Wie können Mieten gesenkt werden? (2)

Für alle LeserLZ/Auszug aus Ausgabe 58Die Mieten in Leipzig steigen. Darüber wird – endlich – immer mehr diskutiert. Doch oft ist die Debatte noch von Halbwahrheiten und Missverständnissen geprägt. Diese Artikelreihe soll dabei helfen, Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik besser zu verstehen und auf gewisse Mythen nicht mehr reinfallen zu müssen.

Eine Miethöhe X ergibt sich aus der Summe Y der Grundstücks- und Bau- oder Sanierungskosten – darauf ist dieses Einmaleins nun schon einige Male zurückgekommen. Das ist ökonomisch zwangsläufig, aber deswegen politisch nicht alternativlos. Die öffentliche Hand kann Mietkosten senken – und sollte das auch tun, wenn diese, wie aktuell, für viele Menschen zu einer im Verhältnis zum Einkommen überschweren finanziellen Belastung werden. Der Staat kann dabei an unterschiedlichen Stellschrauben drehen.

In der letzten Folge wurde die scheinbar naheliegende „Subjekthilfe“ betrachtet – also direkte Beiträge an die Mietzahlungen individueller Haushalte, in Deutschland heute vor allem in Form der sogenannten KdU (Kosten der Unterkunft) bekannt. Fazit: Ein solcher nachfrageseitiger „Ausgleich“, der die Zusammensetzung des Wohnungsangebotes weder beeinflusst noch ausreichend zur Kenntnis nimmt (sondern stets nur den untersten Rand der realen Angebotsmieten bedient), stellt nur eine höchst ungenügende Abhilfe dar.

Die Politik sollte folglich auch auf der Angebotsseite intervenieren, also den Bau von Wohnungen aus öffentlichen Mitteln (teil-) finanzieren. Wenn „Objekthilfen“ als Zuschüsse oder als Kredite mit vergünstigten Konditionen gewährt werden, sinken die Kapitalkosten eines Bauvorhabens – so können Mieten „heruntersubventioniert“ werden. Ungefähr so funktioniert der soziale Wohnungsbau in der Bundesrepublik denn auch seit Jahrzehnten. Doch im Detail der Fördermechanismen steckt nicht nur ein Teufel, sondern eher ein ganzes Pandämonium der politischen Absurdität, das man nur mit ein bisschen historischer Herleitung versteht.

Woher kommt der Subventionsgedanke?

Die Befreiung Europas vom nationalsozialistischen Terror ging mit großflächigen Verwüstungen deutscher Städte einher. Zusammen mit einem aus der Zwischenkriegszeit ererbten Defizit sorgten die Kriegszerstörungen für einen immensen Wohnraummangel. Der ersten Bundesregierung erschien es daher naheliegend, alle verfügbaren ökonomischen Kräfte für den Wohnungsbau zu mobilisieren. Das bedeutete konkret: Wer bereit war, zu investieren, konnte mit großzügiger Förderung rechnen – egal ob es sich um ein kommunales Unternehmen, um eine Genossenschaft oder um Private handelte.

Zunächst gab der Erfolg dieser Politik recht: Bereits 1956 wurden in der BRD pro Kopf fünfmal mehr Wohnungen gebaut als unter der DDR-Planwirtschaft. Bis 1970 waren insgesamt ca. 10 Millionen geschafft. Während der ersten 20 Jahre nach Gründung der Bundesrepublik wurde also rechnerisch in jeder einzelnen Minute eine Wohnung fertiggestellt.

In einer holzschnittartigen Gesamtrechnung war damit der quantitative Wohnungsmangel weitestgehend behoben – und gerade darauf war diese Politik ausgerichtet gewesen: Das Angebot sollte so weit erhöht werden, dass Marktmechanismen das Übrige täten und keine Nachfrage unbefriedigt bliebe. Das war gute Erhardsche „Ordnungspolitik“, und das hieß auch: Staatliche Eingriffe in die Wohnungsökonomie waren von Anfang an als vorübergehende Maßnahme angelegt.

