Reform mit lauter Hürden: Eine kleine Rechtshilfe für Mieter beim Gebäudemodernisierungsgesetz

Durch die Regierung unter Friedrich Merz wurde schon 2025 einmal der „Herbst der Reformen“ ausgerufen. Der kam aber nicht zustande. Dann sollte der „Reformfrühling“ kommen. Das Frühjahr 2026 kam auch, aber nicht die Reformen. Nun soll es der Sommer richten. Deshalb haben kurz vor der Sommerpause die drei Regierungsparteien noch Änderungen an Gesetzen beschlossen. Für die Wirtschaft und Verbraucher wurden Verbesserungen beim Energieumbau und bei der Wärmewende versprochen, aber leider nur Änderungen und Erschwerungen beim Energieumbau vorgenommen, mit neuen bürokratischen Hürden.

Es wurden keine der eigentlich erforderlichen Reformen auf den Weg gebracht. Es wird nur manches, anscheinend gewollt, unübersichtlicher, umständlicher geregelt, Hürden werden aufgebaut, die dann später einmal entbürokratisiert werden können, und Gelder, wo immer nur möglich, werden gekürzt.

Geändert wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit gravierenden Auswirkungen auf die Verbraucher im Gebäude-Modernisierungsgesetz (GModG). Deshalb behandle ich für die Betroffenen zuerst das GModG. In einem weiteren Artikel dann das EEG und das damit verbundene sogenannte Netzpaket.

Zu den Änderungen im GModG hat die LZ vom 21., 22. und 23. März 2026 Informationen von mir für Verbraucher und insbesondere Mieter zu geplanten Änderungen für die Wärmewende veröffentlicht. (Teil 1, Teil 2, Teil 3)

Dabei habe ich in den drei Artikeln versucht darzustellen, welche Möglichkeiten zur Kostenbegrenzung beim Heizen bestehen und dass es für Mieter kaum Spielraum zur Kostenminderung gibt. Jetzt dazu einige neue Informationen:

Seit Anfang Juli 2026 liegt durch die Bundesregierung beschlossen, das GModG vor. Mit diesem Gesetz wird die Vorgabe gestrichen, dass neue Heizungen klimafreundlich sein müssen, d. h., die 65-Prozent-Regelung zum Einsatz von klimafreundlichen Heizungen aus dem GEG wurde storniert. Es wird damit wieder der Neueinbau von Gasheizungen ermöglicht und der Weiterbetrieb der bestehenden fossilen Heizkessel soll unbeschränkt erlaubt werden. Diese sogenannte „Freiheit im Heizungskeller“ kann für Mieter teuer werden und hat massive Folgen für das Klima.

Das Märchen von der „Biotreppe“

Da es für die Bundesrepublik durch die Große Koalition CDU/SPD unter Angela Merkel eine verbindliche Zielsetzung zur Absenkung des Kohlendioxidausstoßes bis 2045 gibt, wurde eine „Biotreppe“ eingeführt. Mit dem GModG müssen dem Heizgas dabei klimafreundliche Brennstoffe wie Biomethan und synthetische Treibstoffe dem Gas oder Öl beigemischt werden, um diesen Anteil ab 2029 von mindestens 10 Prozent zu sichern. 2030 steigt dieser Anteil auf mindestens 15, 2035 auf mindestens 30 und 2040 auf mindestens 60 Prozent. Entsprechende Tarife sollen die Gas- und Öllieferanten anbieten.

Diese erneuerbaren Gasanteile und Bio-Öle sind aber jetzt schon nicht ausreichend vorhanden und produzierbar, und stehen deshalb nur in begrenzten Mengen zur Verfügung. Damit werden diese Brennstoffanteile auf biologischer Basis zunehmend knapp und demzufolge teuer. Entsprechend dem GModG sollen die Kosten, die durch die Beimischung der alternativen Brennstoffe entstehen, zur Hälfte vom Vermieter getragen werden, ebenso die Hälfte des CO₂-Preises und der Netzentgelte. So will die Regierung die Mieter unterstützen und beruhigen. Wie diese Kostenaufteilung aussehen soll, ist noch unklar.

Durch das Umweltinstitut München (UIM) und die Organisation Protect the Planet wurde ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben, das zeigt, dass Mieter auch Rechte bei den Heizkosten einfordern können. Wer für steigende Kosten durch fossile Energieträger zahlen soll, kann sich wehren – und damit sogar eine verfassungsrechtliche Prüfung des Gesetzes anstoßen.

