Gerade entbrennt erneut der Streit, ob auch noch am Lindenauer Markt ein neues Einkaufzentrum mit 3.800 Quadratmetern Fläche entstehen soll. Das letzte übrigens, das im Stadtteilentwicklungsplan (STEP) Zentren vorgesehen ist. Aber braucht denn Leipzig immer noch mehr Einkaufsmärkte?

803.000 Quadratmeter Verkaufsfläche hat Leipzig. Allein in den letzten zehn Jahren kamen 155.000 Quadratmeter hinzu – davon die Hälfte in der Innenstadt. Der Rest in diversen Stadtteilen. Nur halt nicht dort, wo man es erwartet hätte: in den Geschäftsstraßen. Große, einst lebendige Magistralen sind nach wie vor von leer stehenden Geschäften geprägt.

Ein dramatischer Vorgang spielt sich fast unbemerkt ab. "Die Zahl der Betriebe ist seit 1999 rückläufig (- 8 %)", erklärt Stefanie Komm im Quartalsbericht 3/2009 der Stadt Leipzig den Vorgang, "während die Verkaufsfläche um insgesamt 24 % in diesem Zeitraum anstieg ..."

Das bedeutet zum ersten: Die Zahl der Betriebe sank von 4.225 auf 3.876. Das bedeutet Geschäftsaufgaben vor allem im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Kleine, zumeist inhabergeführte Geschäfte, die einfach ihre Pforten schlossen. Ein Verdrängungswettbewerb, wie er im Buche steht. Was in Leipzig passiert, passiert in ganz Deutschland: Die großen Kettenbetreiber rasieren den Markt. Schon 2005 war die Marktmacht der "Top 6" im deutschen Lebensmitteleinzelhandel erdrückend: Edeka, Rewe, Aldi, Metro, die Tengelmann- und die Schwarz-Gruppe erwirtschafteten über 95 Prozent der Umsätze. Summiert: 248 Milliarden Euro.

Das hatte – und das hat Folgen. Der Markt ist längst gesättigt. Auch in Leipzig. Doch wer die Kriegskasse mit Milliarden aufmunitioniert hat, der sitzt nicht still und wartet. Der kämpft um eine Erhöhung seiner Marktanteile. Der vergrößert seine Verkaufsfläche, sucht sich neue Standorte, drückt die Preise und versucht die Konkurrenz niederzukonkurrieren. Der Konsument spielt in der Regel mit. Und das nicht erst, seit der Werbespruch "Geiz ist geil" die Welt erfreut. Denn natürlich muss jeder, in dessen Börse die Geldstücke rar sind, auf die Preise schauen. Deswegen dominiert der "ruinöse Preiskampf", wie es die Markt-Experten immer wieder einschätzen, die Branche: billige Milch, Butter, Eigenmarken. Die Zeche bezahlen die Produzenten. Die Milchbauern etwa.

Der zweite Effekt: Alle großen Einzelhandelsketten haben ihr Billig-Produkt, den "Discounter", massiv ausgebaut. Sie haben nicht nur das flache Land damit zugepflastert, sie haben den Kampf um den "billigen" Kunden längst auch in die Städte getragen und besetzen das Stadtgebiet mit ihren Klonen aus der Designer-Werkstatt.

Von 1999 bis 2009 wuchs die Zahl der Discounter in Leipzig von 70 auf 107. Auch zum Unmut der Stadtplaner. Das bestätigt Planungsbürgermeister Martin zur Nedden. "Das ist eine Entwicklung, die nicht wirklich in unserem Interesse ist. Aber wir haben es immer auch mit der Abwägung von privaten und öffentlichen Interessen zu tun", sagt er.

Ein Problem, das alle Kommunen haben. Denn bauen darf ein Privatinvestor im Prinzip überall, wo Baurecht besteht. Eingeschränkt werden kann es nur durch Bebauungspläne, die die diversen Nutzungsformen im Gebiet eingrenzen. Ein langwieriges Verfahren, das die Stadt aber trotzdem schon in Hunderten Fällen durchgezogen hat. "Mit Erfolg", sagt zur Nedden.

Nur kosten diese Verfahren Zeit, oft Jahre, bis der B-Plan rechtsgültig ist. Doch die Bauanträge für Discounter flattern im Rathaus nicht in Jahresabständen durch den Briefkastenschlitz. Auch nicht in Monatsabständen. "Wir haben 50 bis 70 Anfragen jedes Jahr", erklärt Stefanie Komm. Und das seien nur die ernsthaften Anfragen. Viele andere werden schon in ersten Sondierungsgesprächen abgeblockt.

"Da reicht dann schon, wenn wir deutlich machen, dass das Projekt nicht unseren Interessen entspricht und wir, wenn es kommen sollte, ein vereinfachtes B-Planverfahren einleiten", sagt zur Nedden. Das ist erst seit 2007 möglich. Da gab es – nach Wortmeldungen aus zahlreichen deutschen Kommunen – eine Änderung im § 34 Abs. 3 des Baugesetzbuches. Der Paragraph regelte schon vorher, wie Kommunen bestimmte Nutzungsvarianten innerhalb eines beplanten Gebietes zulassen oder ausschließen konnten. Aber Basis war jedes Mal ein komplettes Beplanungsverfahren samt öffentlicher Anhörung und der Berücksichtigung aller Planungsfacetten. Ein Verfahren, das viel zu lange dauert, denn auch wer einen Supermarkt bauen will, hat ein gesetzliches Recht, dass er nach drei Monaten weiß, ob und wie sein Antrag beschieden wird.

