Die magische Grenze heißt 10 Euro. Wenn 10 Euro je Quadratmeter Büromiete zu erzielen sind, dann lohnt sich für Investoren die Entwicklung neuer Immobilienprojekte in deutschen Innenstädten. Deswegen ist Leipzig die Stadt, wo derzeit das Meiste passiert am ostdeutschen Immobilienmarkt. Auch das ist ein Fazit aus dem von BNP Paribas erhobenen Zahlenwerk zu Mitteldeutschland.

Darin sind die Oberzentren der mitteldeutschen Region erfasst. Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Chemnitz und Magdeburg. Leipzig fällt auf. Das ist kein falsches Selbstbild der Leipziger. Es wird gebaut und investiert. Es sind nicht die Leipziger, die hier investieren. "Fast 95 Prozent der Immobilieninvestoren kommen nicht aus der Region", sagt Stefan Sachse, Managing Director der BNP Paribas Real Estate in Leipzig. Er muss es wissen. Es ist das Geschäft seines Hauses, das sich nur mit Gewerbeimmobilien beschäftigt - Büro, Einzelhandel, Logistik. Und das seit 1990 ohne Unterbrechung in Leipzig sitzt. Anders als andere Akteure auf diesem Markt, die irgendwann in den 1990ern, als "Leipzig kommt" in den letzten Zügen lag, ihre Zelte abbrachen. Und in den letzten Jahren wiederkamen. Weil wieder Leben in der Bude ist. Was mit der zunehmenden Metropolisierung zu tun hat. Ein deutschlandweiter Trend.

Der hält längst die Großstädte im Westen im Griff. Schon vor Ausbruch der großen Zockerkrise 2007/2008 gingen die Immobilienentwickler auf Suche nach neuen Projektfeldern im Osten. Zuerst nach Berlin. Aber auch Leipzig bekam das verstärkte Interesse schon vor 2005 zu spüren. Auf 780 Millionen Euro stieg das Investitionsvolumen im Jahr 2006 an, 2007 waren es 680 Millionen Euro. Dahinter steckte schon damals das Interesse internationaler Investoren, ein sicheres Plätzchen zu finden für ihr Geld. Die Subprime-Krise warf für die, die das Zittern der Börsen verfolgten, ihre Schatten voraus. Da begannen selbst Leute nach Anlagemöglichkeiten zu suchen, die eben noch die Schweiz für ein sicheres Plätzchen gehalten hatten.

2008 war es für die meisten zu spät. Da sackten auch in Leipzig die Investments in den Keller. Genau drei Krisenjahre lang. Wenn die Immobilieninvestitionen wieder zunehmen, ist das Ärgste meist ausgestanden. 515 Millionen Euro wurden 2011 umgesetzt, nachdem die Summe im Vorjahr auf 160 Millionen abgerutscht war. 2012 waren es 549 Millionen Euro. Eine Summe, die erst im Vergleich deutlich macht, wie Investoren Leipzig von außen sehen. Denen ist das Lohnniveau und die Arbeitslosigkeit leidlich schnuppe. Die sehen nur die Chancen, ihre Investitionen über Mieten wieder einzuspielen in überschaubaren Zeiträumen - oder nicht.

Deswegen ist der Immobilienmarkt eher etwas, was der Leipziger mit innigem Entsetzen betrachten kann. Es gibt zwar nur eine Handvoll Leipziger Unternehmen, die da und dort auf diesem Markt mitspielen können. Aber die große Leere, die noch so Mancher nach dem Bau-Boom der frühen 1990er Jahre erwartete, blieb aus. Die Stadt wächst und steigert auch ihre Firmen- und Beschäftigtenzahlen. Für die seinerzeit mit gewaltigen Steuerabschreibungen hingeklotzten Büroburgen haben sich über die Jahre immer mehr Mieter gefunden. Lang ist das her, als die Immobilienmakler in Leipzig entsetzt auf hunderttausende Quadratmeter unvermietete Büroflächen mit modernstem Standard schauten.

Leipzig ist im Jahr 2013 erst recht die ostdeutsche Stadt mit dem höchsten Büroflächenbesatz. 3,75 Millionen Quadratmeter. Weit dahinter kommt Dresden mit 2,4 Millionen. Dresden, das in vielerlei Hinsicht davon profitiert, dass hier die Landesregierung sitzt. Der öffentliche Sektor ist der größte Nachfrager nach Büroflächen in der Landeshauptstadt.

