werden). Was all diese Förderungen gemeinsam haben: Sie kommen eher gut verdienenden Haushalten zugute.

    Denn Leute mit geringem bis durchschnittlichem Einkommen können auch mit Zuschüssen kaum in die Lage versetzt werden, Wohneigentum zu erwerben; schon gar nicht in Städten mit hoher Nachfrage. Auch Angehörige der oberen Mittelschicht müssen sich dafür in aller Regel noch gehörig verschulden. Der Blick in die USA (oder nach Spanien) und auf den Crash von 2008 zeigt, welche Risiken mit der Ideologie des Individualeigentums einhergehen.

    Für die große Mehrheit der Bevölkerung in den deutschen Städten muss also im Mietsegment etwas getan werden.

    Hier fallen die verschiedenen Förderungen in zwei Hauptkategorien: „Subjektförderung“, also Geld für individuelle Haushalte, und „Objektförderung“, also Investitionen in Gebäude. Marktwirtschaftlich betrachtet wirkt erstere auf der Seite der Nachfrage, letztere auf der des Angebots. Jahrzehntelang war das Wohngeld die einzig relevante Form der Subjektförderung in der Bundesrepublik. Mit den „Hartz“-Reformen verlor dieses an Bedeutung; seither wird der Großteil aller Mietzuschüsse als „Kosten der Unterkunft“ (KdU) an Empfänger von Arbeitslosengeld 2 ausbezahlt.

    Diese wurden, wie so viele Sozialausgaben, auf die Kommunen abgewälzt, was insbesondere Großstädte angesichts rasch steigender Mietpreise zunehmend vor finanzielle Probleme stellt. Oft meinen diese sich nicht anders behelfen zu können, als die Differenz zwischen Bedarf und Mitteln ihrerseits den KdU-Empfängerinnen überzuhelfen.

    Ein zunehmendes Problem: Rund 1.000 Menschen waren bereits am 20. April 2018 zur Demonstration Leipzig für Alle gekommen - dieses Mal. Foto: Michael Freitag
    Ein zunehmendes Problem: Rund 1.000 Menschen waren bereits am 20. April 2018 zur Demonstration Leipzig für Alle gekommen – dieses Mal. Foto: Michael Freitag

    Dies zeigt sich in Leipzig exemplarisch

    Der 2014 letztmals angepasste Satz für die maximal übernommene Kaltmiete wurde vergangenen April um weniger als 3 % auf etwa 4,85 Euro pro Quadratmeter (je nach Haushaltsgröße) angehoben. Die durchschnittliche Leipziger Angebotsmiete stieg demgegenüber, wie in der letzten Folge dargelegt, im gleichen Zeitraum um etwa 1,30 Euro, rund 25 %. Grundlage der neuen Werte sind die Daten des 2016er-Mietspiegels, die auf einer zum Zeitpunkt der KdU-Erhöhung bereits über zwei Jahre zurückliegenden Erhebung beruhen – was den gesetzlichen Vorgaben widerspricht. „Daten fallen nicht vom Himmel“, lautete auf entsprechende Kritik die lapidare Entgegnung des Sozialbürgermeisters.

    Diese Missachtung der Dynamik des Wohnungsmarktes führt zu einer immer krasseren Diskrepanz zwischen KdU-Sätzen und tatsächlichen Angebotsmieten – und somit dazu, dass ALG2-Empfängerinnen auf Wohnungssuche mittlerweile aus weiten Teilen der Stadt praktisch ausgeschlossen sind. Das KdU-Konzept der Stadt erbringt selber den Nachweis, dass insbesondere für Bedarfsgemeinschaften, die aus vier oder mehr Personen bestehen – sprich Familien mit Kindern – außerhalb Grünaus so gut wie keine den Sätzen entsprechende Wohnungen mehr angeboten werden. Die soziale Segregation der Stadt ist also in vollem Gang.

    Dass die Kommunen von allen am Markt tatsächlich verlangten Mieten nur das unterste Segment übernehmen können, liegt allerdings ein Stück weit in der Natur von individuellen Zuschüssen. Diese stellen keine echte Intervention in den Wohnungsmarkt dar. Für Subjektförderungen als hauptsächliche oder einzige Förderart plädieren folglich vor allem neoliberale Ökonomen und die Immobilienlobby. Kein Wunder, fließen solche ja letztlich vollumfänglich in die Taschen der Vermieter.

    Auf die Ausgangsfrage – wie können Mieten gesenkt werden? – geben sie somit nur eine individualisierende Antwort. Liegt eine politische Lösung des Problems folglich eher darin, öffentliche Mittel direkt im Wohnungsbau einzusetzen? Dem widmet sich die nächste Folge in der LEIPZIGER ZEITUNG ab 24. August 2018 im Handel.

    Zum Autor: Tobias Bernet befasst sich wissenschaftlich und aktivistisch mit Stadtentwicklung und Wohnungspolitik.

    Folge 4 der Reihe Wohnungspolitik: Wie können Mieten gesenkt werden (Teil 2)

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    Das Einmaleins der Wohnungspolitik, Folge 2: Was nützt die Miete in Beständen?

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