LWB kann jetzt wieder ans Häuserbauen in Leipzig denken

Da strahlte auch OBM Burkhard Jung am Mittwochmittag, 3. Juni, als die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) ihre Geschäftszahlen für 2014 vorstellte. 14,4 Millionen Euro Überschuss hat das Leipziger Wohnungsbauunternehmen erwirtschaftet. Und bei der Gesellschafterversammlung am Vormittag wurde tatsächlich über eine Auszahlung an die Stadtkasse gesprochen. Ganz kurz nur, sagt Jung.

Denn tatsächlich macht eine Gewinnausschüttung bei der LWB wenig Sinn. “Damit würden wir eher die Substanz des Unternehmens schmälern, als dem Stadthaushalt etwas Gutes tun”, sagte Jung, der diesmal als Gesellschafter die Ergebnisse des Wohnungsunternehmens mit präsentierte. Und das auch gern tat, denn die LWB sind auch eine Erfolgsgeschichte, die in seine Amtszeit gehört.

“Als ich 2006 Oberbürgermeister wurde, wurde intensiv darüber diskutiert, ob Leipzig seine Wohnungsgesellschaft verkauft oder nicht”, erinnert er sich. “Fast eine Milliarde Euro Schulden. Die Dresdener haben ihre Wohnungsgesellschaft damals verkauft. Und auch bei uns wurde intensiv die Frage gestellt, ob wir mit einem Verkauf der LWB den Stadthaushalt nicht schnell und wirksam entschulden können. Heute bin ich froh, dass wir es nicht getan haben.”

Die LWB wurde zum Glück nicht verkauft

Dabei ging er auf die derzeitigen Wohnungsmarktprobleme in Dresden erst gar nicht ein – und auch nicht auf die zum Teil skurrilen Vorschläge des ein oder anderen dortigen OB-Bewerbers, nun eine neue Wohnungsgesellschaft zu gründen.

Denn tatsächlich brauchen Großstädte wie Leipzig dringend eine eigene, städtische Wohnungsgesellschaft, damit sie in einem enger werdenden Wohnungsmarkt überhaupt etwas steuern können. Das wurde am Mittwoch auch noch einmal deutlich. Im dritten Jahr hintereinander schreibt die LWB nun schwarze Zahlen. Der Verdienst, so Jung, gebühre den Geschäftsführerinnen Ute Schäfer und Dr. Gabriele Haase. Der Konsolidierungskurs wurde freilich schon früher eingeleitet. Noch 2007 hatte das Unternehmen eine Kreditlast von 918 Millionen Euro zu schultern – das war mehr, als die Stadt Leipzig in ihrem Haushalt zu hucken hatte. Dafür zahlte die LWB knapp 47 Millionen Euro an Zinsen. Und die Frage stand durchaus: Wie kam man von diesem Berg wieder runter?

Wohnungsverkauf hat geholfen, Kreditlast zu senken

Eine Antwort haben die Leipziger ja live miterlebt: Die LWB haben über Jahre alles verkauft, was nicht zum Kernbestand gehörte, dazu auch ganze Wohnanlagen, die von Investoren mit Kusshand genommen und saniert wurden. Man denke nur an den Rundling in Wahren. Das ging bis 2011 so, bis sich aus allen Politikfeldern die Mahnungen mehrten, dass dieser Ausverkauf gestoppt werden müsste. Etliche attraktive Verkaufspakete – wie die drei Wohnblöcke am Brühl – hatten dazu beigetragen, die Verschuldung auf 700 Millionen Euro zu senken. 2011 gab’s erstmals einen Lichtblick und die Frage stand: Welche Rolle sollte die LWB künftig spielen in der Stadtpolitik?

Der Stadtrat beschloss damals die neuen Eigentümerziele für das städtische Unternehmen. Ein zentraler Punkt war, dass die LWB künftig 10 Prozent des Leipziger Wohnungsbestandes halten sollte. Bei 350.000 Wohnungen in der Stadt sind das 35.000 Wohneinheiten. Da ist das Unternehmen heute. Noch 2013 standen 695 Wohnungen auf der Verkaufsliste. 2014 war wohl das letzte Jahr, in dem die LWB in nennenswerter Größenordnung Wohnungen verkauft hat – 426 Stück insgesamt. Das war nicht einmal die Maximalzahl, die geplant war, denn mittendrin stellte sich heraus, dass die LWB auch wieder Feuerwehr spielen müssen – für die Asylunterbringung in Leipzig. Da nahm dann Dr. Gabriele Haase, die fürs Bauen und Planen zuständige Geschäftsführerin, gleich mehrere Gebäude wieder runter von der Verkaufsliste. Unter anderem acht Häuser, die sich für den Umbau zur Asylunterkunft gut eignen.

