Systemwechsel: Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird ein Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)

Über die vorgesehenen Änderungen im Eckpunktepapier zum Gebäudenergiegesetz wird seit einigen Tagen heftig diskutiert – zu Recht. Und wen betrifft es? Die Bundesregierung hat am Abend des 24. Februar 2026 die Eckpunkte der Einigung der Koalitionspartner zur Reform des GEG vorgestellt. Welche wichtigen Punkte aus dem alten Gesetz werden geändert?

Die 65-Prozent-Regel, wonach neu eingebaute Heizungen mit einem Mindestanteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien zu betreiben sind, wurde gestrichen. Damit wäre es nun wieder möglich, neben einer Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasseheizung und hybriden Heizungsmodellen auch Gas- oder Ölheizungen einzubauen.

Voraussetzung dafür sei, dass diese Gas- oder Ölheizungen ab dem 1. Januar 2029 einen „zunehmenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe“ nutzen. Um das zu gewährleisten, sollen klimafreundliche Brennstoffe wie Biomethan und synthetische Treibstoffe dem Gas oder Öl beigemischt werden, um diesen Anteil ab 2029 von mindestens 10 Prozent zu sichern.

Wem nutzt diese Änderung zum weiteren Einbau von Gas- oder ölbetriebenen Heizungen? Eigentlich nur den Eigentümern von Gebäuden sowie baulichen Anlagen und der Gas- und Ölindustrie. Die Mieter können bei der Heizungsumstellung nicht mitreden, müssen aber die zusätzlichen Kosten voll über die Betriebskosten tragen.
Kritiker sehen darin einen Systemwechsel: Statt klarer Vorgaben auf Gebäudeebene würde die Steuerung für die Zufuhr von Energie für die Heizungen auf den Energiemarkt verlagert.

Die künftigen Betriebskosten mitdenken

Eine preiswerte Heizung einzubauen, ist die eine Seite der Kosten – dabei ist eine Gas- oder Ölheizung je nach Qualität halb so teuer wie eine Wärmepumpe. Die andere Seite sind die laufenden Betriebskosten, also die Kosten für die Energiezufuhr. Und die trägt der Verbraucher, denn dieser bezahlt die Betriebskosten. Und diese Kosten werden zunehmend steigen durch die CO₂-Besteuerung und durch den Mangel an klimafreundlichen Brennstoffen.

Die Gewinner dieser Änderungen zum GMG sind erst einmal die Eigentümer.

Aber auch die Betriebskosten können durch diese nicht in unerschwingliche Höhen getrieben werden, dann finden die Eigentümer kaum noch Mieter. Die Mieter sollten sich bei der Wohnungssuche also dringend auch an der möglichen Entwicklung der Betriebskosten orientieren, also prüfen, welche Heizung mit welchem Brennstoffbezug im Haus eingebaut wurde. Von den höheren Betriebskosten werden dann leider diejenigen Mieter betroffen sein, die die preiswerte Wohnung nehmen müssen und sich nicht die Wohnung auch nach den Betriebskosten aussuchen können.

Eine weitere Möglichkeit zur Mieterbeteiligung für einen sinnvollen Heizungsumbau wäre, dass die Gebäudenutzer und Mieter die wärmetechnischen Mängel des Gebäudes und der Heizung auflisten. Mit dieser Auflistung und den Anforderungen aus der Energieberatung wird der Eigentümer zur unbedingt erforderlichen Gebäudesanierung angeregt.

Für eine moderne, neue, zukunftsorientierte Heizungsanlage sollte durch die Mieter und Nutzer in Verbindung mit dem Eigentümer sondiert werden, welche Energiequelle zur vorausschauenden Eignung infrage kommen soll, denn es gibt unterschiedliche Möglichkeiten zur Wärmeversorgung.

Wie wirtschaftlich ist die Heizungsanlage?

Das Kriterium der Wirtschaftlichkeit der Heizungsanlage ist auch ausschlaggebend für die mögliche Vermietung und bei Eigennutzung, um die Gesamtkosten gering zu halten. Die meisten der Eigentümer rechnen jetzt schon die Kosten vom Umbau der Heizung und die zukünftigen Betriebskosten zusammen und entscheiden sich für eine zukunftsorientierte Heizung, egal welche politischen Orientierungen gerade angesagt bzw. opportun sind.

Was wären diese klimafreundlichen Brennstoffe?