Dies rechtfertigte auch die Gleichbehandlung ungleicher – gemeinnütziger und privater – Träger, denn ein eigentlicher marktferner Wohnungssektor sollte schließlich gar nicht entstehen. Deshalb hatte man auch das Konzept der befristeten „Sozialbindung“ ersonnen: Der Eigentümer einer geförderten Wohnung muss demnach nur während einer begrenzten Zeit die mit der Förderung verbundenen Bedingungen – insbesondere die entsprechende Miethöhe – einhalten.

Wenn die Förderung „ausläuft“

Dann verwandelt sich die Sozialwohnung gewissermaßen in eine „normale“ Mietwohnung. Ist sie im Besitz eines nicht-profitorientierten Trägers – einer Genossenschaft oder kommunalen Gesellschaft etwa – so ist dennoch nicht damit zu rechnen, dass sofort auf eine ertragsmaximierende Bewirtschaftung umgestellt wird. (Bis 1990 schob dem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz – auf das noch zurückzukommen sein wird – einen zusätzlichen Riegel vor.) Bei vormaligen Sozialwohnungen in Privateigentum lässt sich ebendies jedoch immer wieder beobachten.

Das „Auslaufen“ der Förderung tritt, vereinfacht gesagt, dann ein, wenn der durch diese erlangte finanzielle Vorteil ausgeschöpft, also ein gefördertes Darlehen zurückgezahlt oder ein Zuschuss durch jahrelange Mietsenkung „aufgebraucht“ ist. Die frühen Objektförderungen sahen noch sehr lange Bindungszeiträume vor, weshalb das „Aus-der-Bindung-Fallen“ zunächst ein weitgehend abstraktes Problem war. Doch schon in den Siebzigerjahren musste die öffentliche Hand sich die Verlängerung von Sozialbindungen mit umfangreichen „Nachsubventionen“ erkaufen, in die bereits kontinuierliche Mietsteigerungen eingeschrieben waren.

Verzichten konnte man auf die Sozialwohnungen entgegen optimistischer früherer Prognosen nicht. Die Hoffnung, kontinuierlich steigende Einkommen würden das Problem der Wohnkostenbelastung erledigen, hatte sich mit dem Ende der Hochkonjunktur zerschlagen. (Die Einkommenssteigerungen hätten notabene sowohl das Auslaufen der Förderungen auffangen müssen als auch die Erhöhung der Baukosten, aufgrund der auch die „heruntersubventionierten“ Mieten von geförderten Wohnungen laufend anstiegen.)

Seither hat sich dieses Problem beständig verschärft

Von den seit den Fünfzigerjahren insgesamt weit über 4 Millionen geförderten Mietwohnungen unterlagen letztes Jahr gerade noch ca. 1,2 Millionen einer Sozialbindung. Aufgrund des nicht mehr zu leugnenden Mangels an bezahlbarem Wohnraum wurden in den letzten Jahren vielerorts neue Objektförderungen aufgelegt; zuletzt auch in Sachsen. Hier operiert das Programm sogar mit verlorenen Zuschüssen.

Vom Staat geschenktes Geld – da müssten die Wohnungsanbieter sofort zugreifen, würde man denken. Doch da Geld in der aktuellen Niedrigzinsphase auch sonst billig zu haben ist, nehmen diese die Förderbedingungen genau unter die Lupe. Und dabei wird klar, dass sich aus der Kombination der einzelnen Bestimmungen – maximale Förderbeträge, zulässige Höchstmieten etc. – und den realen Grundstückspreisen und Baukosten eine wirtschaftliche Aufgabenstellung ergibt, die, zumal in Leipzig, kaum auf eine schwarze Null aufzulösen ist. Kein Wunder, fällt der Zuspruch bisher bescheiden aus. Die LWB wird die Förderung stellenweise in Anspruch nehmen, weil die Stadt sie dazu verknurren konnte.

