Studie des IW Köln „Deutschland muss mehr bauen“

Nicht die Bauwirtschaft ist das Problem, sondern der politisch ausgebremste soziale Wohnungsbau

Für alle LeserAm 22. Juli veröffentlichte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln seine Studie zum deutschen Wohnungsbau. Bis auf die Kreisebene hinunter berechneten die Autoren der Studie den Bedarf an neuen Wohnungen und rechneten die tatsächlichen Wohnungsfertigstellungen dagegen. Was dann in allen großen Medien solche tollen Überschriften ergab wie beispielsweise in der „Zeit“: „In Städten wird zu wenig gebaut, auf dem Land zu viel“. Auch Sachsen hängt beim Wohnungsbau heillos hinterher.

Nur 71 Prozent der benötigten Wohnungen wurden hier gebaut. Und das ist nur der Landeswert. Denn auch für Sachsen gilt das Ungleichgewicht von zu vielen Wohnungen auf dem Land und zu wenigen in den Großstädten. Was auch der SPD, dem Juniorpartner in der sächsischen Regierung, sauer aufstößt, denn es ist nicht neu.

„Die Ergebnisse der Wohnungsbedarfsstudie des Instituts der deutschen Wirtschaft sind eindeutig“, stellt Albrecht Pallas, der wohnungspolitische Sprecher der SPD-Fraktion im Landtag, fest. „In Dresden und Leipzig gibt es eine große Lücke zwischen dem aktuellen Bedarf an Wohnraum und Wohnungen, die tatsächlich gebaut werden. Der Analyse zufolge wurden in Dresden zwischen 2016 und 2018 mit 2600 Wohnungen nur zwei Drittel von jenen neu gebaut, die allein in diesen zwei Jahren tatsächlich benötigt würden. In Leipzig waren es im gleichen Zeitraum sogar nur 45 Prozent! Diese dramatische Lücke zwischen Bedarf und Angebot lässt eine deutliche Steigerung der Mieten in den nächsten Jahren erwarten. Hier wird ein massives Marktversagen sichtbar!“

Von 4.201 Wohnungen, die in den Jahren 2016 bis 2018 in Leipzig gebraucht wurden, wurden tatsächlich nur 1.901 gebaut. Logisch, dass all die Menschen, die in Leipzig keine passende Wohnung mehr finden, auf die Landkreise ausweichen,

Aber nicht gerade nach Mittelsachsen, Bautzen, Zwickau oder ins Erzgebirge, wo deutlich mehr Wohnungen gebaut wurden als notwendig, sondern eher nach Nordsachen und in den Landkreis Leipzig. Wobei der Landkreis Leipzig mit Bauen auch nicht hinterherkommt. Nordsachsen baut fleißig. Das lockt die Leipziger.

Aber es entspannt nicht wirklich den Wohnungsmangel in Dresden und Leipzig, wie Wolfram Günther, Vorsitzender der Grünen-Fraktion im Landtag, feststellt.

„Die Warnungen vor neuem Leerstand in den ländlichen Kommunen Sachsens müssen endlich politische Konsequenzen haben“, fordert er. „Noch im Dezember 2018 wurde durch Sachsens Staatsregierung ein Förderprogramm für Neubau-Wohneigentum in den Landkreisen im Umfang von 40 Millionen Euro im Jahr 2019 vorgestellt. Dieses Förderprogramm muss vom Tisch! Anstatt einfach Millionen für neue Eigenheime auf der grünen Wiese zu verblasen, brauchen wir Programme, die zielgenau die Wohnungsfrage in den Großstädten löst und die Ortskerne auf dem Land stärkt. Denn mit der neu aufgelegten Förderung für Eigenheime auf der grünen Wiese wird genau das Gegenteil bewirkt. Die Folge ist, dass alte Gebäude in den Stadt- und Ortszentren weiter verfallen.“

***

Sachsens Regierung ist ja mit dieser seltsamen Haltung, man müsse den Wohneigentumserwerb noch mit zusätzlichen Geldern subventionieren, nicht allein. Auch die Bundesregierung hat ganze Stapel von Förderungen für solchen Wohnungsbau von Einfamilienhäusern, mit denen dann das Land zersiedelt wird, während gleichzeitig die Mieten in den Großstädten explodieren.

Die Wirtschaftsforscher kritisieren, dass in 69 von 401 deutschen Landkreisen über 50 Prozent mehr Wohnungen gebaut wurden, als es dem Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2020 entspricht. Auch in Landkreisen mit zurückgehender Bevölkerungszahl würden Neubauten bevorzugt, während zugleich in der Nähe Altbauten leerstünden. In Teilen Sachsens steigen durch weitere Zersiedlung die Kosten der Infrastruktur pro Kopf.

Günther fordert deshalb für den Freistaat eine neue Strukturpolitik für den ländlichen Raum, statt die Zersiedelung in den Außenbereichen mit Steuermitteln zu belohnen.

