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Leipziger Wohnungsgenossenschaften befürchten Überversorgung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt

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    Auch bei der letzten Auswertung 2019 hatten die Leipziger Wohnungsgenossenschaften schon gemahnt: Man darf die Lage am Leipziger Wohnungsmarkt nicht überspitzen und dramatisieren. In ihren Wohnungsbeständen gäbe es jedenfalls noch genug freie Wohnungen. 2020 haben sich die Rahmenbedingungen noch weiter verändert. Die Bevölkerungszahl stagniert seit einem halben Jahr – auch durch Corona bedingt. „Leipzig verfügt über einen bezahlbaren Wohnungsmarkt ohne Anspannung“, meldeten die Wohnungsgenossenschaften am Montag.

    Mehr noch: Aufgrund gegenläufiger Tendenzen – ein stark steigendes Angebot trifft auf eine einbrechende Nachfrage – drohe der Markt sich in Richtung Überversorgung zu drehen. Das ist das zentrale Ergebnis einer aktuellen Marktanalyse der sechs großen Leipziger Wohnungsgenossenschaften (BGL, Kontakt, Lipsia, UNITAS, WOGETRA, VLW), die diese am Montag, 21. September, im Rahmen einer Pressekonferenz vorgestellt haben. Mit stadtweit über 48.000 Wohnungen und einem Mietmarktanteil von 16,2 Prozent sind sie der größte Akteur am Leipziger Wohnungsmarkt und geben rund 90.000 Bürgern ein Zuhause.

    Die alljährlich von den Wohnungsgenossenschaften durchgeführte Analyse zeigt: Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller vermieteten Wohnungen der sechs Genossenschaften liegt derzeit bei 5,14 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit spürbar unter dem Leipziger Durchschnitt von 6,03 Euro je Quadratmeter. Das entspreche einer Erhöhung um gerade einmal 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

    Auch bei den Neuvertragsmieten (Angebotsmieten) lasse sich allenfalls ein moderater Anstieg auf im Schnitt 6,09 Euro je Quadratmeter bei Bestandsgebäuden (plus 5,7 Prozent) und 9,15 Euro je Quadratmeter bei Neubau und Kernsanierung (plus 2,8 Prozent) feststellen. Im Leipziger Gesamtwohnungsbestand liegen die Neuvertragsmieten hingegen bei durchschnittlich 6,90 Euro im Bestand bzw. bei 10,50 Euro je Quadratmeter.

    Was schon das Leipziger Problem aufzeigt. Denn solche Angebotsmieten übersteigen die finanziellen Möglichkeiten der meisten Leipziger Normalverdiener.

    Andererseits, so die Genossenschaften, lägen die Mieten – auf den gesamten Wohnungsmarkt bezogen, so die Daten der Stadt Leipzig – nach wie vor innerhalb der Leistbarkeit von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Was die jährlichen Bürgerumfragen der Stadt freilich differenzieren. Wer in Leipzig gut verdient (ab 3.200 Euro im Monat) zahlt in der Regel 22 Prozent und weniger für seine Gesamtmiete. Während die Leipziger/-innen, die mit unter 1.100 Euro auskommen müssen, bis zu 46 Prozent ihres Einkommens allein für die Miete ausgeben müssen.

    In diesem Fall empfehlen die Genossenschaften: Um den Leipzigern zu helfen, für die auch diese Belastung wegen niedriger Einkommen zu hoch ist, sollten vor allem die Sätze für die KdU (Kosten der Unterkunft) und die Bemessungsgrenzen für Wohnberechtigungsscheine angehoben werden.

    „Es existiert eine gefühlte Marktanspannung, die durch unsere Daten nicht gedeckt ist“, sagt Jörg Keim, Vorstandsvorsitzender der Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt eG. „Beliebte Lagen sind immer und überall teuer. Dort für mehr Wohnungen zu sorgen, senkt jedoch nicht die Nachfrage, sondern schwächt die Stadtteile mit niedrigerer Durchschnittsmiete, die dann aus dem Fokus geraten. Hier braucht es einen Paradigmenwechsel. Das Ziel muss lauten, alle Viertel, gerade auch die peripheren, weiter zu stärken.“

    Augenblicklich wächst Leipzig nicht mehr

    Denn ob die augenblickliche Stagnation durch die geringere Umzugstätigkeit in der Corona-Zeit anhält, ist noch offen. Die aktuellen Zahlen könnten tatsächlich auch nur eine vorübergehende Entwicklung zeigen, auch wenn es für Leipzig nach zwei Jahrzehnten Wachstum etwas Ungewöhnliches ist, wenn die amtlich anerkannte Bevölkerungszahl von 593.154 im Dezember 2019 auf 592.796 im Juni zurückging.