Doch auch wenn die nun angebotenen Förderungen in vollem Ausmaß beansprucht würden, würde ihr aktuelles Volumen vielerorts nicht ausreichen, das Auslaufen älterer Bindungen auszugleichen. Umso grotesker ist es, dass die neuen Programme die Fehler der Vergangenheit eins zu eins wiederholen; ja diese durch vergleichsweise sehr kurze Bindungszeiträume von 15 oder 20 Jahren sogar noch verschärfen. Noch immer wird der widersinnige Grundsatz der zeitlichen Befristung der Sozialbindungen auf politischer Ebene praktisch nur von einigen Linken und Grünen – dort, wo sie in der Opposition sind – grundsätzlich infrage gestellt.

Rund 90 Milliarden bis 1975

Dabei bedeutet das hier Geschilderte nichts anderes, als dass die öffentliche Hand im Laufe der Jahrzehnte dutzende Milliarden in den Wohnungsbau gesteckt hat, ohne an den damit errichteten Wohnungen dauerhafte Verfügungsrechte zu erwerben. (Genaue Summen sind aufgrund der föderalistischen Strukturen und der Veränderungen in den Programmen schwierig zu errechnen; über 90 Milliarden D-Mark hatte die Wohnungsbauförderung – einschließlich der Objektförderung von Eigentumswohnungen, aber ohne Steuerabschreibungen und Bausparförderung – aber schon bis 1975 sicher gekostet.)

Ein funktionierendes Gegenmodell dazu besteht kaum in einem zentralistischen Staatswohnungsbau, der, wie sich am Beispiel der DDR studieren ließe, seine eigenen massiven Probleme mit sich bringt. Doch eine Selbstverständlichkeit müsste sein, dass, wo immer möglich, nur jene Träger gefördert werden, die auch nachdem eine Subvention rechnerisch ausgeschöpft ist, kein Interesse an einer Profitmaximierung haben, sondern nach Selbstkostenprinzipien operieren. Ein gesetzlich definierter gemeinnütziger Wohnungssektor bestand in der Bundesrepublik wie erwähnt bis in die Achtzigerjahre.

Die nächste Folge des „Einmaleins“ wird beleuchten, welche Probleme zu seinem Niedergang führten, was davon dennoch übrig geblieben ist und welche Modelle für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit es – auch jenseits Deutschlands – gibt.

Die LZ finden Sie neben den normalen Presseläden (u. a. am Hauptbahnhof Leipzig und Dresden) auch im Szenehandel in Leipzig. Die monatliche Zeitung kann man hier abonnieren und so mit 29,50 Euro im Jahr echten Lokaljournalismus unterstützen. Das geht natürlich noch besser: Mit einem Kombi-Abonnement für L-IZ.de (alle Artikel frei lesen) & LEIPZIGER ZEITUNG.

Folge 5 aus der Reihe Wohnungspolitik: Wie können Mieten gesenkt werden (Teil 3)?: Beispiele aus der Praxis

Die neue Leipziger Zeitung Nr. 58: Ein Mann mit dem Deutschlandhütchen, beharrliche Radfahrer, ein nachdenklicher Richter und ein hungriges Leipzig im Sommer 1918

Leipziger ZeitungSozialer WohnungsbauMietenMietpreisbremse
Print Friendly, PDF & Email
 


Schneller informiert mit dem L-IZ-Melder
Weitere Nachrichten:Bewegungsmelder | Wortmelder | Rückmelder | Sport | Polizei | Verkehr


Weitere aktuelle Nachrichten auf L-IZ.de

Montag, der 13. Juli 2020: Schulen im Normalbetrieb und Hochschulen vor ungewissem Semester
Kultusminister Christian Piwarz (CDU). Foto: Pawel Sosnowski