Hierzu rechnet man insbesondere Biomethan, grünen, blauen, orangen und türkisen Wasserstoff, Wasserstoffderivate sowie synthetisches Methan und Bioöl. Die zu erreichende Grüngas-/Grünheizölquote soll im Jahr 2028 bis zu ein Prozent betragen, ab dem 1.1.2029 mindestens 10 Prozent beinhalten und bis zum Jahr 2040 in drei Schritten weiter ansteigen (die sogenannte „Bio-Treppe“). Für diesen Anteil soll auch kein CO₂-Preis anfallen.

Damit werden diese Brennstoffanteile auf biologischer Basis zunehmend knapp und dementsprechend teuer. Dabei ist noch zu berücksichtigen, dass ab 2027/28 ein neuer Kraftstoff E 20 mit 20-prozentigem Anteil an Bioethanol eingeführt werden soll. Also ein weiterer Brennstoff auf biologischer Basis. Damit werden diese Anteile zunehmend knapp und dementsprechend teuer. Wasserstoff wird vor allem in der Zement-, Stahl- und chemischen Industrie benötigt und im Flug- und Schwerlastverkehr.

Für die Umsetzung des klimafreundlichen Brennstoffanteils am Heizenergiegemisch werden die Gas- und Ölvertriebe von Endkundenlieferanten entsprechende Produkte auflegen müssen. Ob Vorschriften zum Schutz der Mieter, auch im Hinblick auf die angekündigten Anpassungen der Kostenneutralitätsregelung in § 556c BGB, hinreichend ausgestaltet werden, bleibt abzuwarten.

Zusätzlich sei die Förderung für eine energetische Sanierung von Gebäuden oder auch Wärmepumpen im Sinne der Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) bis mindestens 2029 sichergestellt.

Dringende Erfordernis zur Anpassung der Wärmeplanung der Kommunen

Von den Änderungen im Gebäudemodernisierungsgesetz ist auch die Wärmeplanung der Kommunen betroffen, denn die Wärmeplanung für Kommunen über 100.000 Einwohner soll schon bis zum 31.06.2026 vorliegen. Die Pflicht zur Erstellung kommunaler Wärmepläne soll jetzt für kleinere Kommunen vereinfacht werden. Dies betrifft insbesondere Kommunen mit weniger als 15.000 Einwohnern (bislang 10.000 Einwohner).

Bei der energetisch erforderlichen Gebäudesanierung ist dabei zu berücksichtigen, dass ein aktuelles Gutachten für die „Stiftung Klimaneutralität“ von 12/2025 (erstellt durch Prognos) kurz gefasst aussagt, dass der Heizungstausch der eigentliche Schlüssel zum Wärmeumbau ist. Das bedeutet, dass ein Heizungstausch schnell wirkt und die Treibhausgasemissionen kurzfristig senkt, während der Einbau von Wärmedämmungen sich erst langfristig über niedrigere Energiekosten rechnet, nicht an allen Gebäuden möglich und dazu teuer ist. Zudem ist oft der Effekt vom Heizungs- und Lüftungsverhalten der Bewohner abhängig und viele der Dämmmaterialien sind umstritten bis umweltschädlich.

Gebäude, die an klimaneutrale Fernwärme (FW) angeschlossen werden können, müssen dagegen nicht aufwendig saniert werden, da der Beitrag zur Emissionsminderung durch die Versorgung schon durch die FW selbst erfolgt.

Für neu errichtete Gebäude verweist das oben genannte Eckpunktepapier auf die geltenden europarechtlichen Vorgaben, insbesondere die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Demnach muss die Wärmeversorgung von Neubauten ab dem Jahr 2030 vollständig aus erneuerbaren oder CO₂‑armen Quellen stammen. Für neu errichtete Gebäude gelten bis dahin die Regelungen des GMG für den Gebäudebestand.

Das Eckpunktepapier kündigt zudem die Anpassung des rechtlichen Rahmens für die Fernwärmeversorgung an. Dies betrifft insbesondere eine Novellierung der AVB Fernwärme-Verordnung und der Wärmelieferverordnung (WärmeLV). Die Planungssicherheit der Versorger soll zudem durch eine Anpassung von § 3 AVBFernwärmeV gestärkt werden. Darüber hinaus wird eine moderate Anpassung des Kostenneutralitätsgebots in § 556c BGB und der WärmeLV angekündigt.

Die Rahmenbedingungen für Investitionen in die Netzinfrastruktur sollen damit verbessert werden. So soll eine angemessene Weitergabe der Kosten für Dekarbonisierungsmaßnahmen möglich sein. Und wen wird das wieder betreffen – den Verbraucher und damit bei Fernwärme den Mieter.