    Dass das freilich auch mit dem Ausweichen vieler Wohnungssuchender ins Umland zu tun hat, zeigen die Zahlen einiger beliebter Wohnorte vor den Toren der Stadt. So wuchs Markranstädt in diesen sechs Monaten weiter um 81 Einwohner/-innen, Grimma um 51, Großpösna um 47, Rötha um 59 und Wurzen um 56 Einwohner/-innen.

    In Nordsachsen profitierten Eilenburg um 149, Rackwitz um 115 und auch Schkeuditz um 42 Einwohner/-innen, um nur ein paar Beispiele auszuwählen.

    Der Landkreis Nordsachsen gewann insgesamt 105 Einwohner/-innen hinzu, der Landkreis Leipzig sogar 186.

    Den Leipziger Wohnungsgenossenschaften gehe es um eine ehrliche Lagebeschreibung, betonten sie am Montag. Ihr marktaktiver Leerstand etwa beträgt zusammen 4,9 Prozent – 2.327 Wohnungen sind damit sofort beziehbar. Die offiziellen Leerstandszahlen der Stadt Leipzig von 2 Prozent halten sie daher für fraglich.

    „Wir gehen nach Sichtung aller Zahlen eher davon aus, dass aktuell bis zu 10.000 Wohnungen in Leipzig sofort verfügbar sind – auch im sogenannten ‚bezahlbaren‘ Bereich“, unterstreicht Wolf-Rüdiger Kliebes, Vorsitzender des Vorstandes der VLW Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG.

    Die Stadt selbst geht eher davon aus, dass von den 12.000 leerstehenden Wohnungen nur 5.000 dem aktiven Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Das geht aus einem Gutachten hervor, das 2019 erstellt wurde und dessen Ergebnisse das Dezernat Stadtentwicklung und Bau in der Antwort auf eine SPD-Anfrage anführte.

    Wie viele Wohnungen braucht Leipzig wirklich noch?

    Von Relevanz ist aus Sicht der Wohnungsgenossenschaften auch die Frage, wie viele Wohnungen die Sachsenmetropole tatsächlich benötigt. Zuletzt ging der Zuzug deutlich zurück – auf nur noch 5.151 Personen im Jahr 2019, im zweiten Quartal 2020 verzeichnet Leipzig sogar eine leichte Abwanderung. Gleichzeitig stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den letzten drei Jahren um 42,4 Prozent auf 2.356 Einheiten.

    Insgesamt sind laut der Datenbank GeoMap derzeit 20.795 Wohnungen in Leipzig geplant oder im Bau befindlich. Allein dies decke nach Genossenschaftsschätzungen rechnerisch den Bedarf für die nächsten 20 Jahre, wenn sich das Abflachen der Zuwanderung in Kombination mit dem realen Leerstandssockel so fortsetzt.

    Für Steffen Foede, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG, gibt die konträre Entwicklung Anlass zur Sorge: „Der Leipziger Wohnungsmarkt tendiert mittlerweile sogar in Richtung Überversorgung. Wenn wir nicht reagieren, droht ein Überangebot, das zu mehr Leerstand führt und neue soziale Probleme schafft. Außerdem werden sich die Spielräume für Bestandshalter und Bauherren einengen. Das geht vor allem zulasten der sozialen regionalen Anbieter, also uns Genossenschaften und der kommunalen Wohnungsgesellschaft LWB.“

    Für ein zukunftssicheres Leipzig fordern die Leipziger Wohnungsgenossenschaften eine ehrliche, an Fakten orientierte Wohnungspolitik. Statt Neubau um jeden Preis geht es auch aus ihrer Sicht um die Förderung der preiswerteren Bestandsertüchtigung und bedarfsgerechten Neubau mit Sozialwohnungsanteil – vorzugsweise in Stadtteilen außerhalb des Zentrums. Bei den sechs Genossenschaften zum Beispiel flossen 2019 fast 90 Prozent der Gesamtinvestitionen in den Bestand – das waren insgesamt 84,4 Millionen Euro. Vor allem aber bedürfe es eines genauen Blickes auf den gesamten Leipziger Wohnungsmarkt, nicht nur auf Connewitz und die Südvorstadt.