„Ziel einer guten Strukturpolitik für den ländlichen Raum muss es sein, die Regionen besser an die Ballungsräume anzuschließen und die Ortskerne zu erhalten und zu stärken. Sollten wir nicht besser gezielt Sanierungen und neuen Wohnungsbau in den Ortskernen fördern?“, fragt er. „Sollten wir nicht besser die vielen Kleinstädte und Dörfer, die in den letzten 25 Jahren ihre Bahnlinie verloren haben, wieder neu erschließen? Sollten wir nicht besser kulturelle Zentren in der Fläche unterstützen und so auch außerhalb der Großstädte ein abwechslungsreiches Kulturangebot fördern? Nur mit einem Ansatz, der von den Bedürfnissen der Menschen ausgeht, lässt sich wieder Leben in die Dorfkerne und Innenstädte bringen.“

***

Aber nicht nur das ist ein Problem. Erst seit zwei Jahren gibt Sachsen überhaupt wieder Geld für den sozialen Wohnungsbau – mit bürokratischen Vorschriften gespickt, die es den Kommunen fast unmöglich machen, die Gelder sachgerecht abzurufen.

Das ist der Punkt, auf den das IW Köln nicht einging. Es ist ja kein wirklich unabhängiges Institut, sondern produziert Argumentationsstoff für die Wirtschaft, in diesem Fall für die Bauwirtschaft. Deswegen lautet der Tenor der Studie nicht „Mehr sozialer Wohnungsbau“. Sondern: „Bauen gegen steigende Mieten“.

Das ist sozusagen die wirtschaftsseitige Interpretation, warum jetzt in den Großstädten so viele Wohnungen fehlen: „Wie viel die Großstädte bauen, hat einen direkten Einfluss auf die Mieten. Die Mietpreissteigerungen in Hamburg, Frankfurt am Main und Düsseldorf zum Beispiel fallen schwächer aus als die in Berlin, München oder Köln. Auch die Gemeinden aus dem Umland könnten so gegen die steigenden Mieten vorgehen – wenn sie denn ausreichend bauen würden.“

Und dann noch in der Aussage von Studienautor und Immobilienexperte Ralph Henger zugespitzt: „Der Bau von Wohnungen ist das beste Mittel gegen steigende Mieten. Gelingt es nicht, in den nächsten Jahren den Bedarf zu befriedigen, wird das Problem in den folgenden Jahren noch größer werden.“

***

Selbst die IW-Studie widerspricht genau dieser Aussage. Der Teil zu Leipzig sowieso. Wie kann es sein, dass ausgerechnet in der Stadt mit dem stärksten Bevölkerungswachstum in Deutschland nur 45 Prozent der benötigten Wohnungen gebaut werden – und dann auch noch großenteils leerstehen? Das hat das IW Köln nämlich nicht untersucht. Man hat nur ein bisschen am Rechner herumgespielt.

Aber Wohnungen mit Mieten von deutlich über 10 Euro stehen in Leipzig leer, weil es dafür keine solventen Mieter gibt. Die Bauwirtschaft hätte bauen können, so viel sie will: Zu solchen Mieten wird sie die Wohnungen in Leipzig nicht los.

Es sind die Bundes- und Landesregierungen, die mit ihrem jahrelangen Desinteresse an sozialem Wohnungsbau gerade im preiswerten Mietsegment einen riesigen Bedarf haben auflaufen lassen, der mit nicht subventioniertem Bauen nicht zu decken ist.

„Bauen, Bauen, Bauen reicht nicht mehr“, sagt deshalb auch Albrecht Pallas, Experte für Wohnungspolitik der SPD-Fraktion. „Wir müssen die Mietenentwicklung in den Griff bekommen, um mit dem Bauen hinterherzukommen. Die SPD fordert daher einen sächsischen Mietendeckel, der in angespannten Wohnungsmärkten das Mietenwachstum stoppt. Heute sehen wir das Ergebnis einer verantwortungslosen und unambitionierten Wohnungspolitik der schwarzgelben Vorgängerregierung bis 2014. Völlig unverständlich ist für mich, warum der CDU-Innenminister sich nach wie vor weigert, die Mietpreisbremse für Leipzig und Dresden anzuordnen.“

Denn wer – wie das IW Köln – behauptet, der Wohnungsmarkt würde das schon regeln, die Immobilienentwickler müssten nur mehr in den Großstädten bauen (dürfen), der negiert völlig, dass das Mietniveau zum Einkommensniveau passen muss. „Der Markt“ gleicht das nur aus, wenn in allen Einkommenssegmenten genug (neuer) Wohnraum entsteht. So wie das IW Köln tickt, wird nur für die obersten Gehaltsgruppen gebaut, nicht für die einfachen Arbeiter, Angestellten und Dienstleister.

„Schon jetzt ist der Druck auf junge Familien, Azubis, aber auch die Kassiererin oder den Paketzusteller hoch, sich die Mieten in der Stadt überhaupt noch leisten zu können. Deshalb ist klar: Wir müssen in den Städten deutlich mehr bauen!“, sagt Pallas. „Wir brauchen zusätzlich aber einen Mietendeckel, der die Mieten für einen vorübergehenden Zeitraum einfriert. Die Mieten dürfen in dieser Zeit nicht erhöht werden. Weil der Mietendeckel nicht für Neubauten gilt, wirkt er wie ein Schutzschirm für Mieterinnen und Mieter, in dessen Schutz neue Wohnungen entstehen können. Der Mietendeckel soll dabei nicht für Vermieter gelten, die dauerhaft unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wie zum Beispiel Genossenschaften oder die meisten kleineren Vermieter.“

Aber eins zeigt die Studie deutlich: Wie falsch gewichtet die Wohnungspolitik der sächsischen CDU ist. Sie bedient nur das eigene, besserverdienende Klientel und leitet viel zu wenig Geld in den unterfinanzierten sozialen Wohnungsbau.

IG Bau kritisiert die unzuverlässige Förderpolitik der Großen Koalition für den Wohnungsbau

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