Denn mit etwas Glück bekommt der Eigentümer die Lieferung und den Einbau des FW-Anschlusses über die Stadtwerke finanziert.

Auch bei Fernwärme ist das Kriterium der Wirtschaftlichkeit der Heizungsanlage ausschlaggebend für die mögliche Vermietung und bei Eigennutzung, um die Gesamtkosten gering zu halten. Die meisten der Eigentümer rechnen die Kosten vom Umbau der Heizung und die zukünftigen Betriebskosten zusammen und entscheiden sich für eine zukunftsorientierte, möglichst langfristig funktionierende Heizung.

Um die Akzeptanz der Fernwärmeversorgung zu sichern, ist in einem neuen Wärmegesetz Transparenz, Verbraucherschutz und Preiskontrolle in der Fernwärmeversorgung durch eine verpflichtende Preistransparenzplattform und die Einrichtung einer Schlichtungsstelle zu verbessern.

Für die Kommunen ist es dringend erforderlich, dass die Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW) in eine gesetzliche Regelung überführt und aufgestockt werden soll. Zudem warnen Experten vor Fehlanreizen für neue Gasheizungen, obwohl Gasnetze perspektivisch zurückgebaut werden. Dadurch könnten steigende Netzentgelte und Investitionsrisiken für Haushalte entstehen.

Schrumpfende Gasnetze

Die Anzahl der bundesweit neu eingebauten Heizungsanlagen für Fernwärme und mit Wärmepumpen steigt beständig. Damit reduzieren sich die Gasanschlüsse, aber die Kosten für das Gasnetz bleiben bestehen. Diese Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung der Gasnetze legen die Gasnetzbetreiber auf die weniger werdenden Gasabnehmer um.

Ohne entsprechende Regelungen droht laut aktueller Studie vom Fraunhofer-Institut (IFAM) eine Verzehnfachung der Netzentgelte. Heute zahlt ein typischer Drei-Personen-Haushalt laut der Studie circa 300 bis 400 Euro pro Jahr für den Netzanschluss.

Nur wenn Stadtwerke und andere Gasnetzbetreiber früh (also bis 2027) einen Gasausstiegsplan erarbeiten, lassen sich die Kosten für Gaskunden laut den Autoren abmildern. Denn wenn die Stadtwerke beim Rückzug aus der Gasversorgung Schritt für Schritt vorgehen, können sie wenig genutzte bzw. unrentable Netzteile der Reihe nach außer Betrieb nehmen und damit Kosten sparen. Mit der kommenden Umsetzung der EU-Gasrichtlinie 2024/1788 in nationales Recht entstünde auch die Grundlage für ein Konzept zur kommunalen Gasnetzstilllegung.

Befürworter des neuen GMG betonen hingegen größere Technologieoffenheit und Wahlfreiheit für Eigentümer. Mehr Entscheidungsfreiheit gibt es allenfalls laut Eckpunktepapier bei den bestehenden Heizungen, aber nicht im Neubau. Dort gilt ab 2030 das Null-Emissionsgebot. Auch bei der staatlichen Förderung gibt es keine Entscheidungsfreiheit: Beim Einbau einer fossilen Heizung mit Gas oder Öl gibt es nämlich schlicht keine Förderung.

Wirtschaftsministerin Katherina Reiche hatte außerdem in einem Zeitungsinterview vom „Schluss mit dem Zwang zur Wärmepumpe“ gesprochen. Diesen „Zwang“ gab es im alten GEG jedoch gar nicht. Das ist Unwissenheit oder bewusste Falschaussage. Das neue GMG sollte technologieoffener, flexibler und einfacher werden. Einfacher und unbürokratischer wird es in jedem Fall nicht.

Viele der Auswirkungen werden von den Details der Umsetzung der Eckpunkte im GMG abhängen. Dass zukünftig noch fossile Heizungsanlagen ohne EE-Anteil installiert werden dürfen, dürfte aber zu Lock-in-Effekten führen und die Erreichung der Klimaziele langfristig verteuern. Zahlreiche heute erforderliche Maßnahmen werden in die Zukunft verschoben.

Die Bundesregierung beabsichtigt bis Ostern 2026 einen Gesetzesentwurf zu beschließen und den Bundestag noch im Frühjahr damit zu befassen. Erklärtes Ziel ist es, das GMG vor dem 1.7.2026 in Kraft treten zu lassen.