    Mirjam Luserke, Vorstand Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG), unterstützt diese Forderungen mit Nachdruck: „Regulierungswut oder nicht bedarfsgerechter Neubau können ganz schnell in eine schwierige Situation führen. De facto entsteht so eine Schieflage im Leipziger Wohnungsmarkt. Es braucht vielmehr endlich eine ehrliche, an den tatsächlichen Gegebenheiten orientierte Auseinandersetzung aller Beteiligten mit dem Thema Wohnen. Mit Symbolpolitik und Polemik, die Fakten völlig ausblendet, ist schließlich niemandem geholfen.“

    Wie 14 deutsche Städte versuchen, gegen einen wild gewordenen Markt Sozialwohnungen zu bauen

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    11 KOMMENTARE

    1. Hm, die Genossenschaften und die LWB sind „die Guten“?
      Kann man halten wie man will. Gerade eben bei immobilienscout abgefragt: Zimmer egal, 220€ kalt. Was kommt? Lipsia in Mockau mit 2 Wohnungen im gleichen Haus. 25 und 28m². Die eine kostet 6,23/m², die andere 5,72/€.
      Ja klar, auch der ALG2-Empfänger kann und darf diese mieten. Ein Wohnklo mit Einbauküche. Klar, für Azubis und Studis, Berufsanfänger etc als erster Start ganz schön. Aber für Arme und auf Dauer? Für alte Arme, die ein ganzes Leben in Ordnern, Fotoalben, Erinnerungsstücken usw mit sich herumtragen, nicht mehr angemessen. Schrank, Tisch, Stuhl und Bett. Das wars dann. Was für Minimalisten ohne Hobby und ohne zB Bücher oder was auch immer. ein paar Straßen weiter will die LWB dann für die 25m²-Bude schon 7€, allerdings ohne Aufzug und Einbauküche. Die sind bei der Lipsia inklusive im deutlich günstigeren Preis.
      Bei einer anderen Genossenschaft kann man für die gleichen Wohnungen auch deutlich mehr bezahlen. Nunja, ist wohl Ansichtssache. Aber gerade wenn man Sozialleistungen bekommt, oft zu Hause ist, dann fällt einem in so einer Wohnung schnell die Decke auf den Kopf. Das betrifft auch alte Menschen in Armut. 3m² Küche. Da back mal Kekse zu Weihnachten mit den Enkeln, da bekomm mal Besuch. Wohnen ist mehr als nur die noch bezahlbare Miete. Das betrifft nicht nur die Sozialleistungsempfänger, sondern auch die vielen zum Mindestlohn Beschäftigten.
      Schaut man weiter, bekommt man für wenige Euro mehr in Grünau auch paar m² mehr.

    2. @John
      Gute Idee: Vielfalt. Würde man aus Schuhkartons größere Pappkartons unterschiedlicher Größe basteln, wären diese Wohnungen attraktiver und Familien würden bestimmt herzhaft zugreifen.

      Gibt es im „Westen“ eigentlich auch so viele Wohnungsgenossenschaften?
      Und warum hat man im „Westen“ nicht so verrückt Wohnungen gebaut wie in Leipzig, sodass hier nun ein angebliches Überangebot entstand?

    3. Die Befürchtungen der Genossenschaften sind nur zu verständlich. In vielen West-Städten ist der Wohnungsmarkt so leer, dass man die hiesigen Angebote mit Entzücken aufnehmen würde. Hier jedoch stehen Wohnungen leer! Und wenn man ein Ende des Booms der Stadt Leipzig prognostiziert, die ihr Image als eine der lebenswertesten Städte gerade durch ihre Boom-Hörigkeit verspielt, oder gar ein Platzen der Immobilienblase annimmt, dann werden die neugebauten Wohnungen wie in den 1990/2000er Jahren günstiger verfügbar sein und die 60er-, 70er, 80er-Jahre Neu- und Plattenbauten der Genossenschaften leer stehen.
      Klar lassen sich Wohnungen in gleichförmiger Schuhkartongröße einfacher verwalten. Sie sind aber eben auch weniger attraktiv! Hier wäre eine größere Vielfalt wünschenswert. Auch Leute, die sich 9€+ leisten können, sind Mieter und damit der Willkür von Eigentümern ausgesetzt und hätten gern etwas mehr Sicherheit! Die könnten die Genossenschaften bieten.

    4. Auch die sanierten Plattenbauten der UNITAS auf der Nürnberger Straße kosten ca. 10/11 € kalt/m²
      Da stehen einige Wohnungen leer!

    5. Ja, wenn Genossenschaften und LWB Neubauten mit 10/11 € kalt/m² bauen, so wird es einen Überbestand geben, weil sich diese Mieten Normalmieter im Niedriglohngebiet Leipzig nicht leisten können. Ich zahle ca. 5 € kalt/m², aber das sind mit den Nebenkosten fast 50 % meines Einkommens. So geht es vielen!
      Die Genossenschaften bauen keine Sozialwohnungen, nur die LWB und Vonovia zum kleinen Teil.

    6. @Lutz70
      danke, den Artikel las ich schon genau. Korrekt – es ging AUCH um Förderung, ganz zum Schluss in diffusen Forderungen mündend, leider ohne konkrete Ideen oder Vorschläge.
      Welche „Regulierungswut“ soll denn hier herhalten?