LWB hilft bei der dezentralen Unterbringung der Asylbewerber

Denn weil die Wohnungsbaugesellschaft Häuser im gesamten Stadtgebiet besitzt, passt sie natürlich gut in das Leipziger Ideal einer dezentralen Unterbringung der Asylbewerber. 2013 sorgte das zwar kurzzeitig für Trubel, als eine Bürgerinitiative gegen die Pläne, in der Pittlerstraße ein Haus für Asylsuchende herzurichten, protestierte. “Aber wir haben ein so gutes Konzept dafür gefunden, dass heute niemand mehr davon redet”, sagt Haase. “Es fügt sich problemlos in die Nachbarschaft ein.”

Als dann im Frühjahr die neuen Flüchtlingszahlen für Leipzig bekannt wurden – von 2.700 allein im Jahr 2015 ist die Rede – war der erste Anruf des OBM dann wieder bei der LWB. Die – so merkt Haase an – auch im Vorjahr schon eine große Aktie daran hatte, Leipzig bei der Lösung des Unterkunftproblems zu helfen. Im Schnitt nahm das Wohnungsunternehmen im Monat 50 Flüchtlingsfamilien auf. “Das ist ein Sechstel der Wohnungen, die bei uns durch Fluktuation jeden Monat frei werden”, so Haase.

Was das Unternehmen freilich auch an den Rand der Vollauslastung gebracht hat. Die Vermietungsquote liegt bei 94,21 Prozent. “Das ist gut”, sagt Haase. “Das ist sehr gut.”

Wie modernisiert man 9.700 Plattenbauwohnungen?

Womit Grund zwei genannt ist, der zum Schuldenabbau und zur Verbesserung des Betriebsergebnisses beigetragen hat: steigende Mieteinnahmen. 2014 lagen sie bei 117,2 Millionen Euro. Das waren über 2 Millionen mehr als im Vorjahr. “Auch das verschafft uns neue Spielräume”, sagt Ute Schäfer.

Neben dem dritten Werkzeug, mit dem die Verschuldung minimiert werden konnte. Ute Schäfer: “Wir haben jeden einzelnen Kredit gedreht und gewendet und bessere Konditionen ausgehandelt.” Zusätzlich half die seit Jahren anhaltende Niedrigzinsphase. Die Zinslast, die das Unternehmen jährlich zu berappen hat, ist von 46,9 auf 19,5 Millionen Euro gesunken. Und mittlerweile beträgt auch die gesamte Kreditlast nur noch 570 Millionen Euro (2014: 589 Millionen).

Burkhard Jung: “Die LWB ist eindeutig übern Berg.”

Der reine  Betriebsüberschuss, den die LWB 2014 erwirtschaftet hat, beträgt 9,1 Millionen Euro. Dazu kamen dann noch 5,3 Millionen, die mit Hausverkäufen erzielt wurden. Die gesamten 14,4 Millionen Euro gehen jetzt direkt ins Eigenkapital des Unternehmens.

“Die Eigenkapitalquote entscheidet, wie handlungsfähig wir in den nächsten Jahren als Unternehmen sind”, sagt Ute Schäfer.

24 Millionen gehen direkt in die Instandhaltung

Denn um attraktiv zu bleiben, muss das Unternehmen nicht nur in eine neue Geschäftszentrale am Wintergartenhochhaus (19,1 Millionen Euro) investieren oder in die zwei geplanten Gebäuderiegel für Wohnungen gleich dahinter. Sie muss auch ihre Bestände sanieren und modernisieren. Und rund 9.700 Plattenbauwohnungen sind für Dr. Gabriele Haase nach wie vor ein Sorgenkind. “Hier müssen wir in den nächsten Jahren sehen, wie wir sie modernisiert bekommen.”

Der Geldbetrag, den die LWB in den letzten Jahren in die Instandsetzung gesteckt hat, ist seit 2011 ständig gestiegen von 19 Millionen Euro auf 22 Millionen Euro, 2015 sollen es erstmals 24 Millionen Euro sein.

Und das Wohnungsportfolio soll nicht bei 35.000 Wohnungen bleiben. Wenn Leipzig weiter wächst, soll auch der Wohnungsbestand der LWB mitwachsen. “Jetzt haben wir erst einmal die Aufstockung des Wohnungsbestandes um 1.000 Wohnungen in den nächsten Jahren im Blick”, sagt Gabriele Haaase. Ob man dabei Wohnungen zukaufe (wenn denn mal ein Paket auf dem Markt zu haben ist), oder selber baue, sei noch zu entscheiden. Da aber wahrscheinlich keine großen Wohnungskontingente auf den Markt kommen, plane man intern schon mal den Bau von 1.000 Wohnungen. Wann und in welcher Größenordnung, darüber diskutiert die Gesellschafterversammlung wieder bei ihrer Sitzung im Herbst 2015.