Dafür wurde in einem Absatz B zum Paragrafen 34.3 ein außerordentliches B-Planverfahren eingeführt. "Da brauchen wir uns dann nur mit der Einzelhandelsfrage zu beschäftigen", so zur Nedden. Das geht schneller. Auch die Entscheidung im Stadtrat ist dann zeitnah zu erreichen.

20 Bauanträge dieser Art für Discounter sind gerade im Verfahren. Einige stehen schon zur nächsten Ratsversammlung am 24. und 25. Februar zum Beschluss. Etwa zum Gebiet "Hallesche Straße Nordseite, Gemarkung Hänichen". Ein hübsches Eckchen. Ideal geeignet – für einen Discounter?

Nein, meint die Stadtplanung. In der Begründung zum aufzustellenden B-Plan heißt es dann: "Konkreter Anlass für die Aufstellung des B-Planes sind vor allem Bestrebungen, im Plangebiet Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten anzusiedeln, die allein oder zusammen mit anderen entsprechenden Betrieben städtebaulich negative oder sogar schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nach sich ziehen können."

Denn das Problem an den Verteilungskämpfen der großen Ketten ist: Sie nehmen auf städtebauliche Strukturen keine Rücksicht. Sie stellen ihre bunten Klone überall hin, wo ein Straßenanschluss existiert und Platz für Parkplätze ist. Mit entsprechenden Folgen für den Verkehr in Leipzig. "Ihre Liebe zum Händler um die Ecke entdecken auch die Leipziger immer erst, wenn er verschwunden ist", kommentiert zur Nedden das, was dann passiert. Denn natürlich bedienen die Pkw-erreichbaren Märkte die menschliche Bequemlichkeit.

Davon profitierten in den 1990er Jahren vor allem die Märkte, die rings um Leipzig auf der "grünen Wiese" aus dem Boden schossen. Die Kaufkraft der Leipziger wanderte ins Umland ab. Was dann zur Entwicklung des STEP Zentren führte, der im Stadtgebiet neben dem A-Zentrum (City) zwei B-Zentren (Paunsdorf-Center und Allee-Center) und diverse C- und D-Zentren definiert. Und zwar als "Stadtteilzentren". Ein Steuerungsinstrument mit Tücken. Einerseits ist es hilfreich, den Wildwuchs außerhalb der definierten Zentren zu verhindern. Allein 2009 konnte Leipzig nach Auskunft des Planungsbürgermeisters drei Gerichtsverfahren für sich entscheiden, weil Discounter-Pläne die Entwicklung solcher definierten Stadtteilzentren gefährdeten.

Aber gerade die C-Zentren sind selbst wieder so groß definiert, dass sie zwar wie Magneten die Kaufkraft an sich ziehen, den Einzelhandel außerhalb der Zentren aber deutlich beeinträchtigen. Da ist dann zwar rund ums Reudnitz-Center Trubel, was die Stadtplaner freut. Dafür haben sich die Geschäfte in der Breiten Straße, in der Zweinaundorfer Straße und in der Wurzner Straße geleert. Ganz ähnlich die Wirkung des Shopping-Centers in Leutzsch.

Da hat es die Georg-Schwartz-Straße zu spüren bekommen. Was nachkommt, sind in der Regel Billigstanbieter. "Down Trading" nennt es der Fachmann. Das trifft dann in der Regel auch den so beliebten "Leipzig Laden", den die Stadtplaner gern erhalten möchten und auch gern sehen in diesen Zwischenbereichen zwischen den Centern. Doch auch der Bäcker, Fleischer und Onkel Emmo sind auf Laufkundschaft angewiesen – die aber deutlich dünner wird, wenn das einst benachbarte Reisebüro, der Buchladen, der Friseur und der Tabakshop mit ins Center ziehen.

Das ist auch in Lindenau nicht zu Ende diskutiert. Die Sorgen der Lindenauer, die 2000 genauso thematisiert wurden wie 2006 und 2007, wurden nicht ausgeräumt. Das Projekt wurde zwar immer wieder verändert. Aber stets war der berühmte "Ankermieter" Grundvoraussetzung aller Planungen. Und das besagt: Das Center rechnet sich erst, wenn genügend Verkaufsfläche geschaffen ist, die täglich 10.000 Käufer in den Markt zieht.

"An den Rahmenbedingungen hat sich ja seit zehn Jahren nichts geändert", sagt zur Nedden.

Aber das war auch schon in den vergangenen Jahren das Grundproblem: Die "Center"-Projekte rechnen sich tatsächlich nur mit dem investitionsstarken "Ankermieter". In allen aktuellen Fällen ist es Kaufland, sozusagen der große Bruder des anderen Kindes aus der Schwarz-Gruppe, Lidl. Kleinteilige Entwicklungen in solchen Stadtlagen scheitern an den fehlenden (Groß-)Investoren. Und so beißt sich die Katze in den Schwanz, bekommen die Lindenauer einen Markt, der drei Mal größer ist, als sie ihn brauchen, der Projektentwickler zuckt die Schultern und bleibt bei seinem Projekt. Und die Stadträte haben die nicht ganz leichte Entscheidung zu fällen: Geben wir für das Projekt jetzt grünes Licht oder fordern wir, die Sache abzublasen und eine echte Alternative zu entwickeln?

Dass ein solches Center nicht zwangsläufig entstehen muss, nur weil ein Investor Druck macht, haben die Connewitzer gezeigt. Da rührt sich jetzt erst einmal gar nichts mehr rund um den geplanten Super-Rewe. Und zwar auch deshalb, weil die hier sehr detailliert geäußerten Erwartungen der Bürger nicht kompatibel sind mit dem Tonnage-Denken der Projektentwickler und Investoren.