      Wenn es denn so sei, dass die Genossenschaften einen erhöhten Leerstand haben, dann ist doch die Frage: Warum?
      (Obwohl ja die Mieten angeblich „innerhalb der 30% Leistbarkeit liegen“!?)
      Weil z.B. ein Bedarf an größeren Wohnungen nicht durch Genossenschaften gedeckt wird?

      Genossenschaften sind gut – ich will diese gar nicht verteufeln, aber die Kritik „es gäbe generell zu viel Wohnraum“ kann ich nicht bestätigen. Vielleicht nur in Genossenschaftsgebieten.

      Die Stadt könnte (da sie sowieso im Rückstand mit Sozialwohnungen ist) versuchen, Genossenschaften auf andere Art und Weise zu stützen, mit planerischer Aufwertung der Umgebung, ÖPNV-Anbindungo.ä.

      Die Stadt Leipzig kann nicht einfach den KdU-Satz erhöhen!

      @Thomas
      Luft nach oben kann es nur geben, wenn mein Geldbeutel das auch hergibt! Vergleiche mit anderen Städten hinken zumeist (Einkommen).

      Der Immobilienboom ist auch eine Folge der globalen Finanzpolitik und -krisen. Jeder Eigentümer will nun auch ordentlich Zins haben und verteuert seine Wohnungen, um seine Raten zahlen zu können oder abzuschöpfen. Das wird bis zum letzten Tropfen ausgerungen.
      Der Markt regelt den Rest: Gute Verdiener können das leisten und sammeln sich im Zentrum der Stadt, der „Rest“ verkrümelt sich an den Rand oder aufs Land.
      Was kann denn eine Kommune dagegen tun?
      Außer Milieuschutzsatzungen gegen Luxussanierungen…

    7. Es stimmt, dass es eine gewisse Auswahl im Segment kleinerer Wohnungen gibt. Sobald aber Familien größere Wohnungen benötigen – etwa ab 4 Zimmer aufwärts – wird der Markt sehr dünn, und die dann noch verfügbaren Wohnungen sind entweder sehr teuer oder in einer unattraktiven Lage. Immobilien sind für Normalverdiener nicht bezahlbar. Auf der anderen Seite werden viele größere Wohnungen und auch Häuser – aus welchen Gründen auch immer – von allein oder zu zweit lebenden Senioren bewohnt. Diese Wohnungen und Häuser stehen dem Markt nicht zur Verfügung. In diesem Segment der größeren Wohnungen sehe ich die Verantwortung der Genossenschaften, weiterhin bezahlbaren Wohnraum anzubieten.

    8. @Christian
      Es haben alle Recht – je nach Blickwinkel.
      Die Stadt geht von weiterem Wachstum aus, wenn es genügend Wohnraum gibt. Die Genossenschaften haben Angst, dass sich der Mehrbedarf nicht einstellen wird. Wie viele Wohnungen Leipzig hat und wie viele davon leer stehen und vermietbar sind, weiß niemand. Da gibt es nur Schätzungen.
      Das starke Wachstum der Jahre 2006 – 2018 war nur möglich, weil es so viele freie und günstige Wohnungen gab.
      Was die Genossenschaften nicht so auf dem Schirm haben: Aktuell haben wir eine sehr gute Situation für die Vermieter*innen und diese wird auch bei Reaktivierung der Kaltreserve noch eine Weile bestehen bleiben. Deutlichen Zuzug gibt es aber erst wieder, wenn man wieder eine gute Situation für die Mieter*innen hat. Dafür benötigt man allerdings eine Leerstandsquote von mindestens 5%. Eine Leerstandsquote von unter 2% bedeutet, dass bereits ein Umzug innerhalb Leipzigs sehr schwierig ist.

    9. Christian,
      bitte Artikel genau lesen. Es ging auch darum weniger attraktive Viertel aufzuwerten und dabei kann die Politik unterstützend mitwirken.

    10. na ja ich zahl 15,75 Euor in einer anderen stadt im süden und 7,78 Euro auf der karli, also kalt, ne, da ist noch luft nach oben, schönen abend, gruß thomas

    11. Wer hat denn nun Recht?
      Das Gutachten 2019 oder die „ehrlichen“ Genossenschaftler?

      Beim Durchschnitt! von 6,90 oder 10,50 dreht sich bei mir der Magen um.
      Mir egal, wieviel davon frei sind oder sein könnten.

      These:
      Selbst bei konstanter Einwohnerentwicklung wird bezahlbarer Wohnraum knapp.
      Familien werden „größer“.
      Senioren ziehen nicht mehr um in kleinere Wohnungen, weil Umzug = höhere Miete bedeutet.

      Viele Häuser wurden in kleinere Wohneinheiten zerstückelt – die fehlen jetzt!

      Genossenschaften besitzen doch vor allem kleinere Wohnungen, oder?
      Meist auch in nicht immer attraktiven Vierteln. Da kann man natürlich über „Leerstand“ klagen.

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