Wenn Vermieter nach dem GModG eine neue Gasheizung einbauen und die Kosten in die Höhe schnellen, haben die Mieter vor Gericht zwei Wege, um sich gegen höhere Kosten wehren zu können:
a) gegen steigende Betriebskosten auf der Heizkostenabrechnung und
b) gegen eine Umlage der Investitionskosten für neue Gas- oder Ölheizungen.

Für Vermieter entsteht dagegen ein erhebliches Risiko, wenn sie weiter auf fossile Wärme setzen. Zwei neue Studien vom Fraunhofer-Institut haben aufgezeigt, dass Gasheizungen den betroffenen Haushalten in zehn bis zwanzig Jahren tausende Euro Mehrkosten jährlich bescheren. Zudem steigen viele rechnende Eigentümer auf Wärmepumpen um, sodass immer weniger Gasleitungen benötigt und zurückgebaut werden müssen. Für Gasnutzer, Energieversorger und Kommunen werden die Gasnetze in weniger als 20 Jahren zum gefährlichen Kostenrisiko.

Mieter können die Gas-Heizkostenabrechnung vor Gericht anfechten

Nach Information vom UIM: „Da sich das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot lediglich auf die Verbrauchskosten (Gas, Öl oder auch Strom) bezieht, ist es bei neu eingebauten fossilen Heizungen irrelevant, ob die Anschaffungskosten einer Wärmepumpe höher gewesen wären als die einer fossilen Heizung. Für die Mieter zählt alleine, was auf der Heizkostenabrechnung steht. Wird diese durch den Einbau einer fossilen Heizung teurer, so können sich Mieter alleine aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebots gegen die Abrechnung zur Wehr setzen.“

Mieter können die Modernisierungsumlage für Gasheizungen anfechten

„Mit der Modernisierungsumlage können Vermieter Investitionen in ihre Wohnung oder ihr Haus über die Jahre auf die Mietpartei prozentual gestaffelt umlegen. Nach aktuellem Recht dürfen sie diese Umlage für Heizungsmodernisierungen nur geltend machen, wenn die neue Heizung Energie einspart. Das wäre bei einer neuen Gasheizung in der Regel nicht der Fall, daher können aktuell die Kosten für neue Gasheizungen nicht per Modernisierungsumlage auf Mieter umgelegt werden. Nach dem neuen Gebäude-Modernisierungsgesetz wäre dies zwar zunächst wieder erlaubt. Die Mieter müssen diese Umlage aber nicht akzeptieren.“

Sie können ein Gericht anrufen und beklagen, dass die Umlage nur möglich ist auf Basis des GModG für eine neue Gasheizung, diese Gasheizung aber keine Energieäquivalente (kWh) einspart und technisch nicht dem neuen Stand entspricht. Das Gebäude-Modernisierungsgesetz sorgt also nicht für Freiheit im Heizungskeller, sondern vor allem für neue rechtliche Risiken.

Auch für Eigentümer wäre es sinnvoll, beim Heizungstausch konsequent auf vollständig erneuerbare Energien zu setzen. Sie sind langfristig günstiger für alle Beteiligten, rechtssicher einzubauen und dauerhaft nutzbar.

Neue Förderregelungen für Eigentümer für Wärmepumpen

Bei den sommerlichen Hochtemperaturen ist der Gedanke an die winterliche Heizung etwas abwegig, aber erforderlich, denn auch die Winter können wegen der Klimaänderung extremer werden. Wer auf Effizienz bei der Heizung setzt und sich für den Einbau einer neuen Wärmepumpe entscheiden will, muss mit neuen Förderrichtlinien rechnen. Es bestehen seit dem 21. Juli 2026 neue Vorgaben für die Bundesförderungen für effiziente Gebäude (BEG).

Für laufende Projekte gibt es eine Übergangsregelung. Die Eigentümer sollten also prüfen, welche Regelung zutreffend ist für das eigene Vorhaben. Bei den Planungen ist zu berücksichtigen, dass die Antragstellung bei der Förderbank KfW vor Beginn des Vorhabens erfolgen muss. Die Förderung der Energieberatung wurde leider abgeschafft, ist aber mehr denn je erforderlich, um den Durchblick bei den vielen Regelungen zu behalten.