Foto: Pawel Sosnowski

Für alle Leser/-innenDas sächsische Kultusministerium möchte das kommende Schuljahr weitgehend im Normalbetrieb durchführen – ohne allgemeine Maskenpflicht, aber mit uneingeschränkter Präsenzpflicht. Ob und inwieweit die Hochschulen im Wintersemester zur Präsenzlehre zurückkehren können, ist noch ungewiss. Die L-IZ fasst zusammen, was am Montag, den 13. Juli 2020, in Leipzig und darüber hinaus wichtig war.
Gastkommentar von Christian Wolff: Was tun? – Praktische Erwägungen zur Krise der Kirche
Blick zum Turm der Peterskirche. Foto: Ralf Julke

Foto: Ralf Julke

Für alle Leser„Ging eine Schockwelle durchs Land? Hörten Kommentatoren Alarmglocken läuten? Nein. Stattdessen: Apathie, Ratlosigkeit, Verdrängung, Ignoranz.“ – mit dieser Feststellung kommentiert Malte Lehming im Berliner „Tagesspiegel“ die weitgehende Nicht-Reaktion der Kirchen auf die erschreckenden Austrittszahlen 2019. In der Tat: In vielen Kirchgemeinden verläuft die Debatte über die düsteren Zukunftsperspektiven der eigenen Institution mehr als verhalten.
Berg der investiven Ausgabereste wuchs in Leipzig 2019 um 68 Millionen Euro an
Ein Berg von Ausgaberesten ... Foto: Ralf Julke

Foto: Ralf Julke

Für alle LeserSie haben sich alle Mühe gegeben, Leipzigs Planer, von den 657 Millionen Euro, die ihnen im letzten Jahr fürs Bauen von Schulen, Straßen und Brücken zur Verfügung standen, möglichst viel verbaut zu bekommen. Aber auch der Endspurt im Herbst hat nicht geholfen. Über 300 Millionen Euro bekamen sie einfach nicht an den Markt. Am Donnerstag, 9. Juli, hat Finanzbürgermeister Torsten Bonew sozusagen die Baubilanz für 2019 gezogen.
Der Stadtrat tagte: Leipzig kann jetzt das Vorkaufsrecht für dringend benötigte Flächen am Bahnbogen Leutzsch anmelden + Video
Das Plangebiet zwischen Ludwig-Hupfeld-Straße (unten) und dem ehemaligen Straßenbahndepot der LVB (oben). Grafik: Stadt Leipzig

Grafik: Stadt Leipzig

Für alle LeserEigentlich sollte am Donnerstag, 9. Juli, Tim Elschner reden zum Änderungsantrag der Grünen-Fraktion zum Bebauungsplan Nr. 452 „Bahnbogen Leutzsch“. Da er verhindert war, sprach Kristina Weyh für ihn und warb für eine Neuaufnahme des Bürgerbeteiligungsprozesses in Leutzsch, der nach zwei Workshops zu den Georg-Schwarz-Brücken abgebrochen worden war. Und wenn man den Grünen-Antrag liest, steht das auch nicht anders darin.
Der Stadtrat tagte: Klimareferat soll jetzt aller zwei Jahre über die Erfolge seine Arbeit berichten + Video
Klimademo vor der Kongresshalle. Foto: L-IZ.de

Foto: L-IZ.de

Für alle LeserAm 9. Juli ging es ja nach der Klimapoltischen Doppelstunde hoch her, als die Entscheidung des Stadtrates zum Sofortmaßnahmenprogramm zum Klimanotstand noch einmal um eine ganze Woche verschoben wurde, weil noch am Morgen des 9. Juli acht Änderungsanträge eingereicht worden waren. Ein Unding, fand Jürgen Kasek, umweltpolitischer Sprecher der Grünen-Fraktion. Doch eine Mehrheit im Stadtrat hat ja bekanntlich der Verschiebung doch zugestimmt.
Der Stadtrat tagte: Antrag der AfD-Fraktion zur Aussetzung der Umweltzone war binnen einer Minute vom Tisch + Video
Sylvia Deubel (AfD). Foto: L-IZ.de