416.000 Quadratmeter waren Ende 2012 in Leipzig nicht vermietet. Das wirkt viel auf den ersten Blick. Ist es aber nicht. Es sind nur 11,1 Prozent Leerstand. Und der Leerstand schrumpft. 98.000 Quadratmeter wurden 2012 neu vermietet. Das ist das Niveau der letzten Jahre. Jedes Jahr werden im Schnitt 91.000 Quadratmeter neu vermietet. Die Bestände haben sich gefüllt. Durchschnittlich werden 6,25 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete gezahlt. Aber eine andere Zahl ist für Investoren viel attraktiver: In den Spitzenlagen werden mittlerweile 12 Euro erzielt. Spitzenlage heißt: Innenstadt und angrenzende Ringbereiche samt Grafischem Viertel.

"Es ist zu erwarten, dass es in diesen Bereich in den nächsten Jahren zu weiteren Investitionen kommen wird", sagt Sachse. Und wo auch noch Einzelhandelsfläche in die Mischkalkulation einfließen kann, wird das Investment noch attraktiver. Was für alle Investitionen in der Innenstadt zutrifft.

Hat Leipzig nicht schon genug Einzelhandelsfläche? Gerade in der Innenstadt? - Aus Investorensicht wohl nicht. Die "Höfe am Brühl" scheinen das Gefüge zwar verschoben zu haben. Aber sie haben augenscheinlich die beiden wichtigsten Einkaufslagen - Petersstraße und Grimmaische Straße - nicht abgeschossen. Im Gegenteil, sagt Sachse: "Die Grimmaische Straße ist gerade auf dem Weg zur Nummer 1." Die kleinteiligere Ladenstruktur käme ihr zugute. "Das wird die beste Einkaufslage in Leipzig."

Wichtigster Vorteil: die gute Anbindung an ÖPNV und Tiefgarage Augustusplatz.

Das hilft auch dem Neumarkt zu höheren Ladenmieten. Während in der Grimmaischen Straße 120 Euro je Quadratmeter die Spitze sind, sind es am Neumarkt inzwischen 45. Und dadurch, dass die "Höfe am Brühl" fertig sind und die "Hainspitze" demnächst gebaut wird, ist auch die Hainstraße auf der Aufwärtsspur. 50 Euro je Quadratmeter werden hier schon üblich. Und seit Herbst 2012 haben die Nachfragen von Mietern hier zugelegt, sagt Sachse. Dabei steht auch noch die Eröffnung des "Hotel de Pologne" aus.

Aber Leerstände auch in der Petersstraße gibt es trotzdem. Mancher Händler ist verunsichert. Aber Sachse sieht da kein Problem heranreifen. Er sieht die Umzugsbewegungen - sieht aber auch, das die leer gezogenen Flächen - wie in der Hainstraße - wieder absorbiert werden. Das sei ein guter Einstiegsmoment für diverse Händler. Heißt aber auch: Der Filialisierungsgrad wird weiter zunehmen. Irgendwann ist Leipzig das kleinere New York. Wrangler ist ja schon da. "Und darauf sind wir richtig stolz", sagt Sachse.

Die Innenstadt und der Ringgürtel werden sich also in den nächsten Jahren weiter verdichten. Leipzig wird den anderen B-Städten ähnlicher. Hannover, Nürnberg, Bremen, Stuttgart heißen die Städte in dieser Liga. Es ist die andere, manchmal beängstigende Seite einer wachsenden Stadt: In ihrem Zentrum ballen sich die wirtschaftlichen Interessen, wird der verfügbare Raum knapper, steigen Preise und Mieten. "Schon jetzt weichen manche Büromieter in das noch wesentlich preiswertere Halle aus", weiß Sachse.

Und Leipzig wächst weiter. Nach der alten Zählung (basierend auf der Fortschreibung von 1990) hat Leipzig im Oktober 2012 die 540.000-Einwohner-Marke überschritten: 540.887 Einwohner vermeldet das Sächsische Landesamt für Statistik. Dresden hat die 535.000 überschritten, Chemnitz hat sich bei 244.000 stabilisiert. Heißt aber auch: Der Metropolisierungsprozess geht in Sachsen ungebremst weiter. Und das heißt: Städte wie Leipzig haben Bevölkerungswachstum, haben auch Zuwachs bei der Beschäftigung und werden für Investoren interessant. Oder bleiben es, wie es bei Leipzig der Fall ist. Eher sieht es so aus, als habe sich die Stadt nun über 15 Jahre unter Wert verkauft.

Die Innenstadt jedenfalls wird ein zunehmend wieder dicht bebautes und nicht gerade billig vermietetes Pflaster.