Die Grundförderung für Wärmepumpen liegt weiterhin bei 30 % der förderfähigen Kosten, aber die förderfähigen Investitionskosten werden abgesenkt. Die Einkommenssituation der Antragsteller soll damit zukünftig differenzierter berücksichtigt werden.

Der Klima-Geschwindigkeitsbonus sinkt zunächst von 20 auf 16 Prozent und wird nach dem 1. 2. 2027 jeweils halbjährlich um vier Prozentpunkte abgesenkt. Hier muss man also rechnen können. Auch der bisherige Effizienzbonus von fünf Prozent soll entfallen. Aber künftig soll der Einsatz von natürlichen Kältemitteln bei einer Förderung verpflichtend sein, was aus Klimasicht sinnvoll erscheint.

Was unbedingt für den Einbau von Wärmepumpen (WP) spricht, ist die Effizienz bei der Energieausbeute der eingesetzten Kilowattstunden (kWh) von 1 zu 3 oder bei guten Anlagen und Verhältnissen 1 zu 4. Dazu kann man noch an den Energiekosten sparen durch eine Kombination mit einer Photovoltaikanlage auf dem eigenen Dach. Die PV-Anlage mit Speicher stellt den Strom zu der Zeit bereit, wenn der Bedarf vorliegt, also die WP läuft. Im Winter wird zum Betrieb der WP mehr Strom benötigt, da die Energieausbeute bei niedrigeren Temperaturen geringer ausfällt. Mit einer WP sinkt auch langfristig die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen.

Wärmepumpen für Mehrfamilienhäuser

Für Mehrfamilienhäuser sind inzwischen Modelle zur Direktvermarktung von Strom, dem Strom-Sharing, mit Groß-WP, PV-Anlage und Stromspeicher interessant, da der nicht selbst verbrauchte Stromanteil von der PV-Anlage gleich an die Nachbarn verkauft werden kann. Somit würde die Rendite einer Stromerzeugungsanlage gesteigert, die Nachbarn könnten kostengünstigen Strom aus lokaler Produktion beziehen und sie wären von Strompreisschwankungen an den Strombörsen unabhängiger.

Auch müssten weniger überörtliche Leitungssysteme in Anspruch genommen werden, d. h., geringere Netzentgelte wären möglich. Zu berücksichtigen sind beim Strom-Sharing die bürokratischen Hürden bei der Strom-Verteilung wegen des Anschlusses an das örtliche Stromnetz und die Abrechnungsmodalitäten für die Mieter. Dafür gibt es aber schon Firmenangebote.

Weiterhin können Mieter beim Einsatz von WP profitieren, da die Betriebskosten niedriger sind und die Preise für fossile Brennstoffe ansteigen.

Ausbremsen des Ausbaus von Klein-PV-Anlagen durch das neue EEG

Mit der Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) sollte die Vergütung für kleinere PV-Anlagen mit weniger als 25 Kilowatt zum 1. Januar 2027 komplett entfallen. Nun ist als Übergangslösung vorgesehen, dass die bisher übliche Vergütung nur noch für 36 Monate erfolgt. Dann wird wieder ein bürokratisches Monster aufgebaut, sodass die Betreiber der Klein-PV-Anlage den Strom direkt an der Strombörse vermarkten sollen, um sie zu einem „netzdienlichen“ Verhalten zu animieren.

Also Einspeisung von Strom möglichst nur dann, wenn das Angebot begrenzt und knapp ist. Bei Direktvermarktung können Makler eingebunden werden und für vier Jahre würde ein Zuschuss von 1,5 Cent je Kilowattstunde ausgereicht werden.

Welcher Klein-PV-Betreiber soll das bewerkstelligen? Damit soll ganz offensichtlich der weitere Ausbau von Solaranlagen ausgebremst werden.

Übrigens sinkt zum 1. August 2026 die Einspeisevergütung für Solaranlagen, die neu angeschlossen werden, wieder um rund 1 Prozent, beruhend auf den Festlegungen im geänderten EEG mit der halbjährlichen Absenkung. Der Wert, der bei Inbetriebnahme der neuen Solaranlage gilt, gilt für 20 Jahre und sinkt dann nicht mit. Die Höhe der Vergütung ist abhängig von der Leistung der Solaranlage und davon, ob der Strom teilweise oder ganz eingespeist wird.