Foto: L-IZ.de

Für alle LeserAuch diese Abstimmung im Leipziger Stadtrat ging am 9. Juli schnell über die Bühne und zeigte eigentlich, wie völlig aus der Zeit gefallen das Autodenken von AfD und CDU mittlerweile ist. Im April, mitten im Corona-Shutdown, hatte die AfD-Fraktion im Stadtrat die Aussetzung der Leipziger Umweltzone beantragt. Auf die Idee muss man erst einmal kommen, wenn nur noch 3,5 Prozent aller registrierten Fahrzeuge keine Grüne Palette haben. Die Zahl sinkt seit Jahren.
Scherbenhelden: Johannes Herwigs Punk-Roman aus den 1990er Jahren in Leipzig
Johannes Herwig: Scherbenhelden. Foto: Ralf Julke

Foto: Ralf Julke

Für alle LeserWahrscheinlich muss man wirklich jung gewesen sein in dieser Zeit. Wer sonst sollte so über die 1990er Jahre in Leipzig berichten? Über diese Jahre, die die Erwachsenen als Zusammenbruch aller Konstanten in ihrem bisherigen Leben erlebten. Nicht ahnend, wie diese Jahre nachwirken werden. Später. Also heute. „Und doch hatte ich das Gefühl, etwas wäre verloren gegangen. Etwas Wichtiges“, lässt Johannes Herwig seinen Helden Nino denken. Kurz vor Schluss, bevor er mit einem kleinen Funken Hoffnung endet.
Der Stadtrat tagte: Antrag des Jugendparlaments zu den S-Bahn-Haltepunkten Leipzig-Nord und Essener Straße ohne Federlesen angenommen + Video
Berliner Brücke mit S-Bahn-Haltepunkt Leipzig-Nord. Foto: Matthias Weidemann

Foto: Matthias Weidemann

Für alle LeserEs ging ein bisschen drunter und drüber, gerade in der heißen Bauphase des Leipziger City-Tunnels, als immer heftiger über die Baukosten für dieses zentrale Bauteil des Mitteldeutschen S-Bahn-Netzes diskutiert wurde und geradezu schrill darüber debattiert wurde, dass die Kosten von 1 Milliarde Euro gerissen werden könnten. Ein Kollateralschaden dieser Debatte waren Dutzende Streichungen und Verschiebungen in den sogenannten „netzergänzenden Maßnahmen“. Dazu gehörten auch wichtige S-Bahn-Haltepunkte.
Der Stadtrat tagte: Mindestens drei neue Schulen in Leipzig werden jetzt auf ihre Eignung als Gemeinschaftsschule geprüft +Video
Ute Köhler-Siegel, SPD. Foto: L-IZ.de

Foto: L-IZ.de

Für alle LeserLeipzigs Stadtrat hat sich vor der Sommerpause noch einmal die Tagesordnung richtig vollgepackt. In drei Sitzungen werden jetzt noch Dutzende wichtige Richtungsentscheidungen getroffen. Eine gab es am Mittwochabend, 8. Juli. Da kam kurz vorm Schlafengehen noch der SPD-Antrag zur Einrichtung von Gemeinschaftsschulen zur Abstimmung. Denn in der nächsten Woche müsste ja auch die Entscheidung im Sächsischen Landtag dazu fallen.
Der Stadtrat tagte: Leipzigs Stadtrat sagt drei Mal Nein zum „europäischen Frachtdrehkreuz“ + Video
Landeanflug am Flughafen Leipzig/Halle. Foto: L-IZ.de

Foto: L-IZ.de

Für alle Leser„Eine ,Klatsche‘ für den OBM“, nennt es Lutz Weickert, der sich seit Jahren gegen den Lärm am Flughafen Leipzig/Halle engagiert, was da am Donnerstag, 9. Juli, im Leipziger Stadtrat passierte. Dort kam zu später Stunde die neue „Stellungnahme der Stadt Leipzig zu geänderten Teilen des Regionalplanentwurfs Leipzig-Westsachsen“ zur Abstimmung – plus zwei Änderungsanträge. Doch was die Leipziger/-innen da erlebten, war gelebte Demokratie pur. Und ein dreifacher Misstrauensantrag gegen die bürokratischen Schattenkriege all derer, die den Flughafen immer weiter ausbauen wollen.
Ein neues Parkbaumkataster, noch kein Wassermangel und über 100.000 Straßenbäume im Jahr 2030
Gefällter Baum. Foto: Ralf Julke

Foto: Ralf Julke

Für alle LeserJüngst berichteten wir an dieser Stelle, dass Leipzig seit 2015 über 3.000 Straßenbäume verloren hätte. Was irgendwie logisch wirkte, denn auch die Straßenbäume leiden unterm Dürrestress. Aber in diesem Fall trogen die statistischen Daten, worauf uns ein kritischer Leser aufmerksam machte. Die weisen zwar tatsächlich über die Jahre diesen massiven Rückgang an Straßenbäumen aus. Aber dahinter steckt eine Katasterbereinigung, wie uns Rüdiger Dittmar, Leiter des Amtes für Stadtgrün und Gewässer, auf Nachfrage erklärt.
Hiddensee – Insel im Licht: Uta-Katharina Gaus Fotografien einer faszinierenden Ostsee-Insel
Uta-Katharina Gau: Hiddensee - Insel im Licht. Foto: Ralf Julke

Foto: Ralf Julke

Für alle LeserNicht allen, die in diesem Sommer so gern auf die Ostsee-Insel Hiddensee gefahren wären, ist das auch vergönnt. Es ist der Sommer, in dem viele wieder die Schönheiten dieses Landstrichs zwischen Thüringer Wald und Erzgebirge entdecken, die hiesigen Sonnenauf- und -untergänge. Und über das Licht staunen, das zuweilen die Landschaft wieder so eindrucksvoll macht, wie sie Caspar David Friedrich einst entdeckte. Zeit, wieder Sehen zu lernen.
Kino der Jugend: IG Fortuna will sich bewerben und lädt engagierte Leipziger/-innen ein mitzumachen
Das ehemalige Kino der Jugend. Foto: IG Fortuna, Matthias Mehlert

Foto: IG Fortuna, Matthias Mehlert

Für alle LeserBei der IG Fortuna/Kino der Jugend, der Bürgerinitiative, die seit langem für den Erhalt des ehemaligen „Kino der Jugend“ kämpft, löste die Nachricht über den Start der Konzeptvergabe des Gebäudes in der Eisenbahnstraße 162 am vergangenen Wochenende nur verhaltenen Jubel aus. Dabei gäbe es jede Menge Gründe, die Sektkorken ordentlich knallen zu lassen.
Zurück ins Kino! Cineplex Leipzig mit Wiedereröffnung am 16. Juli 2020
Quelle: Cineplex Leipzig

Quelle: Cineplex Leipzig

Nach dem wochenlangen Lockdown und der Rücknahme der geplanten Wiedereröffnung am 2. Juli öffnet das Cineplex Leipzig nun definitiv am 16. Juli wieder seine Türen für alle Leipziger Kinofans. Auch wenn sich die Situation mit und um Corona leider nicht so schnell ändern wird, möchte das Multiplex im Leipziger Westen seinem Familienpublikum ein verlässlicher Partner sein und pünktlich zu den Sommerferien an den Start gehen.
SPD Kreisverband: Bis Herbst braucht Leipzig mehr Popup-Bikelanes und ein Stück Radweg in Connewitz muss abgepollert werden
Gedrängel vor der Post auf der Richard-Lehmann-Straße.

Foto: Marko Hofmann

Für alle LeserDas Thema Radfahren in Leipzig ist mittlerweile auch ein Anliegen der SPD geworden. Am Wochenende starten die Genoss/-innen sogar zu einer Rad-Sternfahrt im Leipziger Südraum und wollen dabei einige Hauptrouten austesten. Und an der Postfiliale in der Richard-Lehmann-Straße fordern sie Poller, damit der Radweg dort nicht immer von „Schnellparkern“ zugeparkt wird.